Bonea: “Antreprenorii români ar trebui să facă un compromis şi să se listeze în România”
“Prin listare, putem folosi deja toate instrumentele de finanţare din piața de capital”
Proiectul de lege privind Real Estate Investment Trusts, care a trecut de Senat și se află în dezbatere la Camera Deputaților, prevede că întreg portofoliul imobiliar se comportă ca un singur imobil și din punct de vedere operațional, dar și fiscal, a declarat Alexandru BONEA, Co-Founder and CEO al Meta Estate Trust, la cea de-a șaptea ediție a FORUMULUI PIEȚEI DE CAPITAL, organizat de Financial Intelligence
Este vorba de proiectul din Parlament privind societăţile pentru investiţii imobiliare (Proiect de Lege privind regimul aplicabil societăţilor pentru investiţii imobiliare şi societăţilor cu profil imobiliar deţinute de societăţile pentru investiţii imobiliare, precum şi regimul fiscal aplicabil acestora).
Alexandru Bonea a explicat: “Îl așteptăm cu interes. Aceasta a fost și viziunea noastră încă de la început. Această lege, care a fost adoptată de Senat, în prima Cameră, cu 60 de voturi pentru și 40 de abțineri, are o șansă mare treacă și în Camera Deputaţilor anul acesta, ceea ce ar fi foarte bine și pentru toată piața și pentru noi.
Acest cadru legal reglementează activitatea unei companii de tip REIT – Real Estate Investment Trusts, această societate de investiții imobiliare, cum o numește textul de lege. REIT-urile sunt companii mari, listate, care dețin proprietăți și le exploatează, iar veniturile pe care le generează din această exploatare – beneficiul economic practic – este împărțit cu acționarii printr-o distribuire de dividende anual, ceea ce face ca un întreg portofoliu imobiliar să se comporte și din punct de vedere operațional, dar și fiscal ca un singur imobil, ca deținerea unui singur imobil. Asta o face să fie foarte interesantă.
Avantajele REIT-urilor sunt clare: ai lichiditate și granularitate, poți să investești începând cu câțiva lei, poți să îți vinzi o parte, gradual. Costurile de tranzacționare sunt semnificativ mai mici – o tranzacție imobiliară la notar se duce între 1 și 1,5% din valoarea tranzacției. Să tranzacționezi acțiuni este mult mai simplu și mult mai ieftin. Nu în ultimul rând, ai și o economie de scală mult mai bună pe care o împarți cu fiecare acționar, ai o putere de negociere enormă, fiindcă ai capital și poți să negociezi. Foarte important este că ai economii de scală și la nivelul costului. În plus, este investiție pasivă. Să deții în portofoliu de apartamente și să le ții la închiriat nu e o investiție așa pasivă – eu am făcut-o, știu ce înseamnă și nu-i chiar așa pasiv. În schimb, în cazul REIT, deții o acțiune şi primești an de an dividende, nu trebuie să faci nimic, portofoliul e administrat de o echipă de profesioniști, deci există niște avantaje fundamentale.
Dacă ne uităm pe piața de capital și la literatura de specialitate, European Public Real Estate Association a făcut niște studii foarte interesante, analizând ce se întâmplă în Europa într-un anumit stat după ce a fost implementat un astfel de cadru legislativ. REIT-urile sunt în SUA de prin 1960, dar au început să devină interesante de prin 1990, dar în Europa au venit cam din 2000. Potrivit studiului, valoarea de capitalizare bursieră a industriei imobiliare după implementarea unui astfel de cadru legislativ crește semnificativ, scalează semnificativ mai accelerat decât a scalat înainte și este și de înțeles fiindcă există un interes al antreprenorilor din piață – această activitate economică existentă să se listeze la bursă – și în același timp, există un interes de activitate economică nouă – noi companii, noi investitori.
Aceste vehicule sunt mult mai interesante, atât pentru investitorii instituționali, cât și pentru cei de retail și foarte important atât de pe piața locală, cât și de pe piața externă. Noi suntem o companie foarte nouă, de la înființare avem trei ani, nu de la listare, dar mă bucur că în trei ani de zile mediul de afaceri se mișcă mai repede decât m-aș fi așteptat și se mișcă într-o direcție bună”.
“Prin listare, putem folosi deja toate instrumentele de finanţare din piața de capital”
Alexandru Bonea a mai spus: “META ESTATE TRUST a raportat rezultate foarte bune. Semestrul 1 în comparație cu semestrul 1 2023 este în creștere semnificativă. Veniturile s-au triplat și profitul net s-a dublat. Asta a dus randamentul capitalurilor proprii, anualizat, undeva puțin peste 10%, la 11,5%. Modelul de business cam asta poate să livreze, la un nivel în care riscul și performanța investițională sunt în echilibru. O creștere de 10% pe an, o creștere organică, nu e foarte interesantă pentru noi. Deci automat trebuie să creștem, clar!
Și trebuie să folosim instrumentele industriei în care activăm. Nu suntem o companie de tehnologie ca să investim în R&D și marketing și să mizăm pe o scalare exponențială a veniturilor.
Succesul nostru în a crește constă în mare parte în identificarea de pipeline, un pipeline interesant de proiecte, și ulterior securizarea finanțărilor, ridicarea capitalului din piața de capital sau de la bănci pentru a realiza pipeline-ul respectiv.
Noi avem privilegiul că suntem listați, chiar dacă suntem listați pe piața AERO, deși în 2025 cel mai probabil ne dorim să ne listăm pe piața principală. Prin listare, putem folosi deja toate instrumentele de finanţare din piața de capital: putem să facem o ofertă publică nouă, dar putem să facem și o emisiune de obligațiuni.
Aş vrea să aduc în discuţie instrumentul de a emite obligațiuni garantate cu ipoteci imobiliare. Modelul nostru de business generează venituri recurente – achiziție de active care are niște contracte de chirie, de 10-15 ani, cu chiriași foarte serioși, brand-uri mari internaționale, cu financiare foarte solide. În momentul de față, piața oferă niște randamente nete puțin peste dobânzile pe care le-am putea obține din emisiunea de obligațiuni garantate.
Deci automat există un potențial de a face un leverage pozitiv și, practic, de a face un randament al capitalului nostru investit mult mai mare și automat să ne creștem și activele, fiindcă vorbim de leverage-uri în care LTV poate să ajungă între 60 și 80%.
De ce sunt cele mai interesante decât o finanțare bancară? Când o modelăm financiar, finanțarea bancară implică automat o amortizare a împrumutului graduală, adică lună de lună trebuie să rambursăm principal și pe o perioadă de 12 ani ratele în mare parte sunt egale, au o componentă de dobândă, dar și o componentă de amortizare a împrumutului și rambursarea principalului. Asta face ca fluxul net de cash flow să fie mai mic, cel puțin pentru acest model de business, fiindcă noi încasăm chiriile, dar lună de lună trebuie să rambursăm și principal și dobânzi.
În schimb la obligațiuni, ar fi foarte interesant, fiindcă n-ar trebui să rambursăm lună de lună principalul, automat am avea un flux de cash- flow net la finalul anului mult mai bun și la finalizarea emisiunilor, când va trebui să rambursăm, avem multe variante: ne putem refinanța, putem vinde assetul mai departe, ne putem refinanța bancar, deci au o potrivire foarte bună pentru acest model de business și cel puțin pe finalul anului sau începutul anului viitor explorăm de acum să ne pregătim pentru emisiune de obligațiuni garantate.
De ce vrea să o facem o emisiune garantată? Fiindcă considerăm că așa ar trebui să fie cel puțin pentru piața în care ne aflăm, fiindcă business-ul de real estate este un business pe care îl gândești bine când faci investiția și îl așezi pe un termen lung. Dacă noi gândim să luăm niște capital, cel mai simplu și foarte important sigur mod este să îl plasăm într-un activ care știm că e predictibil și va genera venituri sigure”.
Bonea: “Antreprenorii români ar trebui să facă un compromis şi să se listeze în România”
Antreprenorii români ar trebui să facă un compromis şi să se listeze în România, este de părere Alexandru Bonea.
Acesta a explicat: “Listarea start-up-urilor din România, start-up-uri de tip unicorn, pe alte piețe decât România este chiar roblematică. Și în rândul meu de prieteni antreprenori, care au start-up-uri în alte domenii, nu în imobiliare, ci în tehnologie, software și hardware, au avut investiții private de la VC-uri, dar ei marșează pe ideea de a se lista pe alte piețe. Ceea ce nu este foarte bine pentru piaţa noastră.
În același timp, îi înțeleg și pe ei, piața este foarte mică la noi și-atunci este mai degrabă și un impuls dat investitorilor, care în mare parte sunt și din alte piețe. Dar cred că rămâne cumva și în sarcina noastră, a antreprenorilor, să încercăm să ne ținem de piața românească și să ne listăm aici, chiar dacă poate pe termen scurt ne va afecta puțin. Numai aşa dezvoltăm ecosistemul de business și în viitor sigur vom avea oportunități mai bune în România.
Deci, cred că revine și în sarcina antreprenorilor să facă un anumit compromis și să încerce să se listeze aici, pentru că, cu cât este compania mai interesantă, cu atât va trage și fonduri din afară. Vedem cel mai bun caz compania Hidroelectrica, care a atras multe fonduri din afară”.
| Știri BVB