Piaţa imobiliară: În loc să stăm și să așteptăm scăderi de prețuri ar trebui să acționăm și să câștigăm mai mult

Autor: Adrian Vascu, Senior Partner, Veridio

Dorința de a avea o locuință depășește granițele analizei financiare. Satisfacțiile sunt mai complexe decât a plăti în viitor o dobândă mai redusă. Este de notorietate faptul că suntem pe locul 1 în Europa la procentul din populație care trăiește în locuințele proprii.

Prețul este rezultatul cererii și ofertei. Cererea a fost și este mare. O scădere generalizată a prețului poate proveni dintr-o reducere semnificativă a puterii de cumpărare, dar și atunci nu va afecta toate segmentele pieței imobiliare în același mod. Nu pot ei construi cât putem noi cumpăra.

Este dificil de discutat de supraevaluare și periculos în același timp, în condițiile în care cumpărătorii au acceptat fără constrângere să plătească prețul.

În opinia mea o componentă a investițiilor imobiliare care ar trebui să fie ajustată este valoarea terenului. Ar trebui să mai crească prețurile terenurilor agricole și să scadă prețul terenurilor destinate construcțiilor.

Prețurile care pot fi plătite pentru locuințe pot fi corelate cu sumele pe care cumpărătorii sunt dispuși să le plătească din sursele de finanțare disponibile (salarii, dividende și credite). Indicatorii care pot sugera trendul sunt evoluția acestor venituri și certitudinea lor.

Nu cred că prețurile proprietăților imobiliare vor tinde spre “ținte” fundamentale rezultate din calcule, pentru că se exclude o latură importantă a motivațiilor cumpărătorilor care depășește strict un calcul financiar. Același lucru se întâmplă la bursele de valori. Prețul acțiunilor este diferit de cât ar valora aceste acțiuni dacă s-ar evalua la aceeași dată aceleași companii prin altă abordare decât piața. În calculele “la minut” pe care le-am văzut făcute publice pentru a evalua un imobil ne sunt prezentate niște premise fixe. Grad de neocupare 90% sau rată de capitalizare de 6,66 % (adică inversul multiplicatorului fix 15) sau rata cheltuielilor tot un procent fix. Piețele nu funcționează cu mărimi fixe. Ne putem dori recuperarea investiției în 5, 10 sau 15 ani, dar acest lucru nu se întâmplă în toate cazurile la fel.

Esența este cât sunt oamenii dispuși să plătească din veniturile lor. Și ce este prioritar.

Am văzut recomandarea ca 2-3 ani să stea oamenii în chirie până mai scade prețul caselor. Dacă iau în calcul raţionamentul “evaluării la minut” prețurile nu au cum să scadă pentru că: formula conținea o parte variabilă care e chiria și mai multe componente care sau depind de chirie, sau au valori fixe. Dacă toată lumea stă în chirie crește cererea pentru chirii. Crește cererea, crește prețul. Dacă va crește nivelul chiriilor, formula va conduce la creșteri și nu la scăderi.

Cumpărătorii de case au opțiunea să se bazeze pe acele previziuni care le corespund propriilor nevoi și credințe. Eu nu cred în aceste targeturi de scăderi care țin titlurile ziarelor (știut fiind că impactul negativ al unei știri creează rating) mai ales că promotorii unor asemenea știri nu au nimic de pierdut. Întotdeauna se va găsi un exemplu sau o perspectivă care să poată confirma “previziunea”. Seamănă mult cu afirmațiile din perioadele electorale.

Am văzut titluri de ziare care spun că piața imobiliară e în continuă scădere pentru că, în conformitate cu informaţiile de la ANCPI, numărul tranzacțiilor în decembrie a fost mai redus decât al celor din noiembrie. Oare numai “criza” este explicația? Sau luna decembrie este luna din an în care și numărul zilelor lucrătoare este mai redus, și apetitul investițional.

Acest gen de afirmații este prolific într-o piață lipsită de transparență cum e piața imobiliară din România, în care și cu o profesie de agent imobiliar mai puțin respectată decât ar fi firesc, există mult loc pentru manipulare.

Nu cred că se vor reduce prețurile proprietăților imobiliare doar pentru că unele calcule sunt conduse într-o anumită direcție. Nici nu exclud o ajustare a prețurilor, dar nu pe aceste criterii. Și nu cred că va fi același procent pe tipuri de proprietăți și piețe. Iar dacă ne referim la o medie atunci e posibil orice. Adică o creștere de 50% și o scădere de 80% pot conduce la o reducere medie de circa 15%. Este calcul. Dar ce se face cel care a așteptat în chirie scăderea prețului proprietății pe care intenționa să o achiziționeze cu media de 15% și ea a crescut cu 50%?

În Ghidul pe care îl realizăm de 5 ani la Cluj pe baza tranzacțiilor înregistrate la primărie sunt o mulțime de informații și trenduri bazate pe cifre reale. Am constatat că ponderea achizițiilor din credite bancare nu a depășit 26%. Cum este oare în întreaga Românie? După ce știm aceste cifre putem fi mai concreți în a vedea impactul finanțării asupra prețurilor din imobiliare. (http://www.veridio.ro/ghidul-tranzacțiilor-imobiliare-cluj-napoca-2017/)

Așadar,

– Cred că cererea de case va rămâne constantă. Adică intenția.
– Cred că în loc de mesaje alarmiste ar fi benefic să punem la dispoziția tuturor celor interesați informații cât mai complete care le pot fi utile în luarea deciziilor.
-Cred că în loc să stăm și să așteptăm scăderi de prețuri ar trebui să acționăm și să câștigăm mai mult. Scăderea cea mai sănătoasă ar fi a ponderii sumelor din veniturile noastre destinate achizițiilor imobiliare.