Real Estate

Iancu Guda: Aproape jumătate din companiile active în sectorul imobiliar – grad de îndatorare de peste 75%, în 2023; Adevăratele probleme apar deoarece se abuzează de finanțarea externă, în special avansul clienților (lista companiilor cu potențiale probleme)

Sursa: iancuguda.ro

Aproape o treime din rulajele comerciale (veniturile) companiilor din sectorul imobiliar sunt raportate de companii cu un grad foarte mare de îndatorare, arată o analiză extinsă realizată de analistul Iancu Guda, care prezintă și lista companiilor cu potențiale probleme (disponibilă pentru descărcare în articolul de pe blogul său). Acesta atrage atenția că aproape jumătate din companiile active în sectorul CAEN 4110 – Dezvoltare (promovare) imobiliară, înregistrează un grad de îndatorare mai mare de 75% în anul 2023.

Guda a analizat toate companiile active din România care înregistrează activitatea pe codul CAEN principal 4110 – Dezvoltare (promovare) imobiliară, în baza situațiilor financiare publice depuse în 2023, după scandalul recent al dezvoltatorului Nordis, care a intra în insolvență, concomitent cu o investigație Recorder, potrivit căreia vindea apartamentele de mai multe ori.

 Principalele concluzii, potrivit lui Iancu Guda:

  • Conform situațiilor financiare depuse pentru anul 2023, sunt 4.066 companii active în România în acest sector CAEN principal 4110 – Dezvoltare (promovare) imobiliară, cu venituri totale de cca. 19,6 mld. lei. Doar 598 firme înregistrează venituri mai mari de 1 mil. euro pe parcursul anului 2023, acestea concentrând peste 80% din veniturile cumulate la nivel sectorial.
  •  Veniturile din acest sector au explodat în ultimul deceniu, cifra de afaceri consolidată crescând de la 3,7 mld. lei (2014) până la 19,6 mld. lei (2023), de două ori mai repede decât dinamica înregistrată la nivel național. Este un aspect bun pentru economie în ansamblu, sectorul construcțiilor și tranzacțiilor imobiliare fiind în top 3 sectoare care aduc o contribuție importantă la PIB în fiecare an din ultimul deceniu și angajând aproape jumătate de milion de salariați (cel mai mare angajator din economie).
  • Sectorul este foarte profitabil, înregistrând în fiecare an din perioada analizată o marjă brută > 50% (aceasta înseamnă că se vinde metrul pătrat la un preț dublu față de costul de construcție, unde intră materiile prime, salariile și toți furnizorii), profitul operațional este mereu aproape de 30% (triplu față de media la nivel național) și profitul net fluctuează între 15% – 20% din venituri. ATENȚIE: toate aceste marje de profitabilitate se raportează la vânzări, dar nu vorbesc despre randamentul capitalului investit de către dezvoltatori, acesta fiind semnificativ mai mare datorită levierului (împrumutului de la bănci sau avansuri de la clienți). În medie, randamentul anual al capitalului investit se apropie de 100%, ceea ce înseamnă că dezvoltatorii imobiliari dublează capitalul investit în fiecare an, o medie extraordinar de bună, de aproape 5 ori peste media mediului de afaceri local.
  • Un asemenea sector, cu margini de profitabilitate și randament atât de atractive, evident că atrage capital și investitori, câteodată chiar speculatori. Astfel, numărul de companii active în acest sector a crescut constant, aprox. 70% dintre acestea fiind înființate doar în ultimul deceniu.
    • Evident, 80% dintre aceste companii s-au orientat către județele cele mai mari din punct de vedere demografic, cu mai multe locuri de muncă plătite mai bine. Astfel, 80% dintre dezvoltatorii imobiliari sunt concentrați în București, Ilfov, Cluj, Timiș, Brașov, Constanța, Sibiu și Iași.

Problemele nu sunt aici, notează analistul: “Adevăratele probleme pentru societate, oameni și consumatori, încep să apară atunci când reglementarea și instituțiile slabe ale statului se dovedesc incapabile să apere interesele consumatorilor în echilibru cu dorința (în unele cazuri, chiar lăcomia) unor antreprenori care doresc să maximizeze toate oportunitățile oferite de acest sector, fără să respecte promisiunile făcute clienților sau o dezvoltare sustenabilă a afacerilor pe termen lung. Ce facem cu acei “patroni” (care nu merită să fie considerați “antreprenori”) oportuniști și lacomi, care lucrează la limita legii, care păcălesc clienții și le vând promisiuni cu riscuri foarte mari de nerealizare, dar joacă “poker” pe banii oamenilor, deoarece NU au decât două rezultate: fie reușesc să vândă imobilul de apartamente cu succes, marchează profitul enorm și toată lumea e mulțumită / fie se blochează cu construcția dar … toate pierderile și riscurile sunt asumate de client și creditori. ECHILIBRU ÎN OGLINDĂ? DELOC! Totuși, până la eventualele schimbări necesare în legislație care să filtreze piața între dezvoltatorii serioși și cei amatori (vezi punctul 3 din acest articol), clienții sunt singuri și pe cont propriu. Doar educația financiară, informarea și perspicacitatea îi poate salva. Adevăratele probleme în acest sector apar deoarece se abuzează de finanțarea externă, în special avansul clienților. Aproape jumătate din companiile active în sectorul CAEN 4110 – Dezvoltare (promovare) imobiliară, înregistrează un grad de îndatorare > 75% în anul 2023 (vezi grafic).

Sunt companii care cumulează datorii pe termen scurt de 7,7 mld. lei, datorii totale de cca. 20 mld. lei și venituri de aproape 6,5 mld. lei (aproape o treime din întreg sectorul dezvoltatorilor imobiliari). Capitalurile proprii (fondurile interne) sunt mai mici de 1 mld. lei, de cca. 20 de ori sub nivelul datoriilor acumulate. DESIGUR, NU TOATE COMPANIILE DIN LISTĂ POT AVEA PROBLEME. Există companii care fac parte din grupuri financiare puternice, cu o capitalizare solidă și care construiesc majoritar prin fondurile proprii (profitul investit) sau finanțare bancară, piața de capital sau investitori diversificați (exemplul cel mai elocvent fiind grupul ONE), sau firme unde avansurile de la clienți sunt mai mici decât finanțarea bancară + capitalul propriu (exemplu: Euro Vial Residence). Din considerente de timp foarte limitat, sunt în imposibilitatea de a face o analiză 1-1 a tuturor companiilor din lista atașată, dar recomand tuturor celor interesați să aplice verificarea celor 5 puncte esențiale amintite anterior pentru a vedea seriozitatea dezvoltatorilor imobiliari pentru fiecare companie de interes particular”.

Iancu Guda notează și ce a remarcat la cele 253 de companii dezvoltatori imobiliari și de ce unele pot fi problematice:

  • Datoriile pe termen scurt (unde intră și avansurile de la clienți) raportate de toate companiile active în sectorul dezvoltărilor imobiliare au depășit mereu de 2-3 ori dimensiunea stocurilor din bilanț (apartamente aflate în diferite stadii de execuție). Aceasta înseamnă că „bulgărele crește și prinde viteză”. Cu alte cuvinte, dezvoltatorii rostogolesc proiecte după proiecte, atrăgând mereu datorii pe termen scurt în creștere pentru noi și noi proiecte, fiind mereu în „offside”. Dacă ne lovim de o recesiune, criză financiară sau orice alt șoc negativ generat din exterior, atunci o să vedem că „împăratul este gol”. Practic, vânzările de noi apartamente pot frâna brusc și datoriile pe termen scurt nu vor mai putea fi rambursate, ducând la faliment / insolvență generalizată în cazul companiilor îndatorate care se bazează majoritar pe avansurile clienților (vezi grafic 4).

  • Capitalurile proprii cumulate de cele 253 companii strict pe aceste bilanțuri sunt mai mici de 1 mld. lei, de cca. 20 de ori mai puțin decât nivelul datoriilor totale acumulate.

View Comments

  • Asadar sistemul imobiliar sta pe un butoi de pulbere alimentat de clientii finali (creduli si fraieri) si de foamea nestavilita a celor care construiesc (sa le zicem "dezvoltatori").
    Legea diavolilor care umilesc constiinta oamenilor si-i transforma dupa bunul lor plac. Sa zicem "economie de piata"....

Leave a Comment
Share
10 luni ago

Articole recente

Conducerea Complexului Energetic Valea Jiului, reacţie la declaraţiile ministrului energiei: Am informat Ministerul Energiei cu privire la situația financiară a societății și acumulării datoriilor către ANAF și furnizori; Responsabilitatea totală pentru impasul financiar actual cade exclusiv în sarcina Ministerului Energiei

Conducerea Complexului Energetic Valea Jiului respinge categoric declaraţiile ministrului Energiei referitoare la faptul ca nu…

o oră ago

Netanyahu: Raportul ONU ce declară foamete în Fâşia Gaza este o ‘minciună neruşinată’

Premierul israelian Benjamin Netanyahu a calificat drept o 'minciună neruşinată' raportul ONU ce declară foamete…

2 ore ago

Powell a dat un indiciu timid cu privire la posibile reduceri ale ratei dobânzii, în timp ce Fed procedează „cu prudență”

Președintele Fed, Jerome Powell, a dat vineri un indiciu timid cu privire la posibile reduceri…

2 ore ago

Ungaria şi Slovacia au trimis Comisiei Europene o scrisoare după un nou atac ucrainean asupra oleoductului Drujba

Ungaria şi Slovacia au trimis vineri o scrisoare Comisiei Europene prin care cer Bruxellesului să…

2 ore ago

Şeful NATO le cere aliaţilor occidentali să ofere garanţii de securitate solide pentru Ucraina

Secretarul general al NATO, Mark Rutte, aflat vineri în vizită la Kiev, le-a cerut aliaţilor…

2 ore ago

UE va investi 116 milioane euro în 13 proiecte de refacere a oceanelor şi a apelor

Uniunea Europeană a anunţat vineri o investiţie semnificativă de 116 milioane euro în 13 noi…

2 ore ago

This website uses cookies.

Read More