Ministerul Finanțelor ne-a transmis că a formulat observații la proiectul de lege privind reglementarea structurilor de investiții de tip REIT (Real Estate Investment Trusts) încă de la ințierea proiectului de act normativ.
Proiectul de Lege privind regimul aplicabil societăţilor pentru investiţii imobiliare şi societăţilor cu profil imobiliar deţinute de societăţile pentru investiţii imobiliare, precum şi regimul fiscal aplicabil acestora (PL-x nr. 433/2024) a trecut de Senat și se află în dezbatere în Camera Deputaților. Proiectul de lege privind Real Estate Investment Trusts prevede că întreg portofoliul imobiliar se comportă ca un singur imobil și din punct de vedere operațional, dar și fiscal.
Ministerul Finanțelor ne-a transmis că a propus eliminarea prevederilor art. 7 – Regimul fiscal aplicabil – din proiectul de lege privind reglementarea structurilor de investiții de tip REIT, întrucât, din punct de vedere al statutului de stat membru al UE, România s-a angajat, în baza aderării la principiile instituite de Codul de conduită (impozitarea afacerilor – Rezoluție a Consiliului și a reprezentanților guvernelor statelor membre, reuniți în cadrul Consiliului, privind un cod de conduită revizuit în domeniul fiscalității întreprinderilor (2022/C 433/01)), să elimine măsurile fiscale existente care constituie concurență fiscală dăunătoare și la neintroducerea unor astfel de măsuri noi în viitor.
Instituția ne-a transmis: “Prin angajamentul asumat de către Ministerul Finanțelor prin componenta de reformă fiscală din PNRR care are ca obiectiv revizuirea cadrului fiscal, se urmărește alinierea sistemului de impozitare cu actuala și viitoarea etapă de dezvoltare economică a României prin revizuirea facilităților fiscale. În acest context, luând în considerare țintele și jaloanele referitoare la domeniul fiscal din PNRR, nu se mai justifică acordarea altor stimulente fiscale, cu atât mai mult în perioade de deficit bugetar excesiv.
Totodată, în conformitate cu prevederile art. 1 alin. (1) din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare, Codul fiscal stabileşte cadrul legal privind impozitele, taxele şi contribuţiile sociale obligatorii, care sunt venituri ale bugetului de stat, bugetelor locale, bugetului asigurărilor sociale de stat, bugetului Fondului naţional unic de asigurări sociale de sănătate, bugetului asigurărilor pentru şomaj şi fondului de garantare pentru plata creanţelor salariale, contribuabilii care au obligaţia să plătească aceste impozite, taxe şi contribuţii sociale, modul de calcul şi de plată a acestora, procedura de modificare a acestor impozite, taxe şi contribuţii sociale.
Nu în ultimul rând invocăm și unul dintre principiile fiscalități, cel reglementat la art. 3 lit a) din Codul fiscal, conform căruia impozitele şi taxele reglementate de Codul fiscal se bazează pe neutralitatea măsurilor fiscale în raport cu diferitele categorii de investitori şi capitaluri, cu forma de proprietate, asigurând prin nivelul impunerii condiţii egale investitorilor, capitalului român şi străin”.
Referitor la poziția cu privire la propunerea legislativă privind regimul aplicabil REIT (PL-x nr. 433/2024), Ministerul Finanțelor ne-a precizat:
“Din perspectiva reglementărilor contabile, raportat la forma de lege adoptată de Senat:
- la art. 6 alin. (3) – cu privire la elaborarea situațiilor financiar-contabile ale societăților pentru investiții imobiliare (S.I.I.), precum și ale filialelor acestora (societăți cu profil imobiliar), respectiv auditarea acestor situații – apreciem necesară reformularea prevederilor corespunzătoare, având în vedere următoarele:
– potrivit Legii contabilității nr. 82/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare, Ministerul Finanțelor elaborează raportări contabile și situații financiare anuale cu scop general, și nu care să vizeze eventuale „cerințe specifice” anumitor entități;
– reglementările contabile în vigoare și raportările contabile întocmite în baza acestora se referă la toate entitățile din aria reglementărilor, indiferent de domeniul de activitate sau dacă acele entități reprezintă filiale din punct de vedere contabil.
Apreciem că în acest sens sunt și prevederile art. 5 alin. (1) din legea contabilității, potrivit cărora:
„Persoanele prevăzute la art. 1 alin. (1)[1] – (4) au obligaţia să conducă contabilitatea în partidă dublă şi să întocmească situaţii financiare anuale, potrivit reglementărilor contabile aplicabile.”;
– prevederile cuprinse în legea contabilității se referă la auditarea situațiilor financiare anuale, efectuată în condițiile prevăzute la art. 34 din legea menționată, și nu la auditatea oricăror „situații financiar-contabile”;
- la art. 6 alin. (4) – cu privire la evaluarea anuală a activelor imobiliare deținute de S.I.I., precum și de societățile cu profil imobiliar – apreciem necesar a se preciza scopul acestei reevaluări, având în vedere următoarele aspecte:
– din punct de vedere contabil, reevaluarea activelor nu are caracter imperativ. Această metodă de evaluare poate fi aplicată pentru imobilizările corporale existente la sfârşitul exerciţiului financiar, fiind parte a politicilor contabile ale entităților;
– în cazul în care politica de evaluare a imobilizărilor corporale constă în reevaluarea lor, valoarea justă aferentă acestora se determină pe baza unor evaluări efectuate, de regulă, de evaluatori autorizaţi, potrivit legii. Ca urmare, reglementările contabile nu impun reevaluarea de către evaluatori autorizați, a imobilizărilor corporale”
[1] „(1) Societăţile comerciale, societăţile/companiile naţionale, regiile autonome, institutele naţionale de cercetare-dezvoltare, societăţile cooperatiste şi celelalte persoane juridice au obligaţia să organizeze şi să conducă contabilitatea financiară, potrivit prezentei legi.”
REIT-urile, sau societățile de investiții imobiliare (SII), sunt companii care obțin venituri din închirierea, vânzarea sau managementul activelor imobiliare, entități ale căror acțiuni pot fi cumpărate de investitori în vederea obținerii de dividende. Mai exact, în sensul propunerii legislative care se află acum în analiză la Camera Deputaților, SII este o societate pe acțiuni care îndeplinește, în mod cumulativ, mai multe condiții: are sediul social în România; acțiunile sale sunt tranzacționate pe o piață reglementată din România; obiectul său principal de activitate constă exclusiv în vânzarea, cumpărarea, închirierea de bunuri imobile proprii, precum și exploatarea, operarea, administrarea și/sau dezvoltarea de bunuri imobile și/sau proiecte imobiliare prin intermediul societăților cu profil imobiliar (SPI) deținute; cel puțin 75% din venituri provin din activitățile enumerate anterior, inclusiv din dividende distribuite de SPI deținute sau din dividende distribuite de alte SII în care respectiva SII deține acțiuni; distribuie cu titlu de dividende cel puțin 90% din profit.
Activele pe care le poate deține o SII sunt, în principiu, cele imobiliare, cum sunt imobilele rezidențiale, spațiile comerciale, de birouri sau de depozitare, mall-urile sau hotelurile, precum și bunuri imobile utilizate în domeniul agricol sau al silviculturii.
De asemenea, o SII poate deține și alte tipuri de investiții cu profil preponderent imobiliar care include centre recreative, de facilități sociale, centre comerciale, centre de servicii, precum și drepturi de folosință pe termen lung, cel puțin 10 ani, asupra unor proprietăți imobiliare, în scopul cedării acestor drepturi către terți și obținerii de venituri.
Conform reprezentanţilor BVB, REIT-urile securitizează investiţiile imobiliare, oferind investitorilor posibilitatea de a deţine o cotă dintr-un portofoliu imobiliar diversificat, beneficiind de aceleaşi avantaje fiscale şi operaţionale ca în cazul deţinerii directe a unei proprietăţi. În prezent, mediul de business din România este aproape de a beneficia de o astfel de legislaţie, pas care este de aşteptat să ajute investitorii şi companiile locale să deblocheze capitalul necesar pentru proiectele imobiliare, stimulând atât piaţa imobiliară, cât şi economia în ansamblu, precizează sursa citată.
| Știri BVB