O „prăbuşire severă” se profilează pentru spaţiile imobiliare comerciale din turnurile de birouri, tulburări care durează de ani de zile – Bloomberg

În urmă cu aproximativ șapte luni, panica a cuprins piețele financiare din cauza prăbușirii băncilor regionale din SUA, în principal din cauza expunerii la spațiul imobiliar comercial (CRE – commercial real estate), în special la turnurile de birouri. Mulți participanți la piață au uitat tulburările de atunci, dar nu toți au făcut-o, potrivit zerohedge.com.

Un nou sondaj săptămânal, realizat de echipa Bloomberg Markets Live în rândul utilizatorilor de terminale, constată că două treimi dintre cei 919 respondenți cred că piața turnurilor de birouri trebuie să se prăbușească înainte de a putea fi observată o revenire.

Aproape jumătate (44%) dintre respondenți au spus că prețurile spaţiilor comerciale imobiliare din turnurile de birouri vor scădea în a doua jumătate a anului 2024. Aproximativ 29% cred că în 2025 sau mai târziu.

Utilizatorii terminalelor ştiu probabil ceea ce a subliniat şi Morgan Stanley la începutul acestui an: scadențe uimitoare de 2,5 trilioane de dolari în datorii și rulări de datorii la rate mult mai mari în următorii cinci ani.

Luna trecută, Kyle Bass a declarat pentru Bloomberg TV că industria bancară din SUA va pierde sute de miliarde de dolari din expunerea la piața de birouri, pe fondul schimbării tendințelor la locul de muncă și al ratelor dobânzilor ridicate.

„Băncile din SUA vor pierde 200- 250 de miliarde de dolari din birouri în situaţia asta”, a declarat Bass, fondatorul Hayman Capital Management, cunoscut pentru că a prezis corect și a profitat de izbucnirea bulei imobiliare subprime. El a remarcat: „Și există aproximativ 2 trilioane de dolari de capital în bănci, deci este ca o lovitură de 10% a capitalului bancar din SUA”.

Ceea ce este clar este că refinanțarea nu va fi uşoară pentru proprietarii de clădiri. Un indice al proprietăților comerciale de pe Green Street arată că turnurile au scăzut deja cu 16% față de un vârf din martie 2022.

„Nimeni nu vrea să vândă cu o pierdere uriașă”, a spus Lea Overby, analist la Barclays Plc. „Aşa că deținătorii întârzie vânzarea atâta timp cât pot”.

Potrivit unui raport din martie de la Goldman Sachs, băncile regionale dețin aproximativ 30% din datoria turnurilor de birouri începând cu 2022. Băncile mici au înregistrat o scădere a depozitelor cu 2% în ultimele 12 luni până în august. Asta înseamnă mai puțină finanțare.

Bloomberg a remarcat că ar putea dura câțiva ani pentru ca unii proprietari de clădiri să experimenteze presiunea din partea ratelor mai mari:

“Durerea cauzată de ratele dobânzilor mai mari poate dura ani să se ducă spre proprietarii imobiliarelor comerciale din SUA, pe care Morgan Stanley le evaluează la 11 trilioane de dolari în total. Investitorii în clădiri de birouri, de exemplu, au adesea finanțare pe termen lung cu rată fixă, iar chiriașii lor pot fi, de asemenea, supuși unor contracte de închiriere pe termen lung.

Va dura până în 2027 pentru ca contractele de închiriere care sunt în vigoare astăzi să se prelungească pentru a scădea așteptările privind veniturile, potrivit cercetărilor Moody’s Investors Service publicate în martie. Dacă tendințele actuale se mențin, atunci veniturile vor fi cu 10% mai mici decât în prezent”.

Overby de la Barclays a spus că va dura mult timp până când se va rezolva piața turnurilor de birouri, adăugând că nu este prea îngrijorată de amenințarea pieței CRE în ansamblu, deoarece „datoria este răspândită într-o gamă suficient de largă de investitori pentru a absorbi pierderile”.

Între timp, un raport recent al echipei Morgan Stanley se așteaptă ca prețurile CRE să scadă cu 27,4%.