Riscurile generate de sectorul imobiliar rezidențial și de creditarea imobiliară a populației – BNR

Expunerile instituțiilor de credit în raport cu piața imobiliară rezidențială sunt importante, reprezentând 70 la sută din creditele acordate populației, respectiv 16 la sută din total active bancare. În structură, creditele acordate prin programul Prima Casa/ Noua Casă au o pondere în scădere, acestea reprezentând doar 13 la sută din valoarea creditelor ipotecare nou acordate în perioada aprilie 2022-martie 2023, cu 3 puncte procentuale mai puțin față de aceeași perioadă a anului anterior.

Stocul de credite Prima Casă/ Noua Casă reprezintă aproximativ o treime din stocul
de credite ipotecare, în scădere cu 15 puncte procentuale față de maximul înregistrat la finalul anului 2019. Aceste credite continuă să aibă un nivel de neperformanță mai redus față de portofoliul de credite ipotecare standard (1,12 la sută față de 1,7 la sută, la martie 2023), cu toate acestea diferențialul s-a redus în ultimele trimestre pe măsură ce disciplina la plată a creditelor ipotecare s-a îmbunătățit față de o stabilizare a ratei de neperformanță a portofoliului Prima Casă, potrivit Raportului asupra Stabilității Financiare, publicat recent de BNR.

Gradul de acoperire a împrumuturilor prin garanții (loan-to-value – LTV) pentru creditele noi acordate în perioada aprilie 2022-martie 2023 s-a redus cu 10
puncte procentuale ca urmare a adoptării Regulamentului nr. 3/2022 pentru modificarea şi completarea regulamentului Băncii Naționale a României nr. 17/2012 privind unele condiții de creditare în aprilie 2022. În perioada mai 2022 –
martie 2023, aproximativ 50 la sută din împrumuturi au fost contractate de persoane fizice care dețineau deja un imobil. Acest lucru s-a reflectat în distribuția creditelor nou acordate, creditele cu un LTV între 75 la sută și 85 la sută scăzând cu 53 la sută, comparativ cu o creștere de 18 la sută pentru cele acordate în intervalul 70 la sută și
75 la sută. Aceste evoluții sunt de natură să crească reziliența debitorilor în cazul unui șoc negativ al prețurilor imobiliare și să diminueze cererea pentru imobilele achiziționate în scop investițional.

Riscurile generate de sectorul imobiliar comercial și de creditarea companiilor cu garanții ipotecare

Riscurile generate de piața imobiliară comercială se mențin la un nivel mediu, impactul negativ al costurilor materialelor în creștere fiind contrabalansat de creșterea veniturilor provenind din indexarea chiriilor cu inflația. Expunerile sectorului bancar față de segmentul imobiliar comercial sunt în continuare la un nivel ridicat (50 la sută din totalul creditelor acordate companiilor, martie 2023), dar în ușoară scădere (de la 53 la sută în martie 2022). Expunerile directe către sectoarele
construcții și imobiliare totalizează 34,7 miliarde de lei (martie 2023), în creștere cu 15 la sută în termeni anuali. În cazul expunerilor indirecte, însemnând credite garantate cu imobile, acestea au ajuns la 55,4 miliarde de lei (8 la sută creștere în termeni anuali la martie 2023).

Dintre creditele acordate sectorului companiilor nefinanciare, 17 la sută sunt garantate cu bunuri imobile comerciale (BIC), dintre care jumătate sunt amplasate în zone primare. În funcție de destinația imobilului, cele mai multe reprezintă spații industriale (29 la sută), urmate de spații utilizate în activități de comerț cu amănuntul (20 la sută) și de spațiile de birouri (11 la sută).

Portofoliul de credite acordate companiilor din sectoarele construcții și imobiliare a continuat să-și îmbunătățească calitatea, în linie cu evoluțiile de la nivelul întregului sector al companiilor nefinanciare. Astfel, rata de neperformanță asociată acestor expuneri a ajuns la 5 la sută (- 1 punct procentual față de aceeași perioadă a anului anterior), în timp ce pentru expunerile indirecte rata de neperformanță este de 6,3 la sută (-1,8 puncte procentuale). Cu toate acestea, riscul acestora este mai ridicat comparativ cu expunerile fără garanții imobiliare (rată de neperformanță a acestora este de 3,6 la sută).

Din perspectiva surselor de finanțare, sectorul imobiliar apelează într-o mare măsură la surse din extern, în special la cele de la companiile din cadrul grupului din care fac parte. Astfel, ponderea datoriei private externe pe termen mediu și lung în total pasiv este de 16 la sută pentru firmele din sectorul imobiliar (comparativ cu 5 la sută la nivelul întregului sector de companii). Cea mai mare parte a datoriei externe pe termen lung reprezintă împrumuturi intra-grup (70 la sută). În același timp,
o mare parte din datoria privată externă pe termen mediu și lung la nivelul sectorului de companii nefinanciare este deținută de firmele din sectorul imobiliar.