Clădirile sunt situate în mare parte în regiunea Washington, DC
Brookfield a avut și probleme cu proprietățile din Los Angeles
Numai în acest an scadențele datoriei CRE se ridică la 400 de miliarde de dolari
Odată cu problemele recente din sectorul bancar regional din SUA, sentimentul în domeniul imobiliar comercial din SUA (CRE) – și în special în sectorul birourilor – a devenit negativ, pe măsură ce investitorii se pregătesc pentru potențiale efecte de propagare, mai ales că incapacităţile de plată se înmulțesc, în condiţiile în care debitorii se confruntă cu costuri mai mari ale serviciului datoriilor și refinanțarea devine mult mai dificilă. Numai în acest an scadențele datoriei CRE se ridică la 400 de miliarde de dolari.
Cea mai recentă informaţie care alimentează îngrijorările cu privire la o potențială criză CRE implică un fond aparținând gigantului Brookfield care nu şi-a îndeplinit obligaţia să plătească un credit ipotecar de 161,4 milioane de dolari pentru 12 clădiri de birouri, mai ales în jurul Washington DC, deoarece locurile libere din spaţiile de birouri au afectat valoarea proprietăților, potrivit Bloomberg.
Împrumutul a fost transferat unui administrator special care lucrează cu „împrumutatul pentru a executa un acord de pre-negociere și pentru a determina calea de urmat”, potrivit unui dosar privind garanția comercială garantată cu ipotecă.
Unii proprietari nu reuşesc să îşi plătească datoriile, deoarece costurile de împrumut cresc, iar perspectivele de a umple clădirile de birouri scad, având în vedere răspândirea muncii la distanță și hibride. În aceste condiţii, prețurile la proprietățile de birouri de înaltă calitate au scăzut cu aproximativ 25% în ultimul an, potrivit Green Street.
Ocuparea medie a birourilor din Washington DC este de doar 43% și încă nu a revenit la nivelurile de dinainte de pandemie.
Brookfield, un proprietar important de birouri, nu a reuşit anterior să-şi plătească datoriile legate de două clădiri din Los Angeles, Gas Company Tower şi 777 Tower. Proprietarii, inclusiv Columbia Property Trust, deținută de fonduri administrate de Pacific Investment Management Co., și o asociere dintre WeWork Inc. și Rhone Group, au fost, de asemenea, în incapacitate de plată.
O altă proprietate de birouri Brookfield din Los Angeles, 725 South Figueroa St., a fost transferată unui serviciu special și pusă sub supraveghere de către Kroll Bond Rating Agency, potrivit unei note de marți.
„Ne-am concentrat întotdeauna pe calitate, așa că 95% din ceea ce deținem sunt clădiri premium și de clasă A care continuă să înregistreze o cerere puternică la nivel global și să beneficieze de calitate”, a declarat purtătorul de cuvânt al Brookfield, Kerrie McHugh, prin e-mail. „Deși pandemia a adus provocări birourilor tradiționale în unele părți ale pieței americane, acesta reprezintă un procent foarte mic din portofoliul nostru.”
În zona metropolitană Washington, valoarea proprietăților de birouri a scăzut cu 36% în martie față de martie 2022, la egalitate cu scăderile la nivel național, potrivit indicelui Green Street.
Dintre cele zece clădiri din portofoliul Brookfield, ratele de ocupare au fost în medie de 52% în 2022, în scădere de la 79% în 2018, când datoria a fost garantată, potrivit raportului. Plățile lunare pentru datoria cu rată variabilă a ipotecii au crescut la aproximativ 880.000 de dolari în aprilie, de la puțin peste 300.000 de dolari cu un an mai devreme, deoarece Rezerva Federală a majorat ratele dobânzilor.
Acţiunile legate de birouri au scăzut în acest an pe fondul îngrijorărilor legate de perspectivele pentru proprietăți. Un indice al fondurilor de investiții imobiliare de birouri cotate la bursă a scăzut cu 19% în acest an până la închiderea de luni. Indicele S&P 500 a urcat cu 8% în acest interval de timp.
Brookfield ar putea fi prima dintr-o serie de companii care nu își plătesc împrumuturile pentru spații de birouri. Starea pieței CRE este în dificultate, deoarece ratele de neplată, în special la birouri, sunt în creștere. Mediul de creditare devine din ce în ce mai dur înainte de scadențele datoriei CRE de 400 de miliarde de dolari în acest an.
Între timp, prăbușirea Băncii Silicon Valley (și a altor bănci regionale) a pus lupa asupra băncilor regionale, iar registrele lor de credite CRE rămân o preocupare semnificativă. Potrivit datelor JPM din februarie 2023, băncile regionale reprezintă 70% din totalul creditelor CRE restante, excluzând împrumuturile multifamiliale, pentru terenuri agricole și pentru construcții. Acest lucru va provoca o criză acută a creditului pe piețele CRE secundare/terțiare.
Michael Hartnett de la Bank of America, a spus recent: „Știți ce este proprietatea comercială (CRE)? Este un şarpe boa strâns în jurul economiei, sufocând creșterea în următorii 2 ani”.
Debutul unei crize CRE în sectorul birourilor va stârni probabil probleme semnificative pentru băncile regionale și Fed.
Economistul șef Apollo, Torsten Slok, a menționat recent: “Cu alte cuvinte, odată cu izbucnirea bulei imobiliare comerciale, este probabil să intrăm în trei ani cu o creștere scăzută, similar cu ceea ce am văzut după izbucnirea bulei imobiliare în 2008. Cu alte cuvinte, odată ce Fed începe să reducă ratele la sfârșitul acestui an, ratele vor rămâne probabil scăzute timp de câțiva ani, iar QE este probabil să revină în 2024”.
| Știri BVB