Constantin Sebeșanu, Impact Developer&Contractor: Noi avem un risc mai mare decât războiul – procesul de autorizare

* “Prețurile vor crește, nu au cum să nu crească; Limita creșterilor va fi mereu puterea de absorbție a pieței”

* “Astăzi, această clasă de active este cea mai bună de investit”

Procesul de autorizare este cel mai mare risc pentru planurile de dezvoltare ale Impact Developer&Contractor (IMP), a spus CEO-ul companiei Constantin Sebeșanu, în cadrul unei întâlniri cu investitorii.

Strategia de dezvoltare a companiei pe următorii 6 ani vizează dezvoltarea de construcții rezidențiale de 1,25 milioane mp, cu o valoare de piață estimată la peste 1,5 miliarde Euro.

Constantin Sebeșanu a spus: “Noi avem un risc mai mare decât războiul. O să pară șocant. Cel mai mare risc pe care îl avem noi, în acest plan (n.n. strategia pe 6 ani), este procesul de autorizare. Pentru noi, aceasta este o variabilă pe care nu o putem evalua. Procesul de autorizare poate dura 30 de zile sau 6 luni. Pentru noi, șase luni reprezintă un impact masiv în cash flow. Riscul cel mai mare este procesul acesta și relațiile cu administrațiile locale în procesul de autorizare.

Acest plan ar putea fi dat peste cap de procesul de autorizare.”

CEO-ul Impact spune că de ajutor este expansiunea teritorială a companiei, în contextul în care, în București, autorizările sunt blocate de un an și jumătate: “Noi am avut norocul că am avut autorizări înainte să vină acest trend negativ pentru industrie.”

În opinia sa, contextul de piață este unul favorabil, întrucât cererea este mult mai mare decât oferta: “Cum îmi place să spun, nu putem noi să construim cât pot ei să cumpere. Bineînțeles că, în primele două săptămâni când a început războiul, cererea a scăzut, cu peste 56%. Deci a fost o scădere abruptă, dar, în principal, scăderea a fost pentru clienții finali care iau pe ipotecă. Pe de altă parte, am văzut o creștere destul de semnificativă la nivelul investitorilor mici, care cumpără mai mult de trei apartamente. Este o presiune și pe piața de chirii. Vedem tendința din noile generații de a nu mai fi proprietari, vor să aibă mobilitate, nu vor să se bage în credite pe termen lung. Începe să fie presiune pe piața de chirii ceea ce aduce și investitori în piața de rezidențial.

Comparativ cu țările din Europa, stăm foarte bine din punctul de vedere al accesibilității finanțărilor pentru cumpărare de rezidențial, în primul rând pentru că prețurile sunt foarte mici. Suntem la cele mai mici prețuri din Europa pe metrul pătrat, deși toată lumea spune că sunt scumpe casele. Sunt încă ieftine.

Cred că cererea va rămâne în continuare peste ofertă. Suntem foarte legați de partea de creditare. Dacă se prăbușește creditarea, atunci, într-adevăr, avem și noi un impact major.”

Constantin Sebeșanu este convins că prețurile vor crește: “Limita creșterilor va fi mereu puterea de absorbție a pieței. Nu poți să crești mai mult decât poți să absorbi. E un delay mare între creșterea prețurilor și absorbția pieței.

Cred că, în viitorul apropiat, vor fi probleme mari pentru mulți dezvoltatori care nu au o situație solidă financiară, ca să poată trece prin perioada asta de delay între creșterea prețurilor și absorbția pieței. Cred că, astăzi, această clasă de active este cea mai bună de investit.

În opinia noastră, creșterea prețurilor va fi de 2 cifre. E un safe heaven pentru a te proteja de inflație.

Fiecare companie va încerca să-și optimizeze nevoia de cash cu valoarea stocurilor. Va dura. Cine va avea abilitate, va rezista în continuare.”

CEO-ul Impact mai apreciază că va fi nevoie ca dezvoltatorii să se adapteze: “Cred că modelele de business se vor schimba radical. Si noi lucrăm, în laboratoarele interne, la o schimbare de strategie. Credem că modelul clasic – cu dezvoltator- antreprenor general, cu preț fix, dată fixă, client, bancă va începe să se schimbe. Antreprenorii generali nu mai pot garanta prețul, iar dacă îți garantează prețul, este unul prea mare și ieși din piață. Cred că ne vom uita și spre prețuri dinamice, chiar și cu clienții.”

Până în 2021 IMPACT a dezvoltat 17 proiecte în București, Constanța și Oradea o suprafață totală construită de peste 500.000 mp. În prezent, compania are un portofoliu de terenuri în orașe mari, precum București, Iași, Constanța.