Alexandru BONEA, Meta Estate Trust: “Dorim să ne mărim activele prin leverage bancar și prin emisiune de obligațiuni”

Meta Estate Trust este un portal între piața de capital și piața imobiliară de investiții, a declarat Alexandru BONEA, CEO Meta Estate Trust, la Forumul Pieței de Capital, organizat de Financial Intelligence. Acesta a explicat: “Meta Estate Trust a propus încă de la început un model de business nemaiîntâlnit pe piața din România și diferit față de modelele existente în piețele dezvoltate din Vestul Europei sau Statele Unite.

Piața imobiliara – și în special cea rezidențială – tinde sa se dezvolte în moduri foarte particulare zonei din care face parte. În imobiliare există oportunități pe fiecare pantă, atât ascendentă, cât și descendentă și cred că vom ajunge în stadiul în care vom putea exploata aceste oportunități.

Ca și planuri de dezvoltare, dorim să mărim activele prin leverage bancar și prin emisiune de obligațiuni. O parte din liniile noastre de business  sunt finanțabile bancar  – băncile înțeleg sursa de rambursare și garanțiile pe care le putem oferi -, iar celelalte linii de business cred că se pot finanța prin emisiune de obligațiuni pe piața de capital, garantate. În sensul acesta, fără să mai strângem capital, credem că ne putem dubla activele doar prin acest tip de finanțări.

Întrebat de potențiala investiție în Meta Estate Trust, Alexandru Bonea a spus: “Sunt mai multe modalități de investiții, în principal sunt două strategii foarte diferite, cu profile de risc și randamente diferite.

Există strategia de buy&hold, în care se urmărește încasarea de venituri recurente din active producătoare de venituri, randamentele sunt în general mici, dar stabile și riscul investițional este unul mic.

La celălalt pol, avem activități conexe cu piața de dezvoltare imobiliară, acolo randamentele sunt mari, în general riscurile sunt mari, dar dacă sunt bine analizate și bine administrate, credem că putem să împărțim acest beneficiu cu acționarii Meta Estate.

Noi propunem investitorilor un model hibrid în care mergem pe ambii piloni strategici și vrem să avem atât investiții în active generatoare de venituri recurente, cât și care investiții care generează randamente mai mari, anexate pieței de dezvoltare imobiliară”.

Referitor la taxele pe care vor să le impună guvernanții pentru piața imobiliară, Alexandru Bonea a spus: “Ne uităm foarte atent la ceea ce fac guvernanții, pentru că piața imobiliară depinde direct de cum decide Guvernul să-și schimbe politica fiscală.  Nu ne este foarte frică de majorarea plafonului de TVA de la 5 la 9%, în schimb ne uităm foarte atent la modificările fiscale în privința microîntreprinderilor.

O mare parte, peste 50% din tranzacțiile imobiliare, se realizează cu capitalul proprii. În acest sens, microîntreprinderile erau o sursă foarte bună pentru cumpărători să își scoată capital din firmă cu un beneficiu fiscal considerabil și să alimenteze această piață de tranzacții cu capitaluri proprii.

Modificările pe microîntreprinderi afectează în general piața clasică de vânzări, unde există cumpărători individuali care cumpără apartamente cu scopul de consum sau de investiție.

În schimb, o bună parte din portofoliul nostru este cu firme mai mari, care sunt capitalizate și care își vor putea respecta angajamentele de plată. În sensul acesta, suntem expuși la segmente de piață diferite și riscul este unul diminuat considerabil față de o investiție punctuală într-o singură piață”.

Referitor la  o potențială criză imobiliară, Alexandru Bonea a spus: “O potențială criză imobiliară va veni la pachet și cu oportunități, pe care noi le analizăm foarte atent.

Ne uităm la ce putem regăsi în departamente de workout de la bănci, fiindcă activele care trec prin procesul de a fi executate prin actul de adjudecare, ele sunt transferate libere de sarcini și la un preț considerabil discountat”.

Apetitul investitorilor pentru piața imobiliară este redus în acest moment, spune Alexandru Bonea explicând: “Investitorii individuali care cumpără apartamente pentru le exploata în regim de venituri recurente au acum un apetit redus, fiindcă inflația este mare, dobânda de referință este mare, business plan-ul lor în momentul de față nu mai face foarte mult sens, fiindcă dobânda uneori chiar trece de randamentul investiției, dar, în același timp, dacă vom vedea din partea băncilor un mic ajutor prin programele promoționale de dobândă fixă, cred că și piața de vânzări și numărul tranzacțiilor vor crește”.