Interviu cu doamna Casiana Dușa – Avocat partener la Duțescu și Asociații, specialist în drept emiratez
Sistemul juridic al Emiratelor Arabe Unite (EAU) îmbină tradiția dreptului civil de inspirație continentală cu principiile dreptului islamic (Shariah). Deși dreptul emiratez este în mare parte codificat, influența Shariah rămâne puternică în domenii precum familia, succesiunile și, tot mai frecvent, în structurile de finanțare și investiții conforme normelor islamice.
Finanțele islamice (Islamic Finance) constituie o ramură distinctă a acestui sistem, bazată pe interdicția dobânzii (riba), a speculației excesive (gharar) și pe promovarea partajării echitabile a riscului și a profitului, prin instrumente precum Murabaha, Ijara sau Musharaka. În acest cadru, investițiile în produse Shariah-compliant, de pildă sukuk (obligațiuni islamice), fonduri etice sau proiecte imobiliare conforme, devin tot mai atractive pentru investitorii interesați de stabilitate, etică și conformitate juridică. EAU s-au afirmat ca un centru global al finanțelor islamice și al investițiilor etice, beneficiind de un cadru legislativ modern și de o reglementare adaptată standardelor internaționale.
În paralel, interesul investitorilor internaționali, inclusiv al antreprenorilor români, se extinde dincolo de sectorul imobiliar, vizând parteneriate economice și investiții în domenii precum turismul, energia, tehnologia sau serviciile financiare. Acest dinamism subliniază necesitatea cunoașterii aprofundate a dreptului emiratez, a normelor privind tranzacțiile civile și comerciale și a particularităților contractuale specifice mediului juridic local, elemente esențiale pentru protejarea investițiilor și pentru desfășurarea unor afaceri durabile și conforme.
***
Investițiile în imobiliare în Dubai au luat amploare în ultima perioadă, fiind promovate intens. Care considerați că sunt riscurile și oportunitățile acestor investiții?
Casiana Dușa: Investițiile imobiliare din Dubai continuă să atragă un volum semnificativ de capital străin, datorită stabilității economice, randamentelor atractive și mediului fiscal prietenos (fără impozit pe venit sau câștig de capital, pe persoană fizică). Printre oportunități se numără diversitatea proiectelor, de la locuințe rezidențiale premium până la unități destinate închirierii în regim hotelier, precum și reglementările clare privind dreptul de proprietate pentru străini, în special în zonele „freehold”.
Totuși, există și riscuri semnificative, precum întârzierile în livrarea proiectelor, diferențele între planul de marketing și execuția finală, sau variațiile pieței determinate de ciclurile economice globale. De aceea, colaborarea cu o echipă locală de avocați cu experiență în dreptul imobiliar din EAU este esențială pentru verificarea situației juridice a proiectului și a dezvoltatorului înainte de semnarea contractului.
La ce aspecte ar trebui să fie atenți investitorii români când semnează achiziția unor proprietăți în Dubai, aflate în construcție?
Casiana Dușa: Investitorii trebuie să acorde atenție clauzelor privind termenele de livrare, penalitățile pentru întârziere, garanțiile de finalizare/perioada de grație, dreptul de exploatare ulterioară (dacă este controlat de un property manager impus sau nu), regimul imobilului (rezidențial, tip serviced apartment sau tip hotel apartment), obligațiile de plată în etape (payment plan), costurile exacte post-achiziție, respectiv costurile lunare/anuale de menținere a imobilului după finalizare etc. Un alt element crucial este confirmarea că proiectul este înregistrat la Dubai Land Department (DLD) și că plățile se efectuează prin conturi escrow autorizate, conform legislației emirateze.
În practica societății noastre, am observat că revizuirea documentației împreună cu echipa locală de avocați a permis evitarea unor riscuri semnificative, precum includerea unor clauze dezechilibrate sau neconforme cu reglementările DLD.
Ce sfaturi aveți pentru cei care semnează contracte de management pentru închirierea proprietăților în regim turistic?
Casiana Dușa: În acest domeniu, transparența și echilibrul contractual sunt fundamentale. Proprietarii ar trebui să verifice: durata contractului și condițiile de reziliere; modalitatea de împărțire a veniturilor din închiriere; costurile generală de menținere a proprietății; responsabilitatea pentru întreținerea și reparațiile locuinței; obligațiile privind licențele de închiriere emise de Department of Tourism and Commerce Marketing (DTCM) etc.
Am întâlnit numeroase cazuri în care contracte de management semnate fără asistență juridică au condus la litigii privind plățile sau standardele de administrare. O revizuire prealabilă de către avocați locali specializați în drept contractual și turism poate preveni astfel de situații.
Casiana Dușa: Este esențial ca înființarea entităților juridice în Emiratele Arabe Unite să fie realizată de specialiști, care să decidă structura și forma optimă a companiei în funcție de obiectivele concrete ale antreprenorului. Alegerea structurii potrivite trebuie să țină cont de reglementările legale și fiscale locale, de normele care guvernează desfășurarea activității, de eventualele restricții, de facilitățile oferite prin tratatele internaționale pentru evitarea dublei impuneri și de situațiile în care investitorii pot beneficia efectiv de aceste avantaje.
Împreună cu partenerii noștri locali, am întâlnit numeroase situații în care antreprenorii au ales cel mai ieftin consultat de afaceri pentru înființarea companiei în Dubai, plătind inclusiv costurile licenței anuale către autorități, doar pentru a descoperi ulterior că obiectul de activitate nu corespundea scopului lor de business și nu le permitea derularea operațiunilor în mainland Dubai, așa cum intenționau. În aceste cazuri, ulterior au suportat costuri suplimentare colaborând cu echipa noastră locală pentru a rezolva situația.
De asemenea, am întâlnit situații în care antreprenorii aveau contracte de exclusivitate cu anumiți consultanți de afaceri și, dacă doreau să-și reînnoiască licența printr-un alt consultant, erau nevoiți să plătească penalități. Alte cazuri vizau clienți care fuseseră sfătuiți greșit să înființeze companii neadecvate în EAU pentru optimizare fiscală, deși sediul lor permanent se afla în România, ceea ce a dus, în loc de economii, la creșterea costurilor.
Aceste exemple subliniază importanța cunoașterii legislației pentru alegerea structurii juridice corecte și evitarea capcanelor care pot genera pierderi financiare sau limitări operaționale.
Care sunt sectorele și tipurile de investiții cu cel mai bun raport risc-profit în Dubai, relevante pentru antreprenorii români?
Casiana Dușa: Pe lângă sectorul imobiliar, Dubai oferă oportunități atractive în: energie regenerabilă și tehnologie verde, în acord cu inițiativele „Dubai Clean Energy Strategy 2050”; fintech și servicii financiare, inclusiv platforme conforme Shariah; turism premium și ospitalitate; educație și sănătate, domenii în plină dezvoltare. Pentru antreprenorii români, combinarea unei abordări prudente cu consiliere juridică și fiscală locală oferă cel mai bun echilibru între profit și securitate investițională.
Ati inregistrat plangeri de la clienti care au avut pierderi in investiții imobiliare in Dubai sau nu au avut randamentul promis? Care au fost reclamațiile?
Casiana Dușa: Da, în ultimii ani au existat mai multe cazuri în care investitorii, inclusiv cetățeni români, au reclamat pierderi sau randamente mai mici decât cele estimate în proiectele imobiliare din Dubai. Aceste situații nu sunt neapărat rezultatul lipsei de transparență din partea autorităților, ci mai degrabă al neînțelegerii legislației și regulilor de business locale, precum și al semnării contractelor fără o verificare juridică adecvată.
Printre cele mai frecvente tipuri de reclamații sau neplăceri întâlnite în practică se numără: întârzieri semnificative la finalizarea proiectelor off-plan; neconcordanțe între randamentele estimate și cele reale (în unele cazuri, în special pentru proprietățile închiriate pe termen scurt, proprietarii s-au confruntat cu cheltuieli mai mari decât profitul obținut, mai ales atunci când property managerul era impus de dezvoltator); interdicția de încetare a contractului de management al proprietății pentru un anumit număr de ani sau perioade de notificare excesiv de lungi, de până la un an; interdecția de închiriere a imobilului; clauze contractuale dezechilibrate; comunicare dificilă cu dezvoltatorul sau cu firma de administrare; precum și costuri post-achiziție despre care cumpărătorii nu au fost informați corespunzător de către agenții imobiliari la momentul semnării contractului de achiziție.
Ce sunt investitiile in produse de Islamic Finance? Unde si cum putem efectua aceste investitii.
Casiana Dușa: Investițiile conforme cu principiile islamice (Shariah-compliant) includ produse precum sukuk (obligațiuni islamice, unde profitul provine dintr-un activ real, nu din dobândă); Murabaha (finanțare bazată pe revânzarea bunului cu un profit agreat); Musharaka (parteneriat de tip profit–loss sharing); Ijara (leasing islamic) și lista poate continua.
Aceste instrumente pot fi accesate prin băncile islamice locale sau prin fonduri de investiții specializate, în cadrul centrelor financiare principale. Este esențială consultanța oferită de specialiști în Islamic Finance, atât avocați, cât și experți financiari, pentru a ghida antreprenorii și a construi o strategie adaptată obiectivelor lor.
Ca urmare a promovării dreptului emiratez și a principiilor Shariah în România, prin diverse inițiative care au inclus printre altele, webinarii tematice și articole tematice, am observat că, în ultima perioadă, antreprenorii manifestă un interes tot mai mare pentru explorarea unor noi tipuri de investiții. În acest context, am integrat în echipa Duțescu și Asociații, specialiști recunoscuți la nivel internațional, inclusiv foști directori ai unor bănci islamice de renume, pentru a oferi expertiză de înalt nivel și soluții personalizate clienților noștri.
| Știri BVB