- Hong Kong și Xiamen: patrimoniul public transformat în capital pentru investiții noi
Autor Laurențiu Căpcănaru, broker Goldring
Despre proiectul legii REIT-urilor s-au pronunțat, în primul rând, reprezentanții pieței de capital, investitorii și sectorul imobiliar. Ulterior, susținerea a venit și din partea altor domenii economice: hotelier, logistic, comercial, agricol și al centrelor de date. Nu întâmplător. Companiile din aceste sectoare au nevoie de capital pentru dezvoltare, iar concurenții lor străini care activează în România folosesc deja structura REIT pentru finanțarea și administrarea activelor imobiliare. Dacă alții pot să-și finanțeze dezvoltarea prin asemenea instrumente, era firesc ca și companiile de la noi să se întrebe de ce ar trebui să rămână dependente doar de creditul bancar sau de banii fondatorilor.
Proiectul de lege nu se adresează însă doar sectorului privat. El permite și statului sau altor entități publice să înființeze REIT-uri, păstrând o participație cuprinsă între 25% și 75% din capitalul social.
În această categorie intră primăriile și consiliile județene, de ce nu și viitoarele structuri regionale, dar și societățile de stat care dețin patrimoniu imobiliar. Clădiri, terenuri, parcări sau spații comerciale ar putea fi valorificate cu ajutorul capitalului privat, fie pentru modernizare și dezvoltare, fie printr-o administrare mai eficientă. În loc ca fiecare proiect să depindă exclusiv de banii bugetului sau de noi împrumuturi, piața de capital ar putea deveni o sursă alternativă de finanțare.
Evident, nu orice proprietate publică se pretează unei asemenea formule și nici întregul patrimoniu al statului nu trebuie transformat într-un portofoliu de investiții. Proprietățile destinate serviciilor publice trebuie să-și păstreze rolul, în timp ce unele active cu potențial de exploatare comercială, capabile să genereze venituri consistente ar putea constitui baza unor REIT-uri. Mai ales în cazul proprietăților deja finalizate dar insuficient utilizate, o asemenea structură ar putea atrage capitalul necesar modernizării și valorificării lor. Iar acolo unde activele generează deja venituri, valorificarea lor prin piața de capital ar putea permite recuperarea unei părți din capitalul investit și direcționarea acestuia către alte investiții.
În Hong Kong, instituția responsabilă de locuințele publice a găsit în piața de capital o soluție pentru a-și eficientiza administrarea activelor și a se concentra asupra misiunii sale principale: asigurarea unor locuințe accesibile. În 2005, Hong Kong Housing Authority a transferat către Link REIT un portofoliu de 180 de proprietăți comerciale și parcări asociate ansamblurilor de locuințe publice. Oferta publică inițială a atras aproximativ 2,8 miliarde de dolari, iar portofoliul era evaluat la 4,3 miliarde de dolari. Ulterior, Link REIT s-a extins în China continentală, Singapore și Australia, ajungând la un portofoliu evaluat la 27,7 miliarde de dolari la 31 martie 2026. Până la exercițiul financiar 2024–2025, distribuise investitorilor peste 10,7 miliarde de dolari.
Știu că, în materie de capitalism, noi nu prea luăm lumină de la Răsărit, fie el și cel îndepărtat. Dar la Xiamen, autoritățile locale au găsit o modalitate de a finanța în continuare locuințe accesibile folosind piața de capital. În august 2022, compania publică Xiamen Anju Group a introdus într-un REIT listat la Bursa din Shanghai două ansambluri de locuințe destinate închirierii, cu 4.665 de apartamente și aproape 200.000 de metri pătrați, ocupate în proporție de peste 99%. Fondul a atras aproximativ 190 de milioane de dolari, din care circa 118 milioane au revenit companiei publice pentru noi investiții în locuințe accesibile.
Mecanismul a fost reluat în iunie 2026, când fondul a fost extins cu încă 2.689 de locuințe, ajungând la un portofoliu de 7.354 de unități și aproape 300.000 de metri pătrați. Extinderea a atras aproximativ 110 milioane de dolari, destinați continuării investițiilor în locuințe accesibile. Iar compania publică nu a ieșit din schemă: după operațiune, deținea 34% din fond. Cu alte cuvinte, activele existente au fost valorificate, capitalul a fost recuperat pentru noi proiecte, iar statul a păstrat o participație semnificativă în vehiculul listat.
Nu spun că am putea copia la virgulă vreunul dintre modele. Nu ne-ar fi ușor să găsim administratori capabili să ducă un portofoliu de proprietăți la dimensiunea la care a ajuns Link REIT astăzi, prin achiziții, extindere și administrare profesionistă. Și nu putem ignora nici diferențele de disciplină și de raportare la proprietatea publică. În China, corupția poate avea consecințe dintre cele mai dure, în timp ce, la noi, răspunderea se pierde adesea printre dosare și termene. Pe de altă parte, nu cred că unui chinez i-ar trece ușor prin cap să plece dintr-un apartament închiriat lăsându-l devastat mai ales dacă știe că face parte din patrimoniu public. Ca să nu-i treacă altceva balistic prin cap. Metaforic vorbind, desigur și doar punct de vedere social.
La noi, e regal pe rețelele sociale cu apartamente închiriate de la proprietari privați lăsate de chiriași într-o stare deplorabilă la plecare. Și asta în condițiile în care există contracte, iar proprietarii păgubiți se pot adresa instanței pentru recuperarea prejudiciilor. Despre locuințele sociale sau cele aflate în proprietatea statului nici nu mai are rost să întrebăm ce se întâmplă.
Ce aduce piața de capital în plus față de simpla administrare a patrimoniului
Scepticii vor spune că statul putea să-și valorifice patrimoniul și până acum, fără să aștepte o lege a REIT-urilor. Și au dreptate. Numai că una este să vinzi sau să închiriezi proprietăți, alta este să construiești o structură imobiliară profesionistă, cu active evaluate, rezultate raportate și acțiuni tranzacționate pe bursă. Listarea nu rezolvă toate problemele, dar obligă la transparență și face mai greu de ascuns ce se întâmplă cu proprietatea publică. Iar pentru cei care chiar vor să facă treabă, regulile de piață pot fi și o formă de protecție: deciziile nu mai rămân doar în mapa unui director sau în pixul unui demnitar, ci pot fi judecate de acționari, de piață, de presă și de contribuabili.
La noi, ideea de a vedea un REIT din o parte a RA-APPS -ului ar provoca emoții. Desigur, nu toate proprietățile regiei sunt potrivite pentru o asemenea structură, unele au destinație de protocol sau alte utilizări speciale. Dar tocmai de aceea ar trebui să putem distinge între activele care trebuie să rămână în serviciul statului și cele care ar putea produce venituri, atrage capital privat și ar fi administrate după reguli clare. Nu e vorba să punem patrimoniul public la vânzare ci să nu-l mai lăsăm să stea degeaba sau să fie administrat opac.
Poate că exemplul care ar trebui să ne dea cel mai mult de gândit nu vine nici din Hong Kong, nici din China, ci de lângă noi. În Polonia, statul a consolidat active imobiliare într-un grup specializat, Polski Holding Nieruchomości (PHN), listat la Bursa din Varșovia în 2013, păstrând aproximativ 72% din acțiuni. Grupul are un portofoliu de peste 150 de proprietăți, evaluat la aproximativ 830 de milioane de euro. Statul polonez nu a trebuit să dispară din acționariat ca să aducă disciplina pieței de capital în administrarea patrimoniului.
Și mai există un adevăr incomod: avem o înclinație aproape maladivă de a mânji orice inițiativă venită din cealaltă tabără politică, indiferent de utilitatea ei. La noi, demonizarea adversarului a devenit aproape o artă, de la Poetul Național și Pamfil Șeicaru până la corifeii presei contemporane și influencerii de toate soiurile. Înainte să ne întrebăm ce poate aduce un proiect comunității, ne grăbim să-i căutăm pete, să-i discredităm autorul și să-l îngropăm sub zoaiele polemicii. Iar dacă mai zăngăne și niște cătușe, cu atât mai bine. Circ complet. Pâine, mai puțină.
De ce și-ar asuma un decident riscul unei reforme ale cărei rezultate se vor vedea peste cinci sau zece ani, când e mult mai simplu să plantezi panseluțe și să schimbi borduri: se văd, se fotografiază, se inaugurează. Un portofoliu imobiliar administrat profesionist nu oferă aceeași satisfacție instantanee. Veniturile se acumulează în timp, eficiența se măsoară în ani, iar meritul poate fi revendicat de altcineva după următoarele alegeri.
Tocmai aici ar putea interveni REIT-urile. Nu ca soluție miraculoasă și nici ca metodă de a privatiza pe ușa din dos patrimoniul public, ci ca mecanism de administrare transparentă și verificabilă. Prospectul arată ce active intră în portofoliu, cum sunt evaluate, ce venituri produc și cât costă administrarea. Rapoartele periodice permit urmărirea rezultatelor și compararea lor cu obiectivele asumate. Riscul nu dispare, nici posibilitatea unor decizii proaste, dar devine mai greu să ascunzi nota de plată.
Transparența poate fi utilă inclusiv celor care inițiază proiectul. Un primar sau un administrator de companie publică nu mai cere un cec în alb, ci prezintă activele, evaluările, costurile și obiectivele, lăsând piața și publicul să judece rezultatele. Dacă proiectul reușește, câștigă comunitatea. Dacă nu, există date pe baza cărora poate fi văzut ce a mers prost și cine trebuie să răspundă. Iar un decident care respectă regulile și acționează în interes public ar trebui să poată demonstra acest lucru prin rezultate, nu să fie nevoit să se apere la nesfârșit de suspiciuni și acuzații.
Poate că exemplul polonez ar trebui să ne dea de gândit. Companiile poloneze au învățat să se extindă în regiune și să cumpere afaceri, inclusiv în România, venind cu capital privat și planuri de dezvoltare. Între timp, noi avem clădiri, terenuri și alte active publice, dar prea rar ne întrebăm cum le-am putea transforma în capital pentru investiții. Unii au învățat să cumpere și să se extindă. Noi încă ne uităm la ce avem în inventar.
Nu trebuie să inventăm nimic. Trebuie doar să încetăm să confundăm administrarea patrimoniului cu simpla lui posesie. Un stat care deține clădiri și terenuri nu este automat un stat bogat. Devine mai eficient atunci când știe ce deține, cât valorează, ce venituri produce și cum poate transforma aceste active în dezvoltare. O lege a REIT-urilor ar putea transforma o parte din patrimoniul public dintr-o avere contabilizată într-o sursă de capital pentru investiții noi. Pentru că rostul patrimoniului nu este doar să-l păstrăm, ci să-l valorificăm la maximum pentru generațiile care vin.
| Știri BVB