Eliminarea facilităților de TVA la tranzacțiile imobiliare – impact important și destul de rapid asupra pieței rezidențiale; Dezvoltatorii estimează creșterea prețurilor și scăderea accesibilității locuinței noi pentru o categorie însemnată  de clienți

Eliminarea facilităților de TVA la tranzacțiile imobiliare este una din măsurile propuse în programul de guvernare al premierului Ilie Bolojan.

Vineri, primul ministru a declarat că pachetul de măsuri privind reducerea deficitului bugetar va fi anunțat săptămâna aceasta, printre măsurile vizate într-o primă etapă fiind reașezarea pragurilor de TVA. El a declarat: “Suntem puşi în situaţia să pregătim un pachet de măsuri fiscale. Acest pachet va fi anunţat săptămâna viitoare (n.n. săptămâna aceasta), va fi dezbătut cu cei implicaţi şi înseamnă câteva direcţii pe care vi le precizez. Foarte probabil, taxa pe valoare adăugată va fi reaşezată la două praguri. Azi avem trei praguri. Săptămână viitoare (n.n. aceasta) vă vom anunţa aceste praguri şi vom explica care sunt argumentele”.

• Bogdan Bălașa, HILS Development: ”Pentru cumpărători, eliminarea cotei reduse de TVA va genera pe lângă o majorare semnificativă a prețului și o diminuare a numărului de tranzacții în perioada următoare”

Discuțiile privind eliminarea facilității de TVA redus pentru achiziția de locuințe vin într-un moment în care piața imobiliară are nevoie de stabilitate, nu de incertitudine suplimentară, apreciază Bogdan Bălașa, General Manager, HILS Development. El a detaliat: „În sectorul rezidențial, predictibilitatea fiscală este esențială pentru ca dezvoltatorii imobiliari să poată planifica sustenabil și pe termen lung strategia de business. Schimbările bruște de reglementare afectează întreg lanțul, de la strategia de investiții, la ritmul construcțiilor și până la capacitatea reală a  clienților de a accesa locuința de care au nevoie. 

Pentru cumpărători, eliminarea cotei reduse de TVA va genera pe lângă o majorare semnificativă a prețului și o diminuare a numărului de tranzacții în perioada următoare. Practic, scade accesibilitatea locuinței noi pentru o categorie însemnată  de clienți, cei care își permit un apartament decent într-un cartier bine conectat și care aleg să devină proprietari pentru a locui la standarde moderne sau având scop investițional. În acest context, noi, ca dezvoltator, ne reafirmăm angajamentul de a rămâne  alături de clienți. Avem stoc de apartamente finalizate, gata de mutat, disponibile care pot fi achiziționate final cu TVA-ul redus din acest moment. Oferim flexibilitate în procesul de achiziție, fie că vorbim de plata integrală, rate direct la dezvoltator sau sprijin pentru accesarea unui credit ipotecar. Consilierii noștri sunt pregătiți să ofere toate informațiile necesare, într-un mod transparent și adaptat fiecărui profil de cumpărător. 

Nevoia de locuire nu dispare odată cu schimbările fiscale. Tocmai de aceea, considerăm că rolul dezvoltatorilor responsabili este să asigure continuitate și încredere – iar al autorităților, să ofere un cadru predictibil care să sprijine accesul real la locuințe sustenabile, bine integrate în oraș.” 

•  Roxana Cristea, STC Partners: Eliminarea facilităților de TVA – rol disruptiv pe piață

Roxana Cristea, Partner & COO – STC Partners, consideră că eliminarea facilităților TVA la achiziția de locuințe va avea un impact important și destul de rapid asupra pieței rezidențiale. Ea apreciază că principalele efecte vor fi:

• “creșterea prețului final de achiziție, deci o scădere a accesibilității pentru că puterea de cumpărare va scădea, băncile vor cere un avans mai mare la obținerea creditelor de către cumparatori și implicit astfel va scădea și cererea în piața rezidențială;
• încetinirea ritmului construcțiilor noi, din cauza faptului că poate va exista o încetinire a lansării proiectelor noi;
• posibila presiune pe piața chiriilor din cauza faptului că, dacă accesul la cumpărare devine mai dificil, o parte dintre cei care voiau să cumpere rămân în chirie și astfel o cerere mai mare de chirii va rezulta în prețurile mărite ale chiriilor.”

Spre deosebire de TVA, unde impactul este imediat și direct (prețurile totale pentru cumpărător cresc substanțial, având consecințe asupra cererii), impozitul pe proprietate are un impact mai difuz, pe termen lung, cu corecții gradual implementate, și afectează atât posesia, cât și acumularea mai mult decât tranzacțiile immediate, a mai spus doamna Cristea: “Ca și concluzie, în termeni de impact imediat și masiv asupra pieței, eliminarea facilităților de TVA va juca un rol mai disruptiv – va crește costurile de cumpărare, va reduce tranzacțiile și poate declanșa blocaje în proiecte. Impozitul pe proprietate va fi mai degrabă o corecție reglementară cu efecte lente.

În cazul nostru, STC Partners, datorită faptului că în cele 2 proiecte rezidențiale sustenabile – Quartier Azuga și Quartier Ferdinand – pe care le avem în dezvoltare și construcție anul acesta (2025) și anul viitor (2026), nu au număr important de apartamente care se încadrează în 9% TVA, aceste 2 măsuri fiscale nu ne afectează în mod direct având în vedere vânzările bune pe care le-am avut până acum, inclusiv în lunile care au trecut din acest an și care au avut un important impact politic și social în România. În ceea ce privește noul nostru proiect, Quartier Pipera, a cărui construcție va începe în trimestrul 2 din 2026, suntem optimiști că, până atunci, situația se va așeza în piața rezidențială și în sectorul financiar astfel încât să avem o predictibilitate corectă pentru care lucrăm și noi, bineînțeles, la realizarea bugetului prin optimizarea costurilor de dezvoltare, proiectare și construcție”.

•  Bogdan Iliescu, Nusco: Dacă măsura va fi adoptată, cumpărătorii finali vor suporta un cost suplimentar considerabil, de aproximativ 10%, doar din diferența de TVA

Discuția privind eliminarea facilității de TVA redus la 9% pentru achiziția de locuințe ar putea avea un impact semnificativ asupra pieței rezidențiale din România, în special în marile orașe, unde prețurile sunt deja la un nivel ridicat comparativ cu veniturile medii, este de părere Bogdan Iliescu, Director Comercial Nusco.

Dacă măsura va fi adoptată, cumpărătorii finali vor suporta un cost suplimentar considerabil, de aproximativ 10%, doar din diferența de TVA, ceea ce va afecta direct accesibilitatea și eligibilitatea pentru creditare, mai ales în cazul tinerilor aflați la prima achiziție, ne-a spus el: “În acest context, ne așteptăm ca o parte importantă a cererii să se amâne sau chiar să dispară, în special în segmentul middle market. Multe familii care până acum reușeau cu greu să se încadreze în bugetul maxim impus de plafonul actual (600.000 lei) vor deveni neeligibile, fie din lipsa avansului suplimentar, fie din cauza scăderii scorului de credit. Pe termen scurt, este posibil să asistăm la o accelerare a semnării antecontractelor pentru a beneficia de regimul actual, însă această dinamică va fi una temporară.

Pentru dezvoltatori, o astfel de măsură va însemna presiune suplimentară pe marje și o potențială nevoie de repoziționare a produsului. De asemenea, este de așteptat ca produsul rezidențial să sufere ajustări: vom vedea locuințe mai compacte, poate cu specificații mai echilibrate, pentru a menține prețul final într-o zonă percepută ca acceptabilă.

Pe termen mediu, piața riscă o polarizare accentuată între proiectele premium, unde clienții au o putere de cumpărare mai mare și sunt mai puțin sensibili la variațiile de TVA, și restul pieței, care va deveni mult mai dependentă de mecanismele de sprijin ale statului și de stabilitatea fiscală. În plus, este posibil să asistăm și la creșterea unor soluții alternative de tranzacționare precum achiziții pe persoană juridică.

Prin urmare, considerăm că o astfel de modificare trebuie analizată cu multă atenție și corelată cu alte măsuri de sprijin pentru accesul la locuire. Piața rezidențială a fost unul dintre motoarele economiei în ultimii ani, iar stabilitatea și predictibilitatea fiscală sunt esențiale pentru menținerea acestui rol.”

• Vlad Musteață, NBI: Inclusiv investitorii, chiar și cei afectați de noile măsuri fiscale, reacționează la scăderea disponibilității pe piață

Vlad Musteață, CEO North Bucharest Investments  (NBI), a declarat că în ultima perioadă, se observă o creștere semnificativă a cererii pe segmentul apartamentelor cu prețuri de până la 120.000 de euro: “Clienții care în ultimele 5-6 luni au manifestat o atitudine de așteptare sau chiar de ezitare, acum au devenit mult mai activi, accelerând procesul de căutare și achiziție. Această tendință este validată de volumul mare de rezervări și tranzacții înregistrat de NBI pentru această zonă de preț.

Inclusiv investitorii, chiar și cei afectați de noile măsuri fiscale, reacționează la scăderea disponibilității pe piață, anticipând o și mai mare competiție pentru active de calitate. Un alt factor de presiune îl constituie absența lansărilor de proiecte rezidențiale noi în ultimele luni, inclusiv în zone strategice, precum Ilfov sau Pipera. Astfel, lipsa de ofertă nouă, într-un context de cerere constantă sau în creștere, generează o vigilență ridicată, atât în rândul investitorilor, cât și al end-userilor, care monitorizează atent dinamica pieței. Pe de altă parte, această aliniere între cererea activă și oferta tot mai restrânsă conturează premisele unei noi etape de ajustare în piața rezidențială.”

• Bogdan Gubandru, Redport: Accelerarea deciziei de achiziție poate reprezenta o soluție pentru a beneficia de actualul regim fiscal

Bogdan Gubandru, COO Redport, apreciază că dacă această măsură va fi aplicată, rezultatul imediat va fi acela că prețul final plătit de cumpărătorii de locuințe va crește, iar acest lucru va avea ca efect o accesibilitate mai redusă pentru anumite categorii de public, în special pentru tinerii aflați la prima achiziție și pentru persoanele cu venituri mici și medii: “Creșterea prețurilor de achiziție pentru imobile va avea efect direct și major și asupra chiriilor. Persoanele care nu își vor putea cumpăra o locuință se vor orientă către chirie, iar cererea mare va reduce oferta disponibilă în piața de apartamente, iar chiriile vor crește.

Din perspectiva noastră, a dezvoltatorului, o astfel de schimbare fiscală poate impune o recalibrare a strategiilor comerciale și financiare. Cum traducem acest lucru? Este posibil să ne ajustăm planurile de dezvoltare, în special în segmentul de preț mediu.

Redport este o companie solidă, cu notorietate în piață și cu o strategie bine gândită pe termen mediu și lung. De aceea, deciziile pe care le vom lua nu vor fi unele la impuls, doar în baza unor planuri ale autorităților, ci vor fi decizii bazate pe o analiză aprofundată și bazată pe cifre și impactul real din piață. Redport continuă să monitorizeze cu atenție evoluțiile din domeniul legislativ și fiscal, pentru a oferi clienților și partenerilor încredere,  transparență și cele mai bune soluții adaptate contextului economic pe care îl vom traversa.

Recomandăm clienților care se află în procesul de achiziție sau care intenționează să cumpere o locuință în următoarele luni să se informeze cât mai bine și să ia în calcul posibila modificare legislativă. În măsura în care situația o permite, accelerarea deciziei de achiziție poate reprezenta o soluție pentru a beneficia de actualul regim fiscal.”

• Loredana Apreutese, ANSI: Decizia de uniformizare a TVA la 19% va avea un impact structural asupra pieței imobiliare rezidențiale din România

Loredana Apreutese, Co-owner ANSI, dezvoltator imobiliar, consideră că decizia de uniformizare a TVA la 19% va avea un impact structural asupra pieței imobiliare rezidențiale din România: “În mod particular, vor fi afectate proiectele adresate segmentului de mijloc și entry-level – acolo unde diferența de preț generată de TVA poate însemna decizia de a cumpăra sau nu. Creșterea de preț cu 10% pe fondul acestei măsuri, într-un context deja tensionat de dobânzi și costuri ridicate de construcție, va pune presiune pe cerere.

În acest context, considerăm că disciplina financiară a dezvoltatorilor devine mai importantă ca oricând. Proiectele sustenabile trebuie construite pe un mix echilibrat între fonduri proprii și finanțări bancare solide. Lipsa acestei rigori poate duce la probleme grave de cashflow, mai ales într-un scenariu în care vânzările încetinesc sau cumpărătorii își amână decizia de achiziție.

În ceea ce ne privește, vom continua să ne raportăm realist la condițiile de piață și să integrăm aceste modificări fiscale în evaluarea fiecărui nou proiect. Credem că transparența, sustenabilitatea financiară și un produs bine adaptat cererii reale vor rămâne diferențiatori esențiali în perioada următoare.”

Ea a mai menționat: „Proiectul nostru actual, Britwood 144 dezvoltat in Iancu Nicolae, langa padurea Baneasa, nu este afectat de această modificare, întrucât unitățile oferite nu se încadrau în plafonul care beneficia de cota redusă de 9%”.

Potrivit experților, un apartament nou ar putea fi mai scump chiar cu 10.000 de euro, în cazul majorării cotei TVA.