Constantin SEBEȘANU, Impact: Se schimbă piața imobiliară – vom vedea cum din ce în ce mai multe persoane vor opta pentru a fi chiriași, nu proprietari

“O să continuăm operațiunea de majorare de capital, cu toate dificultățile”

Se schimbă piața imobiliară – vom vedea cum din ce în ce mai multe persoane vor opta pentru a fi chiriași, nu proprietari, a spus Constantin SEBEȘANU, CEO Impact Developer & Contractor, la cea de-a cincea ediție a Forumului Pieței de Capital, organizat de Financial Intelligence, pe 12 septembrie 2022.

***

Ce ne puteţi spune despre obligaţiunile corporative pe care le-aţi lansat în ultimul an?

Constantin SEBEȘANU:  În România procesul de majorare de capital social este anevoios și se întinde pe perioade prea lungi, ceea ce afectează semnificativ eficiența noastră, dar vom continua, în ciuda dificultăţilor.

De exemplu, am demarat în august anul trecut o majorare în urma aprobării AGA, dar am reușit să facem prima etapă abia la începutul lunii ianuarie 2022 – o perioadă nefastă, după care a început războiul ceea ce, împreună cu birocrația și regulile în vigoare, ne-a împins următoarea etapă în august, din nou o lună nu foarte propice pentru acest tip de operațiuni. Astfel, până la expirarea aprobării AGA, am reușit în total, inclusiv cu includerea rezervelor, să majorăm cu peste 45 de milioane de euro capitalul social, sub așteptările noastre inițiale. Având în vedere această conjunctură, am propus deja spre aprobare, pentru viitoarele Adunări Generale, noi majorări de capital social, care să susțină în continuare strategia noastră de dezvoltare, care implică peste 1 milion de metri pătrați de construit în următorii 5 ani. Având în vedere gradul nostru mic de îndatorare, vom continua să apelăm și la credite bancare, dar trebuie să asigurăm din timp și partea noastră de contribuție într-un nivel maxim de 35%.

Cât de mult s-au schimbat planurile, având în vedere noile condiții de piață? Cum vă adaptați la această nouă situaţie?

Constantin SEBEȘANU: Am plecat de la principiul că cine nu se adaptează are de pierdut, aşa că în primăvară ne-am adaptat strategia și am demarat un proces de consolidare rapidă pe verticală, atât prin achiziții, cât și prin integrarea în companie a unor servicii care au fost până acum delegate, cu scopul de a reduce costurile și a micșora ciclul de producție. Astfel, recent am finalizat achiziția companiei de construcţii RCTI din Brașov, un constructor care și-a demonstrat deja performanța în colaborările noastre anterioare.

De asemenea, avem alte obiective pe care le adaptăm din mers, dar este o perioadă plină de provocări și incertitudini pentru întreaga economie, la care, în cadrul industriei noastre, se adaugă și impredictibilitatea duratelor de obținere a avizelor și autorizațiilor necesare pentru continuarea și dezvoltarea proiectelor.

Care sunt proiectele la care lucrați în acest moment și ce urmează din perspectiva dezvoltării Impact?

Constantin SEBEȘANU:  Continuăm cu noi faze în proiectul GREENFIELD Băneasa, care este un proiect de anvergură cu investiții masive în infrastructură. Aici am finalizat de curând Panoramic Apartments – 2 imobile cu 6 respectiv 9 etaje, care însumează 97 de apartamente, cu o vedere spectaculoasă asupra Pădurii Băneasa.

Până la finalul anului vom da în folosință GREENFIELD Plaza, un strip mall ce va aduce în cartier magazine și furnizori de servicii ce vor acoperi toate nevoile de zi cu zi ale locuitorilor, și Wellness Club by Greenfield ce va cuprinde sală de fitness, piscină semiolimpică acoperită, piscină exterioară, piscină pentru copii, saună umedă, saună uscată și masaj.

În ansamblul Boreal Plus din Constanța, un proiect aflat în plină expansiune, vom finaliza până la sfârșitul acetui an 3 blocuri cu peste 200 de apartamente, iar în primele luni ale anului viitor vom demara lucrările la alte 2 blocuri cu peste 130 de apartamente.

Un alt motiv pentru care am apelat la majorarea de capital social este proiectul de la Iași, GREENFIELD Copou, acesta fiind la ora actuală cel mai mare proiect sustenabil lansat în regiunea Moldovei – cu 1.062 de apartamente, 1.162 locuri de parcare subterane, 15.000 metri pătrați de spații verzi, centru comunitar ce va cuprinde spații comerciale, centru de relaxare, grădiniță și after-school. Suntem pregătiți să începem lucrările imediat ce vom primi undă verde de la autorități, având în vedere că acum ne aflăm în ultima etapă a procesului de autorizare.

În paralel ne pregătim să lansăm noi proiecte, deoarece evaluările noastre ne arată că în această perioadă trebuie să punem accent pe producție pentru ca atunci când piața își va reveni complet să fim prezenți cu o ofertă care să satisfacă cererea.

Cum vedeți piața imobiliară acum ca tendințe? Să ne aşteptăm la scăderi de preţ?

Constantin SEBEȘANU: Nu cred că vom vedea scăderi de preț nicăieri, cu atât mai puțin pe segmentul rezidențial, având în vedere evoluțiile de anul trecut la prețurile materiilor prime și materiale, precum și cele de anul acesta la energie, care impactează toate elementele de cost. La acestea se adaugă creșterea costurilor de finanțare, unde cel mai mare impact pe piața rezidențială este dat, bineînțeles, de nivelul ROBOR, care influențează direct vânzările. Războiul a produs o cădere masivă de aproape 56% în volumul vânzărilor, apoi au început să își revină, dar creșterea galopantă a ROBOR a încetinit foarte mult procesul de vânzare.

Aici avem însă și o contrapondere – a crescut presiunea pe chirii precum și apetitul investitorilor pentru această clasă de active, care îi poate pune la adăpost de inflație. Randamentele la chirii devin atractive asigurând deja venituri fixe la nivel comparabil cu benchmark-ul acceptat în piața de investiții. Practic investitorii sunt cei care compensează în procesul de vânzare, pentru că se vând pachete către investitori. Acesta este și motivul pentru care am adaugat în portofoliul nostru servicii de property și facility management pe care le oferim prin compania Spatzioo Management, parte a grupului nostru. Astfel, oferim servicii complete, de la găsirea și gestionarea relației cu chiriașii, până la servicii de întreținere și administrare a proprietății, pentru a veni în intâmpinarea nevoilor acestor investitori. Aceasta era o problemă atât pentru investitorii mici, cât și mari, pentru care negocierile şi discuţiile cu chiriașii reprezentau un impediment.

E clar că piața imobiliară se schimbă, vom vedea foarte clar cum din ce în ce mai multe persoane vor opta pentru a fi chiriași, nu proprietari. Va fi un fenomen cu care o să ne obișnuim și tot ce s-a întâmplat anul acesta a accelerat acest proces, iar noi ne-am adaptat la această nouă realitate.

În opinia mea, rezidențialul rămâne un una dintre cele mai sigure opțiuni pentru cei care doresc să investească – atât cât este posibil în condițiile actuale. Pe de o parte este clar că proprietățile se apreciază, prețurile nu vor scădea, ci dimpotrivă, iar pe de altă parte, proprietățile rezidențiale aduc un venit fix din chirii.

Știu că ați fost printre primii care ați construit la standarde nZEB și BREEAM Excellent. Vor duce aceste standarde la o triere a proiectelor pe viitor și cât de mult cresc prețul?

Constantin SEBEȘANU: Încă multă lume nu știe, dar este o lege şi construirea la standard nZEB este obligatorie. Chiar dacă mulți nu le aplică, își asumă riscurile. Părerea mea este că aceste standarde aduc multe beneficii pentru proprietari, crescând calitatea construcțiilor şi a vieții locuitorilor.

Ansamblul nostru LUXURIA Residence este primul complex rezidenţial certificat BREEAM Excellent și asta a devenit deja la noi un standard – toate proiectele noastre vor fi construite la standarde nZEB şi BREEAM Excellent de acum încolo și cred că toată lumea se va alinia cel puțin la nZEB, pentru că este obligatoriu. Mai ales în condițiile actuale, cu preţurile la energie care sunt galopante, aceste standarde devin o necesitate.

Pentru creşterea confortului locuitorilor din GREENFIELD Băneasa şi reducerea cheltuielilor cu utilitățile ale rezidenților din acest cartier, avem în plan și valorificarea resursei geotermale din nordul Capitalei pentru a permite încălzirea locuinţelor pe care le construim în această zonă. Am pregătit deja infrastructura pentru viitoarele faze din GREENFIELD astfel încât să putem conecta la această resursă centralele de cartier. Într-o primă fază, estimăm că investiţia va depăşi 10 milioane de euro.

De asemenea, când vorbim despre sustenabilitate și responsabilitate socială nu ne referim doar la măsurile care impactează mediul înconjurător, ci avem în vedere un cumul de alte elemente care aduc bunăstarea rezidenților din cartierele noastre. Spre exemplu, GREENFIELD Băneasa va fi în curând primul ansamblu rezidențial care va beneficia de școală și grădiniță de stat, pentru care IMPACT a donat deja atât terenul, cât și proiectul tehnic necesar, ca parte a centrului comunitar ce urmează a fi deschis aici.

Asociația pentru Relații cu Investitorii la Bursă din România – ARIR a anunțat agenda de priorități legislative pentru următorii 3 ani. La începutul acestui an, membrii ARIR au inventariat problemele legislative și de politici publice percepute în activitatea lor din domeniul pieței de capital. Cum vedeţi doleanțele emitenților față de autoritățile pieței de capital?

Constantin SEBEȘANU: Primul lucru pozitiv este că discutăm aceste probleme, pentru că sunt probleme comune tuturor. Trebuie să găsim soluții, iar partea pozitivă este că reușim să stăm la masă cu decidenții şi asta e foarte important – că ne ascultă și ne înțeleg.

ARIR reprezintă un cadru perfect de dezbatere si răspunde unei mari nevoi a emitenților de a dezbate și a găsi soluții la problemele întâmpinate.

Soluțiile există și cred că ne stau la îndemână, iar eu cred că putem lucra foarte repede să rezolvăm aceste probleme punctuale.

Procesul de majorare de capital social este unul dureros, în care toată lumea pierde din cauza duratei sale prea mari. Înregistrarea noilor investitori nu se poate face imediat, ceea ce înseamnă prejudicii în randament și drepturi pentru aceștia. Să poți face o majorare în șase luni este inacceptabil, după părerea mea, și aduce costuri foarte mari atât din punctul de vedere al resurselor interne ale companiei, cât și din punct de vedere financiar.

De asemenea, ne mai confruntăm cu probleme în ceea ce privește raportarea pe care o facem în trei părți și în curând în patru. Trebuie să centralizăm sistemul de raportare. Consumul de resurse este partea cea mai importantă pe care am sesizat-o, fiindcă eu cred că noi, la ora actuală, 80% din timp îl alocăm pentru lucruri care nu aduc valoare adăugată.

Susțin în continuare ARIR și cred că în toate domeniile trebuie să avem aceste asociații profesionale care să ne ajute să găsim soluții și să stăm la masă cu decidenții.