Autor: Laurențiu Căpcănaru
Apariția primelor REIT-uri în Japonia, în anul 2001, este direct legată de încercarea guvernului de a stabiliza piața imobiliară aflată în scădere severă, ca urmare a prăbușirii bulei imobiliare din anii ’90. Pe piața japoneză, în jur de 60 de J-REIT-uri sunt listate și au o capitalizare totală în jurul a 17 trilioane JPY (aprox. 108 miliarde USD), a doua cea mai mare piață de REIT-urilor din lume, după cea americană. Folosind expertiza americană și olandeză atât în adoptarea legilor, cât și la lansarea primelor J-REIT-uri, Japonia a considerat că ele sunt o soluție pentru agregarea activelor, la acel moment puternic devalorizate, ale instituțiilor financiare și valorificarea lor în condiții transparente și corecte, atrăgând astfel bani privați în economie, atât de la investitorii interni, cât și de la marii investitori internaționali. Băncile, pe de altă parte, eliberându-și bilanțurile de activele toxice, puteau începe timid creditarea, care, ani de zile, fusese la limite minime.
Un moment de cotitură l-a reprezentat perioada post-2013, când politicile economice agresive ale premierului Shinzo Abe, cunoscute sub numele de Abenomics, au creat un mediu macro-financiar extrem de favorabil. Dobânzile negative și programele masive de achiziții ale Băncii Japoniei (inclusiv de J-REIT-uri) au stimulat apetitul pentru risc și au atras masiv investitori străini. Aceștia au văzut în piața J-REIT o combinație rară: randamente atractive, expunere pe o piață imobiliară matură și lichiditate ridicată, toate într-un context economic stabilizat. O caracteristică distinctivă a J-REIT-urilor este structura lor de tip „corporation-type” (societate de investiții) care adoptă un model de management extern. J-REIT-urile nu pot avea angajați proprii și nu pot desfășura activități de administrare în mod direct. Ele trebuie să externalizeze gestionarea activelor către companii specializate de administrare de investiții. Această structură este concepută pentru a maximiza siguranța, obiectivitatea și independența operațiunilor, lăsând J-REIT-ului doar funcțiile interne de guvernanță, cum ar fi adunările generale ale investitorilor și consiliul de administrație, care supraveghează activitatea de management. În rest au aceleași caracteristici cu REIT-urile din toată lumea, respectiv sunt scutite de impozitul corporativ în cazul în care distribuie 90% din profit ca dividende.
Nippon Building Fund (8951) este cel mai mare și mai vechi REIT din Japonia, listat în septembrie 2001. Specializat în clădiri de birouri premium situate preponderent în centrul Tokyo-ului, beneficiază de sprijinul solid al gigantului imobiliar Mitsui Fudosan, care deține 43% din societatea de administrare. Cu o capitalizare de aproximativ 1,28 trilioane JPY (circa 8 miliarde USD) și active totale de 1,56 trilioane JPY, menține o rată de ocupare excepțională de peste 98% și oferă un randament al dividendului de aproximativ 3,4%.
Japan Real Estate Investment Corporation (8952) este specializat tot în clădiri de birouri și beneficiază de sprijinul solid al gigantului imobiliar Mitsubishi Estate, care deține integral societatea de administrare. Cu o capitalizare de aproximativ 910-920 miliarde JPY (circa 5,7-5,8 miliarde USD) și active totale de peste 1.160 miliarde JPY, se menține pe locul doi în piața J-REIT. Are ratinguri de credit excelente (AA+ de la JCR ) și oferă un randament al dividendului de aproximativ 3,9-4,0%.
Kasumigaseki Hotel REIT (401A) este cel mai nou REIT listat pe piața japoneză, specializat în hoteluri cu servicii complete. Listat pe 13 august 2025 și detinut de Kasumigaseki Capital, deține un portofoliu de 15 hoteluri cu active totale de 49 miliarde JPY. Are o capitalizare de circa 28,7-29 miliarde JPY (circa 180 milioane USD) și oferă un randament atractiv al dividendului de circa 5,8-6,3%.
Perfecționismul japonez și filosofia kaizen – baza succesului Japoniei
Ideea perfecționismului japonez, o constantă a glorioasei lor istorii, a fost fundamentată în filosofia kaizen, apărută undeva după anii ’50 ca parte a reconstrucției țării după al doilea războiul mondial. În traducere literală ar fi vorba de îmbunătățire continuă, iar Masaaki Imai, un consultant japonez, a popularizat termenul în anii 1980 prin cartea sa „Kaizen: The Key to Japan’s Competitive Success”. Toyota a fost pionieră în aplicarea kaizen în producția auto, integrându-l în sistemul Toyota Production System (TPS), care a revoluționat industria manufacturieră globală.
Japonezii au fost recunoscuți ca excelând în multe domenii industriale, la fel Bula Activelor din perioada 1986-1991 a fost cu adevărat una excepțională. După decenii de creștere economică masivă, cu o rată anuală de 9-10%, sectoare importante ale industriei (automobile, mașini unelte, tehnica de calcul, electronică) erau cap de afiș, penetrând toate piețele globale. Japonia era în 1985 privită ca miracolul economic și liderul tigrilor asiatici. Cu un PIB în jur 1360 miliarde de dolari, era a doua economie a lumii înaintea URSS (914 miliarde). Având un excedent comercial de 49,2 miliarde de dolari cu SUA și peste 12 miliarde cu țările din Europa, Japonia părea a fi motorul lumii la acel moment și unii o vedeau pe cale se devină numărul 1 mondial. Ezra Vogel ,profesor la Harvard a publicat în 1979 cartea “Japan as Number One: Lessons for America.
Cum a fost obligată Japonia să comită sepukku în prag de a deveni numărul unu mondial
Aici a intervenit acordul din 22 septembrie 1985 de la Hotelul Plaza din New York între țările G5 (SUA, Germania, Marea Britanie, Franța, Japonia) prin care s-a hotărât devalorizarea dolarului față de valutele celorlalte țări, pentru că exporturile americane nu erau competitive, iar deficitele comerciale erau uriașe. Cu deficit față de țările G5 de peste 55 de miliarde de dolari, SUA, prin Secretarul Trezoreriei James Baker, a pus pe masă morcovul întăririi propriilor monede față de dolar versus ditamai parul tarifelor vamale. Măcar atunci America și-a folosit poziția dominantă utilizând formularea diplomatică „cooperare pentru deprecierea controlată a dolarului american prin intervenții coordonate pe piețele valutare și angajamente de politici economice, cu scopul de a restabili echilibrul în relațiile comerciale internaționale și de a evita escaladarea tensiunilor protecționiste’. Sună diplomatic, nu!? Absolut nicio legătură cu ce se întâmplă în vremurile actuale. Când s-a trecut brut și direct la tarife vamale împărțite inclusiv către pinguinii din Heard și McDonald Islands. Sau legătura ar fi că Donald Trump a cumpărat Hotelul Plaza în 1988 și ne salută în fiecare an de Crăciun în filmul Singur Acasă 2.
Japonia a fost obligată prin acord să-și întărească moneda, să-și crească cererea internă, să scadă dobânzile, să adopte un pachet fiscal care să atenueze scăderea exporturilor și creșterea economică. Și de aici a ieșit mama tuturor bulelor care s-a putut vedea vreodată. Dacă vorbim de bulă perfectă, cea japoneză poate fi ca o sabie Honjo Masamune considerată comoară națională. Pe lângă bula activelor japoneze, crahul din 1929, bula dotcom sau criza subprime au fost pistol cu apă, criza grecească doar o sabie Xiphos miceniană de bronz, iar ce am avut noi în 2010-2011 a fost ceva de genul cosorului lui Moceanu. Și clar e o comparație care ne onorează.
Creșterea economică continuă de 30 de ani, poziția de a doua economie a lumii, dar mai ales aura deja mistică de minune a tehnologiei, așa cum era percepută atunci, au făcut ca cererea internă să explodeze și, fiind un popor auster și cumpătat, principala supapă au fost imobiliarele. Este adevărat că și indicele Nikkei a urcat între 1984 și 1989 de la 11.000 la 38.945 puncte. Dar, parte a acestei creșteri fusese datorată tocmai creșterii pe imobiliare, căci companiile, deși începeau să aibă rezultate mai slabe din cauza întăririi monedei, erau mai valoroase doar prin prisma terenurilor deținute.
La momentul maxim al bulei, deja totul părea de pe altă planetă. Un metru pătrat în districtul Ginza din Tokyo ajunsese la 218.000 de dolari. Prețurile din centrul Tokyo-ului erau atât de mari încât terenurile Palatului Imperial, de 1,15 kilometri pătrați, erau estimate a valora mai mult decât toate proprietățile imobiliare ale Californiei. În perioada 1955-1990, valoarea proprietăților imobiliare japoneze a crescut de 75 de ori. Reprezentau în acel moment 20 trilioane de dolari, cam 20% din bogăția mondială, o valoare echivalentă cu de 4 ori proprietatile din Statele Unite, țară care avea o suprafață de 25 de ori mai mare. Numai zona metropolitană Tokyo valora cât întregul teritoriu al SUA, iar un district al capitalei (Chiyoda-ku) valora mai mult decât toată Canada. Un loc de parcare banal în centrul orașului se vindea și la 750.000 de dolari. Am zis popor cumpătat și auster??!!! Natura umană este în mare la fel peste tot și unde apare repede bogăția se înfiripă și trufia. Abonamentele la cluburile de golf erau în medie peste 200.000 de dolari și existau mai mult de 20 de cluburi unde acestea erau peste 1 milion anual. Membership-urile se tranzacționau zilnic ca acțiuni pe o piață secundară – unele companii le foloseau ca investiție sau garanție pentru împrumuturi. Un salariat mediu își permitea oricând o excursie cu avionul la Sapporo în insula Hokkaido doar pentru a servi faimosul miso ramen, doar o supă de tăiței. În restaurante erau la ordinea zilei sushi cu foiță de aur sau fugu la 1000 de dolari porția.
Prin pustiul deceniilor pierdute.
Sfârșitul a început când Banca Japoniei a hotărât să ridice dobânda de la 2,5% la 6% în câteva luni pentru a lupta cu inflația, dar mai ales pentru a opri întreaga nebunie. Indicele Nikkei a scăzut aproape 50% în următorul an, iar terenurile au scăzut lent în următorul deceniu în medie cu 70%, dar la multe proprietăți scăderile au fost și de 99%. Cum multe din aceste terenuri fuseseră puse gajuri pentru împrumuturi, sistemul financiar a fost grav afectat, multe bănci fiind zombificate de creditele neperformante și deținerea de active toxice, acum terenuri fără nicio utilitate și cu prețurile într-o continuă scădere. Pentru a evita colapsul, băncile au fost încurajate și ajutate să țină aceste active în bilanțuri, dar le-a fost afectată și capacitatea de creditare și în economie au ajuns mai puțini bani.
A fost, la început, vorba despre deceniul pierdut 1991-2000 – Ushinawareta Jūnen, perioada de stagnare economică de după bula speculativă cu deflație continuă, lipsă de investiții și încercarea de redresare a sistemului financiar. A urmat al doilea deceniu pierdut până în 2010, o perioadă de blocaj instituțional și agravarea crizelor structurale. Din păcate, al treilea deceniu s-a remarcat doar prin politicile economice radicale ale premierului Shinzo Abe (relaxare monetară masivă, stimulente fiscale și reforme structurale) care au avut succes doar parțial și temporar. Deși au slăbit yenul și au crescut profiturile corporațiilor mari, nu au reușit să creeze o inflație sustenabilă (ținta de 2% a rămas mereu neîndeplinită) și nici să relanseze consumul intern și investițiile private. Este adevărat că îmbătrânirea accentuată a populației și dezastrul de la Fukushima au lovit puternic în măsurile de redresare. Și deși indicele Nikkei a revenit la nivelul maxim din perioada bulei abia în 2024, nu se poate considera că Japonia și-a revenit nici după 35 de ani. Cu cât mai mare este bula, cu atât mai greu și mai mult timp durează recuperarea.
Dacă, în celelalte piețe, REIT-urile au fost adoptate pentru dezvoltare și diversificare, în cazul Japoniei s-au dovedit un instrument pentru stabilizarea pieței imobiliare și pentru asanarea celei financiare. Bătrânii ziceau că e bine să îți faci iarna car și vara sanie. Fluctuațiile viitoare greu pot fi prevăzute, într-o lume în continuă schimbare. Nu știm ce va urma nici la noi. Bine este să ai instrumentele deja disponibile.
| Știri BVB