Legea REIT-urilor sau cum inovăm roata până devine pătrată

de Laurențiu Căpcănaru

Pentru prima dată, în decenii de funcționare în paralel, piața imobiliară și piața de capital și-au găsit interesele aliniate așteptând cu mare înfrigurare aprobarea legii de funcționare a REIT-urilor (Real Estate Investment Trusts – fonduri care investesc în proprietăți imobiliare cu scopul de a genera venituri din chirii și plusvaloare la vânzarea proprietăților). Legea a trecut de Senat și urmează să intre în dezbaterea Camerei Deputaților în noua legislatură. Sperăm cât mai repede.

Interesul pentru această lege este mare și există o nerăbdare aproape unanimă a tuturor actorilor, ce s-a văzut din avalanșa de articole apărute în ultima vreme în presa economică, mainstream și pe rețelele sociale. De la ziariști de prestigiu, case de avocatură, asset manageri și dezvoltatori imobiliari, investitori și intermediari, toată lumea salută evenimentul, comentează, explică și încearcă să semnaleze probleme, să vină cu îmbunătățiri care pot fi făcute înainte de votul de la Camera Deputaților, știut fiind că, odată promulgată, greu se va mai putea schimba ceva.

Cea mai importantă reacție a venit din partea Ministerului de Finanțe care, printr-o luare de poziție transmisă încă de la inițierea procesului legislativ, a propus anularea articolului 7 al proiectului de lege – regimul fiscal aplicabil – distrugând, în fapt, spiritul legii și întregul eșafodaj de constituire a REIT-urilor.

Normal, vinovatul de serviciu a fost găsită Uniunea Europeană, întrucât, din punct de vedere al statutului de stat membru al UE, România s-a angajat, … privind un cod de conduită revizuit în domeniul fiscalității întreprinderilor (2022/C 433/01) ), să elimine măsurile fiscale existente care constituie concurență fiscală dăunătoare și la neintroducerea unor astfel de măsuri noi în viitor.

Ca să fie tacâmul complet, bineînțeles că și PNRR-ul este de vină, căci luând în considerare țintele și jaloanele referitoare la domeniul fiscal din PNRR, nu se mai justifică acordarea altor stimulente fiscale, cu atât mai mult în perioade de deficit bugetar excesiv.

Adevărul este că, la halul în care legiferează Uniunea Europeană, și e de ajuns să vezi un banal anunț de ofertă unde e obligatoriu, pentru conformitate, să faci referire la 3 regulamente, 4 directive și alte 2 regulamente delegate, cu ușurință vei găsi motivație sau acoperire să susții și, în egală măsură, să interzici ceva. Că onor Ministerul de Finanțe a zis de fapt NU pentru legea REIT-urilor, așa cum este ea funcțională în toate cele 7 țări G7 și în cele două treimi din țările OCDE, nici nu mă miră pentru că arată nivelul de înțelegere a realităților economice actuale și a soluțiilor de perspectivă pentru direcțiile de dezvoltare a două importante domenii -imobiliar și financiar.

Chintesența existenței REIT-urilor este tocmai calitatea lor de entități de tip “pass-through” din punct de vedere fiscal, astfel încât impozitarea veniturilor aferente tranzacțiilor cu bunuri imobiliare va avea loc numai la nivelul acționarului (investitorului) și nu la un dublu nivel – al societății și al acționarului. Nu e nimic nou în atitudinea de a considera mediul de afaceri o adunătură de infractori și o bandă de evazioniști, dar de ce nu se ține cont este că, din obligativitatea listării la Bursă, nu mai e necesar nici un control și nici un agent fiscal plătit de stat să stea cu bâta taxării după colțurile blocurilor REIT-ului.

Vor fi, în schimb, cu ochii ca pe butelie și vor face treaba statului tocmai acționarii care, dat fiind nivelul obligatoriu de dividend de 90%, vor țipa ca din gură de șarpe la prima suspiciune că profitul se escamotează subtil în buzunarele cui nu trebuie. Dacă există un nivel măcar decent de disipare a acționariatului, nu vreau să fiu în pielea executivilor sau a boardului unui REIT la care apare cea mai mică suspiciune, știind fiind că scandalul pe care îl face un acționar nemulțumit este invers proporțional cu numărul de acțiuni deținute. Așa că ANAF-iștii pot sta liniștiți, bostănăria se va păzi singură, așa cum era bancul cu cazanul din iad unde pătimeau românii și unde nici un drac nu era da pază, căci dacă unul dădea să se ridice mai sus, se găseau suficienți conaționali verzi să-l tragă înapoi.

Inovând roata până devine pătrată și apa caldă până în forma sa solidă, relevăm încă odată marele nostru talent de a face alegerile cele mai proaste, în sensul în care luăm modele funcționale din economiile avansate care s-au aplicat cu succes inclusiv și la vecinii noștri, pe care le adaptăm original, pe ici pe colo prin părțile esențiale, până își pierd aplicabilitatea. Ori luăm cadrul legislativ, îl transcriem la literă și virgulă neținând cont de particularitățile locale, astfel încât creăm nemulțumire și frustrare, iar rezultatul este de la lamentabil la advers de cele mai multe ori. Replica din Caragiale arată că nimic nu s-a schimbat de 140 de ani. Din două una, dați-mi voie: ori să se revizuiască, primesc! dar să nu se schimbe nimica, ori să nu se revizuiască, primesc! dar atunci să se schimbe pe ici pe colo, și anume în punctele… esențiale…

Dar nimic nu mă enervează mă mult decât faptul că frații noștri de gintă nu latină, ci slavă, de la sud și aproximativ o idee mai faliți ca noi, bulgarii, au legislația REIT din 2003. Da, din 2003, iar în 2007 aveau 41 de REIT- uri listate pe bursă, cu o capitalizare, pe vârful de atunci, de 414 milioane euro. La vremea respectivă, scotocind în memorie, îmi aduc aminte cum floarea brokerimii române utiliza modernul cercometru ca instrument de analiză fundamentală a investițiilor imobiliare. Este vorba de un instrument de măsură a lungimii , un cadru cu mâner atașat de o roată cu care te plimbai pe lângă gardul companiei țintă (retrăind nostalgic joacă cu cercul de pe maidanele copilăriei) ca să-i măsori lungimea/ lățimea astfel obținând suprafața de teren. Pe vremea aceea, nu aflai decât rar, din rapoartele companiilor, suprafața reală a terenurilor firmelor listate, așa că investițiile imobiliare se limitau la companiile cvasi falimentare dar deținătoare de mari suprafețe intravilane. De aceea, IMPACT-ul a fost maxim, ca prima firmă din domeniul construcții/ dezvoltare imobiliară. Departe de a fi REIT. Acesta era nivelul nostru.

Au trecut 18 ani și PIB-ul nostru este de 3,5 ori mai mare ca al bulgarilor, iar BVB are o capitalizare de 70 de miliarde de euro, adică aproape de 9 ori capitalizarea Bursei de la Sofia. Doar că noi tot nu avem legislație pentru REIT-uri. Iar ei au, la Sofia. De 21 de ani. Capitalizarea REIT-urilor de pe cele 2 piețe ale lor (principală și alternativă) este de 10% din total, adică 800 de milioane de euro. Vă puteți gândi ce ar fi însemnat 7 miliarde de euro la capitalizarea BVB?! Dar nu capitalizarea era importantă, ci câștigul de free float și de lichiditate. Vise, fata tatii, vise !!!!

Toată conducerea pieței și elita brokerilor se stresează, o dată la câteva luni, când se primește raportul despre îndeplinirea criteriilor MSCI de admitere ca piață emergentă. Acest Schengen al pieței de capital după care alergăm ca după o Fata Morgana de ani de zile, dar cu diferența că aici nu e vrăjeală politică, ci sunt niște bariere de capitalizare, free float și lichiditate pe care matematic nu le atingem decât parțial. Și cu mari emoții.

Îndrăznesc să afirm că, dacă am fi avut legiferate REIT-urile de cel puțin 10 ani, la o economie cu un PIB de 350 de miliarde euro, unde construcțiile sunt 8%, unde fondurile de pensii odihnesc pe munți de bani, iar în depozitele populației mucegăiesc „inflațios” cam 60‑70 de miliarde de euro, afară de alte câteva zeci de miliarde ale companiilor, acum am fi dat cu tifla și am fi trecut jet peste furcile caudine ale MSCI -ului cu cel puțin două ,trei companii.

Atenție, eu nu spun că REIT-urile sunt infailibile, Sfântul Graal al investițiilor și panaceu universal pentru dezvoltare, ele vor urmări în timp trendul pieței imobiliare sau al activului suport, pot urca sau pot coborî, pot aduce câștiguri dar și pierderi. Ceea ce susțin este utilitatea și necesitatea lor.

Avantajele REIT-urilor sunt legate de credibilitatea acestor companii, de faptul că există o separare clară a activelor de riscul operațional și că pot monetiza și securitiza activele de valoare mare, făcând posibilă finanțarea pe piața de capital pentru companii care nu au altfel acces. În fapt, REIT-urile sunt deținătoarele unor active imobiliare, pentru care încasează chirie/ rentă/ arendă și, după scăderea cheltuielilor de administrare, dau 90% din profit sub formă de dividende spre marea fericire a acționarilor și, ar trebui, și a perceptorilor, că e totul la vedere și se pot încasa impozite generoase care tocmai s-au mărit de la 8 la 10 % fără bătaie de cap. Pentru acționari/ investitori este mult mai simplu să vadă legătura dintre prețul la care cumpără ei acțiunea de pe Bursă și metrul pătrat util de apartament/ spațiu logistic ori valoarea hectarului de teren pentru entitățile specializare pe teren agricol. Și acest lucru este suficient de convingător, pentru că nu toată lumea are MBA/ CFA, să-și prindă urechile în rapoartele financiare, dar tot românul pricepe ce e cu metrul pătrat util de apartament sau de teren intravilan ori cu hectarele de teren moștenite de la rudele din satul îndepărtat, cu chiria ori arenda primită.

Sunt prea bătrân ca să cred că legea a fost promovată pentru că s-a avut în vedere dezvoltarea pieței de capital. Nu, legea a fost promovată, și tocmai asta e șansa ei, de interesele pieței imobiliare, pentru că stadiul de dezvoltare a acestui sector cere instrumente financiare adecvate vremurilor în care trăim, pentru că sectorul construcțiilor aduce 8% din PIB, cum am mai zis, și are nevoie, în continuare, de finanțare. Doar că REIT-urile au aplicabilitate și în zona de logistică și parcuri industriale, pot ajuta la comasarea terenurilor agricole, deci pot fi de mare ajutor pentru companiile din agricultură prin sumele imense pe care le pot atrage și, în general, pot fi folosite în toate domeniile în care este implicată o proprietate imobiliară și un venit recurent.

Avem nevoie de această lege în forma ei funcțională, așa cum e ea în statele OECD, nu într-o formulă de democrație originală și sperăm că deputații o vor adopta sărind peste orgolii și coteriile politice cât mai curând. Până la urmă, principalii beneficiari ar fi românii care și-ar putea fructifica și diversifica economiile într-un cadru mai sigur și strict supravegheat. În lumina noului naționalism economic ce adie peste tot, ne-am bucura să vedem că partidele, atât cele cu vederi europene, cât și cele suveraniste, vor vota legea în forma în care a trecut de Senat, căci “în împrejurări ca acestea, micile pasiuni trebuie să dispară”.