Filip & Company: Ce facilități la plata chiriei au fost adoptate?

Autori: Ioana Roman (partener), Georgeta Gavriloiu (counsel)

În contextul crizei provocate de pandemia de COVID-19, care are efecte puternice asupra economiei și care a provocat deja sistarea activității în multe domenii, au fost luate noi măsuri pentru a-i ajuta atât pe locatari cât și pe locatori.

Miercuri, 29 aprilie 2020, Parlamentul a adoptat Legea privind aplicarea unor facilități de la plata chiriei pentru perioada aferentă stării de urgență („Legea”). Legea a fost trimisă spre promulgare, urmând ca, după promulgare, aceasta să fie publicată în Monitorul Oficial. Legea va intra în vigoare în 3 zile de la publicarea în Monitorul Oficial.

Legea prevede că, în termen de 15 zile de la publicarea în Monitorul Oficial, ministerele de resort au obligația de a elabora norme de aplicare, însă textul nu menționează care sunt ministerele în cauză, lipsă de claritate care poate conduce la întârzierea adoptării unor astfel de norme. De asemenea, deși instituie o facilitate care reprezintă o formă de ajutor de stat, reglementarea nu conține elemente esențiale în astfel de cazuri, precum sursa de finanțare, bugetul preconizat, regulile de cumul cu alte forme de ajutor de stat de care beneficiarii legii au beneficiat anterior etc.

Este de așteptat ca aplicarea acestei Legi să fie îngreunată, ca și în cazul altor măsuri adoptate în perioada stării de urgență, de lacunele de reglementare, precum și de necesitatea corelării cu normele în materie de fiscalitate, ajutor de stat și execuție bugetară.

Prezentam in cele ce urmează facilitățile adoptate prin aceasta noua Lege:

1. Care sunt facilitățile de care vor putea beneficia locatarii?

Legea prevede posibilitatea locatarilor de a obține amânarea la plata chiriei, fără dobânzi sau penalități, pentru folosința imobilelor înregistrate ca sedii, puncte de lucru sau locuință, urmând ca aceasta să fie plătită, într-un cuantum limitat, de către organul fiscal teritorial către locatori. Ulterior, după perioada în care plata a fost amânată, locatarii vor plăti eșalonat organului fiscal, în rate egale chiriile lunare amânate, până la 31 decembrie 2020. Neplata acestor sume de către locatari către organul fiscal va atrage executarea silită a acestora în condițiile Legii nr. 207/2015 privind Codul de procedura fiscală.

Menționăm că Legea reglementează exclusiv situația chiriei. Prin urmare, celelalte sume datorate potrivit contractului, cum ar fi taxa pe servicii sau taxa aferentă utilităților, vor fi în continuare datorate.

Ce locatari și în ce condiții pot beneficia aceștia de amânarea chiriei?

De această amânare pot beneficia locatarii care sunt operatori economici, practicanți ai profesiilor liberale și entitățile juridice de drept privat, cu respectarea următoarelor condiții:

1. și-au întrerupt activitatea sau veniturile și încasările au scăzut cu cel puțin 15% în luna martie 2020 față de media ultimului an calendaristic în perioada de aplicare a stării de urgență; și
2. contractul de închiriere în legătură cu care se solicită suspendarea chiriei are ca obiect un imobil înregistrat ca sediu sau punct de lucru.

De asemenea, de aceasta facilitate pot beneficia și persoanele fizice afectate economic direct sau indirect în perioada de aplicare a stării de urgență. Legea nu oferă indicii cu privire la modalitatea de cuantificare a afectării locatarilor persoane fizice, acestea cel mai probabil urmând a fi prevăzute prin normele de aplicare care urmează a fi adoptate în 15 zile de la data publicării Legii în Monitorul Oficial.

Perioada pentru care se poate aplica facilitatea

Facilitatea acordată locatarilor se aplică în mod corespunzător pe toata durata stării de urgență și pentru luna următoare celei în care a încetat starea de urgență.

Ce condiții trebuie să îndeplinească locatorul pentru a solicita plata?

Pentru a putea solicita plata de către organul fiscal, locatorul trebuie să îndeplinească următoarele condiții:

1. chiria lunară specificată în actul adițional dintre locator și locatar este mai mică sau cel mult egală cu chiria din februarie 2020;
2. valoarea maximă a chiriei lunare din actul adițional este de maximum 000 RON (approx. 2.000 Euro) pentru operatorii economici per locație și maximum 2.000 RON (approx. 410 Euro) pentru persoane fizice per locație.

Care este procedura de amânare?

Pentru a beneficia de amânarea prevăzută de lege, locatarul trebuie să depună o cerere la organul fiscal teritorial competent, însoțită de următoarele documente:

1. contractul de locațiune încheiat între locator și locatar;
2. un act adițional încheiat între locator și locatar la contractul de locațiune, care trebuie să cuprindă: (i) acordul părților pentru amânarea plății chiriei, durata perioadei de amânare a plății chiriei, suma chiriei aferentă acestei perioade de amânare; (ii) datele de identificare ale locatorului și locatarului; (iii) datele contului bancar al locatorului în care urmează a se face plata de către organul fiscal teritorial competent; (iv) data și semnăturile ambelor părți;
3. orice fel de act justificativ al locatarului care să dovedească imposibilitatea plății chiriei în perioada specificată în actul adițional dintre locator și locatar. Este neclar la acest moment ce acte justificative ar depune locatarul pentru a dovedi imposibilitatea plății și mai ales corelarea acestei cerințe cu situația în care activitatea locatarului este doar redusă și nu suspendată. Ne așteptăm ca normele de aplicare să clarifice aceste aspecte.

Cererea va putea fi depusă și prin poștă electronică la o adresă de e-mail care va fi afișată pe pagina de internet a fiecărui organ fiscal teritorial.

1. Care sunt facilitățile de care pot beneficia locatorii?

În ceea ce-i privește pe locatori, Legea prevede ca facilitate scutirea de la impozitul pe venitul obținut din cedarea folosinței bunurilor în anumite condiții. Astfel, această facilitate se aplică contribuabililor care reduc pe perioada anului 2020 contravaloarea pentru cedarea folosinței bunului imobil cu cel puțin 30% față de luna februarie, pe perioada cât părțile au negociat reducerea chiriei, dar nu mai târziu de 31 decembrie 2020. De asemenea, această chirie diminuată nu va intra în calculul plafonului anual pentru stabilirea obligației de plată a contribuției de asigurări sociale de sănătate.

În cazul contribuabililor plătitori de impozit pe profit şi ai celor care datorează impozitul pe veniturile microîntreprinderilor, veniturile din cedarea folosinței bunurilor imobile obținute în baza unor contracte de închiriere/subînchiriere sau uzufruct sunt impozabile doar în proporție de 80% din valoarea lor, cu condiția ca valoarea chiriei să fi fost redusă cu cel puțin 20% față de luna februarie.