Bursa a apărut ca o modalitate de finanțare a afacerilor și, în timp, s-a dovedit instituția emblematică a sistemului capitalist tocmai prin democratizarea câștigurilor în condițiile asumării unor riscuri. Orice persoană, fără a avea pregătirea necesară într-un domeniu și departe de a avea suma cerută pentru demararea unei afaceri, putea investi disponibilitățile bănești în direcția dorită, acceptând că poate pierde parțial sau total banii, dar îmboldit de visul câștigurilor nemăsurate și al îmbogățirii rapide, câteodată, sau în ideea mai cumpătată a conservării averii și diversificării riscului. Un doctor putea investi într-o oțelărie fără a fi cunoscut dogoarea furnalului, un profesor putea deveni acționar la o mină fără a fi mirosit praful de cărbune, iar un funcționar municipal putea să aibă acțiuni la o companie maritimă cu afaceri globale fără ca el să iasă din micul oraș patriarhal.

Putem spune că Bursa a fost o expresie a democratizării unei societăți, pentru că posibilitatea de câștig pentru toți membrii acesteia era la fel de importantă ca egalitatea în fața legii și alegerile libere.

Următorul pas pe calea democratizării pieței de capital a fost făcut în Statele Unite odată cu apariția REIT-urilor. Create printr-o lege din 1960, REIT-urile au fost concepute pentru a face investițiile imobiliare mai accesibile, astfel încât investitorii mai mici să poată investi în portofolii de zgârie-nori, centre comerciale sau complexe de apartamente cu aceeași ușurință ca și cumpărarea de acțiuni. Prin punerea în comun a capitalului de la un număr mare de investitori, REIT-urile au schimbat și au finanțat o mare parte din proprietățile imobiliare americane, dar și depozite și centre logistice, terenuri agricole, utilități ale industriei telecom sau energetice, hoteluri și centre de recreere, malluri și centre de retail, birouri și centre de date, păduri și pășuni, iar mai nou, energia regenerabilă.

De fapt, principala diferență între a investi într-o companie normală sau într-un REIT constă în separarea riscului operațional de valoarea intrinsecă a activului. Oricine poate investi într-un dezvoltator imobiliar. Dar, în acest caz, se preia și riscul afacerii, în sensul în care, dacă previziunile din BVC nu se îndeplinesc, o parte din profit  este aferent stadiului de construcție, nu vorbim de profit încasat, intervin factori perturbatori: crește prețul la materiale, la forța de muncă, iar vânzările sunt afectate de politica monetară sau fiscală. Se poate ajunge la intrarea în insolvență cu pierderi masive pentru investitori.

Exemplificând pe un activ hotelier, un grup de investitori, care a terminat de construit și deține un hotel situat într-o poziție centrală într-un mare oraș cu perspective economice bune, pot alege să administreze singuri hotelul, numind niște manageri profesioniști și motivați. Totuși, se vor confrunta cu concurența acerbă, problemele de personal, integrarea într-un sistem de evenimente și relații care să asigure venituri constante și consistente. Atragerea de investitori alături de ei, în condițiile în care societatea nu este listată și având în vedere lipsa unui brand și a unui track record dovedit, este puțin probabilă.

Există varianta  unui  REIT hotelier, listat la Bursă, care atrage investitori financiari interesați de investiții imobiliare din domeniul ospitalității. Mai important, operarea activității hoteliere se va contracta, pe termen lung, unui lanț hotelier renumit, care are experiență, forță financiară și conexiuni regionale/globale. Astfel, activitatea hotelieră are șanse să fie  profitabilă încă de la început. Lanțul hotelier va plăti o chirie conform contractului pe termen lung, asumându-și riscul operațional.

Investitorii în REIT-ul hotelier, atât cei inițiali cât și cei de după listare, știu că au o investiție într-un activ din domeniul ospitalității care este listat la Bursă,  deci lichid, în fiecare an, vor primi 90 % din suma netă ca dividend, dar mai au și o evaluare anuală, care le va spune pe unde stă valoarea proprietății lor. Valoarea pe Bursă va fi dată de cerere și oferta pentru titlul financiar, dar se va forma comparând prețul camerei de hotel din orașele similare ca mărime, puterea economică, interesul turistic si perspectivele. La sfârșitul perioadei de închiriere se poate căuta o altă rețea hotelieră sau prelungi contractul cu condiții poate mai bune. La rândul ei, rețeaua hotelieră poate dori doar prezența pe piața locală, nefiind interesată de investiția imobiliară, primând flexibilitate pentru strategia ei.

Cel mai mare REIT hotelier, cu o capitalizare de 12 miliarde de dolari, este Host Hotels & Resorts (NASDAQ: HST), inițial un spin-off al Marriott, care deține 81 de hoteluri cu 41.600 de camere operate de branduri prestigioase, precum Ritz-Carlton, Hyatt, Swissotel, Sheraton sau Four Seasons.

Putem vorbi de o întreprindere agricolă și, aici, pot exista cazuri dureros de actuale. Rezultatele financiare ale companiei, deși absolut meritorii în condițiile vitrege de context politic (războiul din Ucraina) și atmosferice (seceta prelungită), nu au primit recunoașterea meritată și așteptată de antreprenor pe piața de capital. Investitorii se raportează strict la profit și politica de dividende, fiind imuni la valoarea activelor și a capitalurilor proprii, mult peste capitalizarea actuală.

Finanțarea pe piața de capital este blocată, pentru că, la prețul pieței, se poate ca valoarea terenurilor să fie peste ceea ce arată Bursa drept capitalizare. O emisiune de acțiuni la prețul pieței este o pierdere pentru acționarii existenți.

Dacă se separă terenurile agricole sub forma de REIT, în care sursa de venit va fi doar arenda standard, se vor găsi multe entități dornice să investească. De la fonduri de investiții, poate fondurile de pensii, la persoane fizice care nu au bani decât de două hectare sau chiar de douăzeci, dar găsesc complicată birocrația achiziției și limitările apărute prin legea arendei.

Într-o lume în care nici monedele nu mai au siguranța existenței pe termen lung, iar colții inflației jumulesc valutele forte, nu mai vorbim de un amărât de leu, poate fi mai liniștitor să ai banii într-un hectar de teren arabil, chiar dacă valoarea lui medie este 8.000 de euro în acest moment, iar arenda pentru el este acel standard de 1.000 kg grâu, care de fapt nu reprezintă nici 300 de euro. La prima vedere, e o afacere proastă, căci vorbim de un câștig de maxim 3,75% impozabil, pe când la Titlurile de Stat ai un 6-7% fără impozite și alte taxe. Doar că avem un activ cu existență și utilitate perenă.

Poate că prețul terenului agricol va mai urca și se va dubla sau tripla, poate va scădea la jumătate sau mai jos, dar întotdeauna va exista o valoare. Românii trebuie să aibă și ei acces să poată investi în terenurile lor agricole. Lipsa lor de pe piața noastră pare o formă de discriminare.

În partea cealaltă, fermierii își pot finanța activitatea, se pot dezvolta sau pot comasa suprafețele, prin acceptarea utilizării REIT-urilor ca entități separate, securitizând și dând valoare deținerii funciare și utilizând-o în folosul lor. Ca exemplu de la frații bulgari, REIT-ul lor pe terenuri agricole, Advance Terrafund, a comasat peste 18.000 de hectare și are o frumoasă capitalizare de 142 de milioane euro, adică un preț mediu în jur de 8.000 euro pe hectar. Cam ca la noi.

Există mare interes pentru companiile din domeniul sănătății, dar tocmai pentru că serviciile medicale au și o componentă socială puternică, nu se poate pune accent pe obținerea profitului cu orice preț. Vorbim despre sănătate și viață, care sunt neprețuite. Separând REIT-ul cu facilitățile medicale, pentru care se plătește o chirie de societatea de operare, aceasta nu este afectată de deținerea unor active supradimensionate și, fiind mai flexibilă, se poate concentra pe principala sa preocupare, sănătatea pacienților. Cel mai mare REIT din sectorul facilități medicale din SUA este Welltower (WELL), care are o capitalizare de 85 de miliarde de dolari și administrează 3.000 de spații medicale.

În Biblie, Iosif a interpretat visul faraonului despre cele șapte vaci grase și despre cele șapte vaci slabe, care aveau să le mănânce pe cele grase, ca fiind vorba despre șapte ani de belșug urmați de șapte ani de foamete, cu observația că, la final, situația va fi mult mai rea decât la început și propunea economisirea unei cincimi din producția anuală, o formă timidă de separare, nu de activ, ci de element de activ (constituirea de rezerve).

Ideea era că, după perioadă fastă, la sfârșitul perioadei similare adverse, situația nu va fi ca la început, ci mult mai dezastruoasă. O companie oarecare, cu active importante, după o perioadă fastă, poate trece printr-un număr de ani de pierdere operațională, peste care se pot  aduna alte probleme de finanțare și poziționare față de concurență.

Fiind în dificultate, valoarea activelor sale va fi puternic afectată, atât în caz de vânzare parțială, vânzare de active sau linii de business, cât și în caz de accesări sau înnoiri de finanțări. Cu atât mai rău, dacă acea companie este listată, prețul va reflecta lipsa de încredere și de speranță în viitorul companiei, făcând imposibilă finanțarea și continuarea activității fără pierderi majore pentru acționarii inițiali. Adică situația dezastruoasă.

Exista varianta în care modelul de business ar fi fost structurat pe două entități: un REIT deținător al activului și o societate operațională, legate între ele printr-un contract de închiriere. La sfârșitul perioadei faste, compania operațională ar fi fost mai bine capitalizată și pregătită pentru perioada cu probleme, dar, cel mai important, capacitatea ei de reacție la un mediu ostil ar fi fost mult mai mare și mai rapidă, fiind mult mai flexibilă. Inerția unei companii mari se bazează, în primul rând, pe existența de alternative decizionale sau de finanțare.

În cazul de mai sus, entitatea operațională ar fi fost forțată să ia măsuri rapide pentru a se adapta la realitățile perioadei nefaste. Valoarea REIT-ului, nefiind grevată de datorii, ar fi rămas aproximativ constantă și comparabilă cu activele similare din piață, iar averea inițială a acționarilor ar fi fost mai puțin afectată. Cel mai bun exemplu este cum, în ultimii ani, deși slabi din punct de vedere agricol, prețul hectarului arabil a crescut.

Ideea segregării liniilor de business nu e nouă și se practică și la noi de mult timp. Doar că utilizarea REIT-ului face ca valoarea activelor să fie mai bine pusă în lumină prin listarea la Bursă, mai bine protejată prin separarea de operațional și obligațiile de transparență și, posibil, potențată de existența unor acționari din categoria grea.

Important este ca regimul fiscal să rămână cel din proiectul actual de lege, pentru că, astfel, investitorii vor fi tratați ca și cum ar deține un activ imobiliar și l-ar închiria/arenda. Impozitul pe profitul REIT-ului devine o verigă care se interpune, din punct de vedere fiscal, între proprietar și chiriaș/arendaș, făcând ca întregul eșafodaj să devină inutil și toate avantajele prezentate mai sus să nu poată fi puse în valoare. Oricum, mult din acest impozit se va recupera din impozitul pe dividende, având în vedere obligativitatea distribuirii a 90% din profit.

Concluzia este că REIT-urile sunt necesare stadiului actual de dezvoltare economică, fiind cerute atât de piața de capital, cât și de numeroase sectoare economice unde pot juca un rol esențial în coagularea finanțărilor necesare. Și încă nu am discutat despre REIT-urile din  infrastructură sau cele în care pot fi implicate entități de stat sau autorități locale, ca bază funcțională a unor parteneriate public-private de succes. Poate data viitoare.