Modul de calcul al valorii impozabile a locuințelor poate conduce la situații în care proprietarii unor case obișnuite ajung să datoreze impozitul special aplicat clădirilor rezidențiale considerate de lux, avertizează Adrian Vascu, senior partner Veridio. Potrivit acestuia, există cazuri în care locuințe cu o valoare de piață de aproximativ 600.000 de lei, situate în orașe mici, au valori impozabile de 3 milioane de lei.
Într-o postare pe Facebook, Adrian Vascu atrage atenția asupra diferențelor care pot apărea între valoarea de piață a unei proprietăți și valoarea impozabilă stabilită prin formula utilizată de autoritățile locale.
„Pentru statul român, o casă este «de lux» dacă valoarea ei impozabilă depășește 2,5 milioane lei. Peste acest prag, începând din acest an, pe diferență se plătește o taxă suplimentară de 0,9%”, explică Vascu. Acesta subliniază că valoarea impozabilă nu reprezintă suma pentru care proprietarul și-ar putea vinde locuința, ci rezultatul unui calcul care ia în considerare suprafața desfășurată a clădirii, valoarea de referință de 2.677 lei pe metru pătrat și un coeficient stabilit în funcție de rangul localității și de zona fiscală. Prin urmare, o casă poate depăși pragul de impozitare chiar dacă valoarea sa reală de piață este considerabil mai mică.
„Am văzut case de circa 600.000 lei, în orașe mici, cu valori impozabile de 3 milioane”, afirmă Adrian Vascu.
-
O casă de aproximativ 290 mp utili poate depăși pragul pentru taxa pe lux
Specialistul prezintă și exemple concrete privind suprafețele de la care locuințele pot ajunge să fie încadrate în categoria proprietăților supuse impozitului special. Într-un municipiu de rang II, situat în zona fiscală B, pragul este atins, potrivit calculelor sale orientative, în cazul unei locuințe cu o suprafață desfășurată de aproximativ 406 metri pătrați, echivalentul a circa 290 de metri pătrați utili.
„O casă de familie mai mare, nu un palat”, remarcă Vascu.
Potrivit calculelor prezentate de acesta, suprafața desfășurată de la care o locuință poate depăși pragul de 2,5 milioane de lei diferă în funcție de rangul localității și de zona fiscală.
În București, localitate de rang 0, pragul ar fi atins la aproximativ 359 mp în zona A, 374 mp în zona B, 389 mp în zona C și 406 mp în zona D. În municipiile de rang I, precum Cluj-Napoca, Constanța, Iași, Timișoara sau Brașov, suprafețele indicate variază între 374 mp în zona A și 424 mp în zona D. Pentru municipiile de rang II, pragurile orientative sunt cuprinse între 389 și 445 mp, în timp ce pentru orașele de rang III acestea variază între 406 și 467 mp. În cazul satelor reședință de comună, încadrate în rangul IV, suprafețele indicate de Vascu sunt cuprinse între 849 și 983 mp, iar pentru satele componente ale comunelor, de rang V, între 889 și 1.038 mp. Aceste valori sunt orientative și pot fi influențate de caracteristicile clădirii și de ajustările aplicabile în calculul fiscal.
-
Cum pot verifica proprietarii dacă depășesc pragul de impozitare
Adrian Vascu explică faptul că proprietarii pot face o verificare preliminară pornind de la suprafața desfășurată înscrisă în documentele fiscale ale locuinței. Dacă nu cunosc această suprafață, pot utiliza, orientativ, suprafața utilă înmulțită cu 1,4.
Următorul pas este identificarea rangului localității și a zonei fiscale în care se află proprietatea. Rangul localității este stabilit potrivit Legii nr. 351/2001, iar zona fiscală, de la A la D, reflectă poziționarea imobilului în localitate.
Pe baza acestor informații, proprietarul poate estima dacă valoarea impozabilă depășește pragul de 2,5 milioane de lei. Vascu precizează însă că verificarea este orientativă și nu ține cont de toate ajustările care pot interveni în cazul anexelor, al vechimii clădirii sau al subsolurilor. Valoarea exactă trebuie verificată în documentele fiscale emise de autoritatea locală.
-
„Ai ajuns în lux doar din pix, nu din avere”
Adrian Vascu consideră că problema principală apare atunci când valoarea impozabilă calculată administrativ este mult mai mare decât valoarea economică reală a locuinței. „Apoi întrebarea care contează: cât ar costa casa ta dacă ai vinde-o? Dacă prețul real e mult sub 2,5 milioane lei, ai ajuns în lux doar din pix, nu din avere”, afirmă specialistul.
Acesta îi invită pe proprietari să semnaleze situațiile în care locuințele lor sunt încadrate fiscal în categoria proprietăților de lux, deși valoarea de piață este semnificativ mai redusă.
„Cunoașteți cazuri de «îmbogățiți peste noapte»? În ce localități?”, întreabă Adrian Vascu.
Observațiile sale readuc în discuție diferența dintre valoarea fiscală a unei proprietăți, determinată prin formule administrative, și valoarea de piață, influențată de amplasament, cerere, starea imobilului și condițiile concrete de tranzacționare.
| Știri BVB