Măsurile legislative și fiscale au introdus un nivel suplimentar de incertitudine pe piața imobiliară în 2025, afectând mai ales proiectele care nu erau bine capitalizate (Horizon City)

Măsurile legislative și fiscale au introdus un nivel suplimentar de incertitudine pe piața imobiliară în 2025, afectând mai ales proiectele care nu erau bine capitalizate, apreciază Cătălin Apetri, CEO și Fondator al CGA Home Consulting și Director de Dezvoltare pentru România al investitorului Ghai Sant Ram. Potrivit acestuia, în 2026, cererea va fi segmentată, iar segmentul middle-up va rămâne cel mai stabil, susținut de cumpărători cu venituri peste medie și de interesul pentru eficiență energetică și conectivitate.

 ***

Cum a evoluat piața imobiliară în 2025 și care sunt perspectivele pentru 2026?

Cătălin Apetri: Piața imobiliară rezidențială din București a traversat în 2025 o perioadă de ajustare. Am văzut cu toții o prudență crescută din partea cumpărătorilor. Creșterea IRCC de la 5,66% la aproximativ 6,06% pe parcursul anului a influențat deciziile de achiziție. La acest lucru s-a adăugat un impact major venit dinspre creșterea TVA. Aceasta a avut un impact emoțional, care sa încetinit procesul de achiziție a locuințelor noi, dar din fericire nu a blocat cererea. Interesul s-a menținut pentru proiectele mari, bine amplasate și dezvoltate cu capital solid.

Pentru 2026, perspectiva este una de stabilizare a pieței rezidențiale, nu de expansiune accelerată. Oferta nouă va fi limitată de scăderea volumului lucrărilor de construcții, fenomen confirmat de INS, care a raportat scăderi lunare de peste 20% în 2025. În acest context, proiectele deja lansate și bine finanțate, precum HORIZON CITY (nn proiect rezidențial situat pe Bulevardul Pipera, în nordul Capitalei, dezvoltat de investitorul britanic Ghai Sant Ram), vor beneficia de o poziționare favorabilă într-o piață care este din ce în ce mai selective și atentă la evoluțiile din piață.

Care au fost principalii factori care au influențat piața în 2025?

Cătălin Apetri: Principalii factori de impact pentru anul 2025 au fost costul finanțării, instabilitatea fiscală și presiunea pe costurile de construcție. Creșterea dobânzilor a determinat o schimbare de comportament a cumpărătorilor, care au devenit mai orientați către proiecte cu valoare pe termen lung și mai puțin spre achiziții speculative. Creșterea TVA și legea Nordis au fost alți factori care au reconfigurat atât momentul deciziei de achiziție a unei locuințe, cât și modul de acțiune al dezvoltatorilor. Iar un alt factor important a fost evoluția planurilor de infrastructură. Zonele care beneficiază de investiții publice anunțate sau în curs de implementare au continuat să atragă interes. În cazul HORIZON CITY, amplasarea pe Bulevardul Pipera, în proximitatea extinderii Magistralei M2 și a viitorului pasaj Petricani, estimat de autorități la circa 400 milioane lei, a funcționat ca un factor de încredere pentru cumpărători și investitori.

Care a fost impactul măsurilor legislative?

Cătălin Apetri: Măsurile legislative și fiscale au introdus un nivel suplimentar de incertitudine, afectând mai ales proiectele care nu erau bine capitalizate. Lipsa de predictibilitate fiscală a determinat dezvoltatorii să adopte strategii mai prudente, iar cumpărătorii să amâne decizii.

HORIZON CITY a fost mai puțin expus acestui context datorită finanțării integrale din surse proprii. Această structură financiară a permis menținerea ritmului de dezvoltare și a transmis un semnal de stabilitate într-o piață sensibilă la schimbări legislative.

HORIZON CITY a reușit să reia vânzările în doar 7 zile, după ce proiectul nostrum rezidențial s-a conformat integral prevederilor Legii nr. 207/2025, cunoscută drept Legea „Nordis”, și a finalizat într-un timp record toate procedurile de preapartamentare și înscriere în Cartea Funciară. Proiectul se află astfel printre primele dezvoltări rezidențiale din România care au aplicat noile cerințe legale. HORIZON CITY a realizat toate demersurile necesare pentru conformare. Procedura de preapartamentare a fost finalizată în decurs de o săptămână de la promulgarea legii. Aceasta a presupus descrierea detaliată a fiecărui apartament, a fiecărei boxe și a fiecărui loc de parcare, individualizarea fiecărei unități viitoare și înregistrarea acestora în Cartea Funciară și la Cadastru.

În urma acestui proces, toate unitățile din proiectul HORIZON CITY sunt înscrise și intabulate, iar promisiunile de vânzare semnate până în prezent au fost deja notate în Cartea Funciară, conform obligațiilor introduse de Legea nr. 207/2025. Această procedură nou implementată oferă cumpărătorilor siguranță juridică și consolidează în același timp credibilitatea proiectului HORIZON CITY.

Ce așteptări aveți de la autorități pentru 2026?

Cătălin Apetri: Așteptările sunt concentrate ca în fiecare an pe predictibilitate fiscală și pe accelerarea investițiilor în infrastructură. Sectorul construcțiilor și imobiliarelor contribuie cu aproximativ 7,3% la PIB, conform INS, iar stabilitatea acestui sector depinde direct de coerența politicilor publice.

Pentru proiecte precum HORIZON CITY, investițiile în mobilitate urbană, transport public și infrastructură energetică sunt esențiale pentru menținerea atractivității pe termen lung a zonei de nord a Capitalei.

Cum vedeți cererea pentru 2026, luând în considerare evoluția economică și puterea de cumpărare? Cum o vedeți pe segmente de piață?

Cătălin Apetri: Cererea în 2026 va fi segmentată clar. Segmentul middle-up va rămâne cel mai stabil, susținut de cumpărători cu venituri peste medie și de interesul pentru eficiență energetică și conectivitate.

HORIZON CITY se poziționează în acest segment, cu o ofertă diversificată, de la studiouri la apartamente cu patru camere, adresând atât utilizatorii finali, cât și investitorii care caută protecție împotriva inflației într-un activ real.