Autor: Laurențiu Căpcănaru
76 de miliarde de euro (echivalent lei și valută) sunt depozitele populației în bănci, „la loc cu verdeață”, iar companiile nefinanciare au, la rândul lor, alte 50 de miliarde, din care o parte reprezintă potențial retail pentru Bursă.
Sumele uriașe disponibile în depozite redesenează deja raportul dintre investitori și piața de capital. Așa cum sublinia Mihai Căruntu, AAFBR, într-o analiză pentru Financial Intelligence – BVB nu a fost niciodată într-o postură atât de bună ca acum, din punct de vedere al investitorilor instituționali autohtoni, reprezentați de fondurile de pensii Pilon II; acestea vor deveni prea mari pentru BVB, în trei-patru ani; partea goală a paharului. Iar cifrele confirmă această presiune tot mai vizibilă: în acest moment, fondurile de pensii administrează 35 de miliarde de euro din banii românilor, iar circa 8,5 miliarde sunt deja plasate în acțiuni listate la BVB. Practic, Bursa devine prea mică pentru Pilonul II.
În acest context, aproape că ajungi să te bucuri că România are doar 270.000 de investitori, dintre care cei mai mulți preferă Titlurile de Stat Fidelis. Cei activi sunt doar câteva zeci de mii. Puține zeci. Dar nu doar instituționalii împing limitele pieței.
IPO-ul Cris-Tim a arătat că și retailul românesc începe să depășească capacitatea Bursei cu doar 8.400 de ordine depuse. Teoretic, pentru tranșa de retail au fost subscrise ordine în valoare de 580 de milioane de euro!!! Între noi fie vorba, știm că suma a fost umflată de scrisorile de garanție și de creditele pe termen scurt, dar să o lăsăm cum a picat. Chiar și așa, mesajul rămâne același, Bursa e tot mai mică dacă apetitul investițional devine tot mai mare.
Știrea că, la începutul lunii, Consiliul Concurenței ar fi oprit preluarea de către CTP Property Olanda a parcului logistic P3A1 m-a surprins în primul rând prin conștientizarea sumelor și oportunităților de M&A din zona logistică. CTP, care deține în România proprietăți din zona logisticii în suprafață de 2,96 milioane metri pătrați, cu o valoare de 2,2 miliarde euro, viza achiziționarea parcului P3A1 deținut la acest moment de Fondul Suveran de Investiții din Singapore, fond ce administrează active cât dublul PIB-ului României, pentru o sumă în jur de 270 milioane de euro. CTP este un dezvoltator de parcuri logistice care deține peste 13 milioane mp în 10 țări europene, cu o cifră de afaceri de 870 milioane euro și o capitalizare de piață de 8,72 miliarde euro. În ceea ce privește parcul P3A1, cifrele vorbesc de la sine. Deține 14 depozite cu suprafață de 380 mii metri pătrați, cu posibilitate de mărire cu încă 100 de mii ulterior, ieșire la A1, spații de cazare pentru 252 de muncitori și restaurante cu peste 200 locuri. Motivația Consiliului Concurenței pentru respingerea preluării este că astfel CTP ar depăși 3,3 milioane mp de spațiu logistic și astfel ar deține în jur de 50% din acest sector, fiind susceptibilă de poziție monopolistă în piață.
Tranzacția în jur de 270 milioane de euro ar fi fost cât capitalizarea ultimului campion venit în ringul Bursei de Valori București – Cris-Tim – care a derulat IPO-ul de care vorbeam mai sus, de mare interes unde, pe partea retail și unde a fost înghesuială ca la shorma gratis cu de toate. Epopeica subscriere de 42 de ori a părții de retail a arătat disponibilitatea și interesul investitorilor pentru povești românești de succes. Si că există bani în piață. Mulți bani. Căci investitori pot deveni toți cei care au bani, sunt convinși și capătă încrederea într-o poveste antreprenorială frumoasă și demonstrabilă în timp. Mai greu este să găsești antreprenorii și acele afaceri care să convingă. Și mai greu e sa îi convingi să vină la Bursă.
Nevoia de noi instrumente pe Bursa de Valori București devine tot mai stringentă și așteptăm cu interes legea REIT (Real Estate Investment Trust) care se află la un singur pas, decisiv, de adoptarea în Camera Deputaților. Miza este importantă, pentru ca investitorii români caută, în primul rând, protecție și siguranță, iar REIT-urile răspund exact acestei nevoi. În fond, singurele certitudini rămân impozitele și moartea, iar neîncrederea este trăsătura dominantă a românilor, după cum arată și Daniel David în Psihologia Poporului Român. O vedem și noi, zilnic. Această realitate explică de ce numărul investitorilor la BVB a crescut abia după apariția Titlurilor de Stat Fidelis, percepute drept instrumente fără risc, garantate de stat. Dacă acesta este profilul investitorului român, piața de capital trebuie să-i ofere ceea ce i se potrivește. Modelul cultural al lui Hofstede confirmă același lucru. Românii au un scor uriaș, 90, la indicatorul „Evitarea incertitudinii”. Incertitudinea produce anxietate, iar oamenii preferă reguli clare, garanții și structuri predictibile. În cazul investițiilor în acțiuni, prețurile fluctuează zilnic, factorii externi sunt imprevizibili și garanțiile lipsesc. Prin contrast, Titlurile de Stat cu dobândă fixă și garantate de stat sau imobiliarele, atât de familiare românilor, oferă sentimentul de stabilitate. De aici și reticența structurală față de risc: românii investesc masiv în active low risk. Asta caută, asta trebuie să le ofere piața. De aceea, REIT-urile sunt o soluție, pentru că aduc împreună apetitul românilor pentru active sigure și preferința lor istorică pentru imobiliare, dar într-un format modern, accesibil, lichid și listat la Bursă. România are una dintre cele mai ridicate rate de proprietate din Europa, de 95%, față de o medie de aproximativ 60%, și, așa cum spune și Lucian Boia, această cultură a proprietății vine din secole de nesiguranță, în care pământul și casa erau singurele ancore de stabilitate.
Desigur, segmentul imobiliar este deja prezent la BVB, însă vorbim despre dezvoltatori.
REIT-urile clasice au risc operațional redus, pentru că nu se implică în dezvoltare imobiliară, activități agricole, operare hotelieră sau activitate industrială, doar câteva dintre sectoarele unde pot fi folosite. Activele unui REIT sunt finalizate și închiriate pe termen lung către beneficiari, ceea ce aduce predictibilitate în venituri. Există o legătură directă între suprafețele/activele deținute și suma investită, astfel încât un investitor știe aproximativ cât plătește pe metrul pătrat de apartament, de spațiul comercial, pe hectarul de teren sau pe o suprafață logistică. Prețul poate fi comparat ulterior cu ceea ce se întâmplă în alte orașe, în Europa sau în lume, oferind permanent o imagine clară asupra valorii deținute. Nu mai amintim de evaluarea anuală prevăzută de lege care, separat de prețul de piață, vine sa îți confirme pe unde te afli.
Mai mult, REIT-urile democratizează accesul la marile investiții pentru orice tip de investitor. Nici fondurile de pensii și nici alți investitori instituționali nu au acum acces la investiții în parcuri logistice, mall-uri, clădiri de birouri sau terenuri agricole, chiar dacă există interes. Iar investitorii mici nici nu visează la astfel de active, având uneori bani doar pentru „ferestrele apartamentului” la care aspiră.
Exemplificând prin obiectivul P3A1, despre care am vorbit la începutul articolului, observăm valoarea de 250–270 milioane de euro, o investiție care generează anual chirii de 23 de milioane de euro. Conform raportului Marketbeat Template – Local Markets, chiria medie lunară pentru spații logistice în România este de 4,7 euro/mp, iar valoarea de tranzacție a terenului pare să fi fost în jur de 700 euro/mp de spațiu logistic, mult sub media europeană. După căderea tranzacției cu CTP, în cursa pentru preluare au rămas fondul de investiții Lion’s Head Investments, dezvoltatorul ceh Accolade și belgienii de la WDP, un REIT tranzacționat pe Euronext Bruxelles, cu o capitalizare de 5,2 miliarde de euro. Iar aici apare inevitabil gândul: dacă am fi avut un REIT românesc deja consacrat, listat la Bursă și dacă managementul ar fi decis că merită, ar fi fost floare la ureche să se strângă această sumă prin mecanisme bursiere și să existe un competitor real pentru jucătorii menționați.
Atât retailul, care a venit cu sume consistente la ultimul IPO, cât și fondurile de pensii, care au acoperit cu ușurință tranșa instituțională (și aceasta suprasubscrisă), ar fi fost cu siguranță interesate de o investiție transparentă, vizibilă, cu risc redus și cu perspective reale de creștere, așa cum indică rapoartele existente. Sau poate nu. Cert este că bani sunt, oportunități sunt. Ceea ce ne lipsește sunt instrumentele. Încă.
| Știri BVB