Ghidul privind valorile orientative minime ale proprietăților imobiliare (denumit popular și „grila notarială” sau „grila notarilor”) a fost creat de către legiuitor plecând de la premiza intenției de evaziune fiscală. Altfel spus, că părțile (vânzătorul și cumpărătorul) declarau în actul de vânzare-cumpărare un preț de tranzacționare mai mic decât cel real pentru a plăti un impozit mai mic decât cel aferent valorii reale.

În schimb, nu s-a stabilit niciodată de către legiuitor cine realizează grila notarială și nici prin ce metodologie. Pur-și-simplu s-a trasat în sarcina Camerelor Notarilor Publici să comande și să plătească aceste expertize privind valoarea de circulație a bunurilor imobile, denumite ulterior (2016) „studii de piață”.

Așa cum se întâmplă și în alte cazuri, faptul că legiuitorului a reglementat având în vedere doar prezumata evaziune fiscală din tranzacțiile imobiliare, a dus la crearea unui mecanism nefuncțional pentru contribuabilii de bună credință și specialiștii onești implicați în proces (vânzători, notari publici, evaluatori autorizați).

Istoricul Ghidului

Această suspiciune a sumelor mai mici din contractele de vânzare-cumpărare apare încă din anii 98-99 (Ordonanța 12/1998), când legiuitorul prevede o primă versiune a procedurii de urmat atunci când notarul sesizează o „disproporție vădită” între valoarea declarată și valoarea de circulație stabilită în baza criteriilor tehnice întocmite la solicitarea camerei notarilor publici.

Deși reglementările suferă modificări succesive în următorii ani, rămân multe elemente neclarificate. În multe cazuri se fac modificări la care mai apoi se renunță. Continuă să apară probleme în practică, termenii folosiți inițial capătă noi denumiri și nuanțe, însă continuă lipsa unor precizări absolut necesare unei bune funcționări a procesului.

Ghidul este realizat în baza prevederilor Codului Fiscal și Normelor Metodologice de aplicare a Codului Fiscal conform art.77 indice 1 din Legea nr.163/01.06.2005, alin. (1), (3) și (5).

În 2006 (Legea 343/2006) legiuitorul stabilește că: „în cazul în care valoarea declarată este inferioară valorii orientative stabilite prin expertiza întocmită de camera notarilor publici, impozitul se va calcula la această valoare.” Începând cu ianuarie 2016 (Legea 227/2015), legiuitorul renunță la această prevedere, impozitul calculându-se în funcție de valoarea declarată în contract, însă notarii sunt obligați să notifice Fiscul atunci când această valoare este mai mică decât cea din grila notarială.

În octombrie 2008, dată fiind reajustarea drastică a pieței imobiliare, Uniunea Națională a Notarilor Publici din România (U.N.N.P.R.) cere legiuitorului în mod public să renunțe la modificările aduse regimului expertizelor prin legea din 2006 (Legea 343/2006), și revenirea la prevederile din Legea 163/2005 pentru a putea fi adaptate grilele notariale la realitățile valorilor tranzacționate în piață.

Problemele Ghidului

Deși au apărut între timp noi referințe, instrumente și metode de calcul care ar putea asigura Statului justa impozitare a tranzacțiilor imobiliare, ele nu au fost incluse în acest mecanism dedicat reducerii evaziunii fiscale. Multe dintre probleme ar putea soluționate prin simpla clarificare și adaptare la realitățile pieței.

Valorile din contractele de vânzare-cumpărare reprezintă întâlnirea directă și nemijlocită dintre cerere și ofertă, prețurile negociate având foarte multe variabile și elemente subiective de la caz la caz. O medie a mai multor valori foarte diferite nu devine în mod automat și o referință validă pentru acestea.

Doar două exemple de situații în care pot apărea valori așa-zis „suspecte”:

• Două terenuri alăturate pot avea valori fundamental diferite, dacă pe sub unul dintre ele trece o rețea de canalizare, iar pe celălalt s-a construit un bloc de 10 etaje.
• Un vânzător grăbit care negociază sub presiunea timpului cu un cumpărător zgârcit, dar care poate plăti integral a doua zi, va „lăsa” la preț pentru a putea încasa banii în timp util.                                                                                                                                                                                                                                                 Mai mult decât atât, Ghidul este comandat anual de către Camera Notarilor Publici din fiecare județ al țării și este realizat prin contractarea evaluatorilor autorizați, fiecare acest studiu de piață conform propriilor interpretări și practici. Pentru a oferi o referință unitară și de încredere celor care o folosesc, este nevoie de precizarea în lege a metodologiei de realizare a studiilor de piață. Iar pentru a genera referințe care reflectă cu adevărat realitatea din piață, ar trebui incluse și valorile din contractele de vânzare-cumpărare deținute de notari și colectate oricum pentru raportarea semestrială către organele fiscale teritoriale prevăzută de lege.

Utilizarea Injustă a Ghidului

În acești ani, Ghidul a câștigat notorietate (deși rămâne un document prea puțin înțeles), prin urmare a devenit referința de calcul și în alte acte normative, precum legislația exproprierii (detalii într-o Analiză Veridio recentă), legislația eșalonării datoriilor, dar și în acțiunile de control ale diverselor instituții ale statului, cum este și Curtea de Conturi. Chiar Ministrul Finanțelor a indicat recent grila notarială ca referință pentru vânzarea caselor confiscate de ANAF (citește declarațiile).

În aceste cazuri limitările Ghidului și-au dovedit efectele nefaste. Ghidul nu poate conține valorile de piață ale tuturor terenurilor/caselor dintr-un județ, oraș sau comună. Dacă în cazul impozitării tranzacțiilor imobiliare, valoarea din grila notarială este doar o bază de calcul, în cazul exproprierilor, rezultatul a devenit chiar elementul central al disputei dintre stat și persoanele despăgubite, conflict care de cele mai multe ori se mută în justiție pentru obținerea unei despăgubiri justă.

Nu putem folosi Ghidul doar pentru a scăpa de responsabilitatea estimării oneste a unei valori sau pentru că nu cunoaștem alte instrumente și metode pentru astfel de calcule.

Concluzia

Legislația trebuie revizuită și actualizată pentru a ține pasul cu evoluțiile consemnate în noul cod fiscal și cu realitățile din piață.

În legile existente în care documentul nu este util sau nu poate oferi soluția optimă (dimpotrivă, generează pagube), trebuie înlocuit cu cea mai bună opțiune existentă sau create instrumentele moderne care pot livra soluții echitabile pentru toate părțile implicate (stat, contribuabili). În legile viitoare trebuie identificate din start cele mai adecvate referințe sau metode de calcul, fără a se folosi Ghidul în situații pentru care nu a fost creat.

Iar atâta vreme cât se păstrează obligativitatea trasată Camerelor Notarilor de a comanda și utiliza acest document (Ghidul privind valorile orientative minime ale proprietăților imobiliare), ele trebuie sprijinite în realizarea corespunzătoare a acestuia și în folosirea adecvată limitărilor sale.