10 zile până la impact. TVA mărit la apartamente – o familie tânără pierde o cameră din apartamentul visat sau trebuie să aștepte în plus un an și șase luni. Fiscul câștigă pe termen scurt, economia pierde pe termen lung

La doar câteva zile de la adoptarea în Parlament și fără niciun studiu de impact public, măsurile fiscale anunțate de Guvern – în frunte cu eliminarea cotei reduse de TVA pentru locuințele noi – riscă să blocheze un întreg segment de economie funcțională. Iar prețul îl vor plăti exact cei pe care statul pretinde că vrea să-i sprijine: familiile tinere, aflate la început de drum.

„Doar din efectul inflaționist și fiscal al măsurilor anunțate, o familie tânără pierde echivalentul unei camere din apartamentul visat. 27.700 lei în minus la valoarea creditului ipotecar pot face diferența dintre un apartament de 2 camere și o garsonieră, mai ales în zonele metropolitane”, declară CEO CC Tax Advisory, Cornelia Năstase.

1. Criză de accesibilitate pentru segmentul entry level

Potrivit calculelor CC Tax Advisory, o familie tânără cu venituri de 10.000 de lei pe lună se confruntă cu o scădere netă de 5,24% doar din creșterea TVA la alimente și creșterea accizei la carburanți. Creșterea generalizată a prețurilor și taxelor scade capacitatea unei familii de a accesa credit astfel:

• Înainte de măsuri, familia putea aloca maximum 3.000 lei/lună pentru rate.
• După măsuri, suma maximă disponibilă pentru rate scade la aprox. 2.834 lei/lună.

Diferența: 166 lei/lună în minus, înseamnă o scădere de peste 5 % a capacității de creditare — suficient cât să determine:

• scăderea sumei împrumutate eligibile cu mii de euro pe termen lung;
• pierderea accesului la credite pentru familii aflate la limită de eligibilitate;
• repoziționarea pe produse locative mai mici sau în afara orașelor mari.

Să presupunem că o familie tânără economisea 2.000 lei/lună pentru avansul unui apartament:

• Avans necesar: 100.000 lei (ex. 20% dintr-un apartament de 500.000 lei),
• Timp înainte de măsuri: 4,17 ani,
• Timp după noile măsuri fiscale: 5,65 ani,
• Întârziere totală: aprox. 1 an și 6 luni.

„Statul amână cu aproape un an și jumătate visul unei familii de a-și cumpăra o locuință. Nu prin interdicție, ci prin erodarea tăcută a capacității de economisire”, mai arată Cornelia Năstase.

Decizia Guvernului  lovește în special segmentul de locuințe cu prețuri medii sub 80.000 €, destinate cumpărătorilor tineri și vulnerabili. Eliminarea facilității fiscale va reduce semnificativ accesul la locuință, cu consecințe sociale semnificative. Familiile tinere care aveau de gând să cumpere un apartament se văd acum descurajate, mai ales că măsura vine pe fondul unei ”foarfeci economice”: scăderea puterii de cunpărare pe fondul inflației generate de creșterea prețurilor (accizele și cota standard de TVA cresc, energia crește de două ori – o dată prin liberalizare și o dată prin creșterea TVA pentru energie) și creșterea prețurilor.

2. Șoc la bugetul public și contracție economică

Contrar așteptărilor fiscale, în loc de 500 milioane € suplimentare, pierderile pentru buget pot ajunge la miliarde. Sectorul construcțiilor și tranzacțiilor imobiliare reprezintă circa 15% din PIB (circa 51 miliarde €), iar orice contracție va resimți reverberații în domenii conexe: materiale, servicii, forță de muncă, după cum arată specialiștii din domeniu.

Pentru operatorii din domeniu, majorarea TVA pune probleme legate de cash-flow și marje. Mulți dezvoltatori au pre-vândut unități în proiecte aflate în construcție, cu livrare după 2025. Acele antecontracte au fost semnate cu presupunerea unui anumit cost total (inclusiv TVA). Dacă livrarea efectivă se face după schimbarea cotei și nu sunt îndeplinite condițiile de derogare, cumpărătorii ar trebui să achite diferența de TVA, ceea ce ar putea conduce fie la renegocieri incomode, fie la riscul ca unii clienți să renunțe.

După cum arată un dezvoltator, capacitatea firmelor de a absorbi majorarea până la 19-21% este limitată, ar însemna practic să sacrifice aproximativ 10-12% din prețul brut în favoarea clientului, erodând sever profitul. Cel mai probabil, dacă se va ajunge la această ipoteză, o parte din cost va fi transferat clienților, iar o parte va fi suportat de dezvoltatori prin diminuarea marjelor și amânarea unor investiții viitoare.