Autor: Laurențiu Stan, consultant financiar
În România, peste 95% dintre locuințe sunt în proprietatea celor care le utilizează. De aceea, piața vânzărilor o depășește cu mult pe cea a închirierilor. O altă particularitate a pieței imobiliare de la noi din țară este omogenitatea scăzută a imobilelor. În lipsa unor reguli urbanistice riguroase, diversitatea este cuvântul care descrie cel mai bine construcțiile ridicate în ultimii 30 de ani. Lipsa omogenității implică numeroase dezavantaje, de la costuri mai ridicate de construire față de construcțiile relativ standardizate, până la dificultatea stabilirii unor prețuri realiste de tranzacționare.
Cei care doresc să își achiziționeze o locuință în 2024 ar trebui să se gândească bine înainte de a face acest pas, nu doar dacă își permit ratele viitoare de plată, cât și la perioada de după achiziție, respectiv la costurile suplimentare necesare. În cazul unei locuințe noi, dacă nu este încă finisată, este necesar să pună deoparte o sumă de bani pentru finalizarea acesteia. De regulă, estimarea inițială nu corespunde cu cheltuiala făcută, aceasta din urmă depășind bugetul cu până la 50%. De asemenea, o locuință veche poate avea niște defecte ascunse, care vor fi descoperite ulterior și vor necesita cheltuieli neprevăzute. De aceea, este importantă o analiză cât mai atentă înainte de semnarea actelor de cumpărare, fiind recomandat chiar să apeleze la specialiști în domeniu pentru o opinie avizată. Vecinătățile unei locuințe sunt foarte importante. Înainte de a face pasul către cumpărare, viitorul proprietar ar trebui să se asigure că va avea parte de confortul și liniștea dorite. Totodată, accesul facil și rapid la magazine, școli, grădinițe sau spitale este un element esențial. Cel mai important: să nu ia decizii sub presiunea timpului sau a emoțiilor. Să își aloce timp suficient pentru căutarea și analiza ofertelor disponibile și să ia în calcul toate elementele care ar putea influența modul lor de trai după această schimbare importantă din viață.
Evoluția economiei, în general, și a pieței imobiliare, în special, la nivel european sau în Statele Unite, este urmărită constant de experții în domeniu din România, aceasta fiind un indicator pentru viitorul pieței din țara noastră, așa cum s-a întâmplat și în 2008-2009. Știm că, în general, piața imobiliară reacționează la factori locali sau regionali, cererea și oferta fiind elementele principale care influențează evoluția pieței. Însă piața imobiliară autohtonă reacționează și la anumiți factori externi, printre care rata de referință a dobânzii la nivelul Uniunii Europene, care se află la cel mai ridicat nivel din istoria Băncii Centrale Europene (BCE), această rată având o influență directă asupra costului creditului și, implicit, a cererii de proprietăți imobiliare.
Dacă analizăm piața imobiliară din România, aceasta nu pare să fie influențată, în acest moment, de cea din țările din regiune sau din Statele Unite. Cu toate că dobânzile se află încă la un nivel ridicat și nu sunt semne de scăderi importante în următoarea perioadă, iar volumul creditelor ipotecare probabil se va reduce în prima parte a anului 2024 față de anul anterior, prețurile locuințelor nu vor scădea, pentru că oferta este din ce în ce mai redusă, iar cererea se va păstra încă la un nivel superior ofertei, oamenii având nevoie de o locuință, mai ales în orașele mari. De asemenea, costurile ridicate ale materialelor de construcții nu permit dezvoltatorilor să acorde reduceri prea mari la vânzare, pot, eventual, suporta ei diferența de TVA, pentru o perioadă.
Potrivit unui studiu KPMG dat publicității la sfârșitul anului trecut, în România îți trebuie aproape șapte ani de venit mediu pentru a achiziționa o proprietate medie. Uitându-ne la țările vecine, vom vedea că sunt 12, 14, 16 ani. Dacă ne uităm la țările nordice, observăm că ai nevoie de peste 20 de ani ca să-ți cumperi o proprietate medie cu venitul mediu. Cu alte cuvinte, datele ne arată că piața din România este încă accesibilă.
În acest moment, băncile nu dau semne că ar putea înăspri condițiile de creditare în următoarea perioadă, iar dobânzile se vor menține la aproximativ același nivel sau vor scădea ușor. Cu toate acestea, creditele ipotecare sunt, încă, destul de scumpe pentru o parte dintre cei care își doresc o locuință proprie, iar acest fapt se va concretiza într-un număr mai redus de credite ipotecare. Ca urmare, și numărul tranzacțiilor cu locuințe este foarte probabil să mai scadă, păstrându-se trendul din 2023.
Anul trecut s-a putut observa un avânt al închirierilor de locuințe, pe fondul creșterii dobânzilor și a înăspririi condițiilor de creditare. Astfel, cei care nu s-au încadrat în condițiile de obținere a unui credit ipotecar, au fost nevoiți să închirieze locuința dorită, în loc să o cumpere. De altfel, pe fondul îngreunării procesului de creditare, dezvoltatorii imobiliari au văzut oportunitatea închirierii locuințelor, pe o perioadă determinată, către cei care nu au putut accesa un credit ipotecar de achiziție. Ca urmare, în 2024, putem să întrevedem o maturizare treptată a pieței imobiliare românești și o tendință de orientare către închiriere, în pofida cumpărării de locuințe.
Laurenţiu Stan este cunoscut în domeniu ca evaluator autorizat de aproape 20 de ani. De 15 ani s-a specializat în evaluarea de afaceri şi active intangibile, cum ar fi licenţe, patente, software, drepturile de proprietate intelectuala, mărcile comerciale, iar în prezent dezvoltă în România conceptul de Value Growth Advisory, menit să ajute antreprenorii care doresc să crească valoarea propriei afaceri în vederea unei eventuale vânzări şi nu numai. Este certificat de organizaţii naţionale şi internaţionale de renume din domeniul evaluărilor – Membru Acreditat ANEVAR (MAA) pentru specializarea Evaluarea întreprinderilor şi activelor necorporale, Certified Valuation Analyst – CVA™ de către The European Association Of Certified Valuators And Analysts – EACVA™, Recognised European Valuer – REV® de către The European Group Of Valuers’ Associations – TEGoVA şi membru al The Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS.
| Știri BVB