Autor: Laurențiu Căpcănaru, broker Goldring
De la „Satılık” la macarale
O vacanță de câteva zile în Turcia mi-a schimbat complet imaginea pe care o aveam despre această țară. Era o imagine rămasă din urmă cu aproape douăzeci de ani, când, dincolo de resorturile proaspăt construite de pe litoral, un drum de 200 de kilometri însemna ore întregi pierdute prin satele Anatoliei, pe șosele înguste, prăfuite și sufocante.
Astăzi, ceea ce atunci părea accesibil doar cu avionul charter, poate fi atins într-un timp perfect rezonabil plecând cu mașina din România. Partea dificilă a călătoriei a rămas, ironic, Bulgaria. Odată trecută granița cu Turcia, începe o rețea impresionantă de autostrăzi cu trei și patru benzi pe sens, iar în apropierea marilor orașe chiar cinci sau șase benzi, construite pentru a prelua un trafic pe care, sincer, nu mă așteptam să îl întâlnesc.
Mai fusesem în Turcia imediat după una dintre marile lor crize bancare. Îmi amintesc dealurile acoperite de tigvele hâde ale unor blocuri neterminate. Peste fiecare clădire flutura același cuvânt: Satılık. Nu era un simplu „de vânzare”. Părea ferparul unei economii care tocmai își văzuse spulberate iluziile. Era imaginea unei țări care părea că își pierduse suflul pentru moment.
Astăzi, aceleași clădiri, cândva părăsite, au căpătat finisaje moderne și strălucesc din nou. În jurul lor au apărut mall-uri, clădiri de birouri, terenuri de sport și cartiere moderne, iar în continuare macaralele argintii râd în soare, ridicând noi dezvoltări.
Marile metropole sunt înconjurate de adevărate orașe-satelit, cu cartiere cochete, școli, parcuri, centre comerciale și zone de birouri care trădează, dincolo de orice statistică, apariția unei clase de mijloc tot mai prospere.
Dincolo de aglomerările urbane, peisajul se schimbă fără să-și piardă ritmul. Vii întinse pe sute de hectare, acoperite cu folii de protecție solară, livezi, plantații de măslini, hale de procesare, spații logistice și mici fabrici de ambalare se succed kilometru după kilometru, creând impresia unui lanț economic continuu, în care agricultura, procesarea și logistica fac parte din același mecanism.
Nu spun că Turcia nu are probleme. Are. Și încă unele serioase. Inflația din ultimii ani a lovit puternic puterea de cumpărare, iar scumpirea vieții de zi cu zi este imposibil de ignorat. Prețurile la alimente, servicii și consumul curent au crescut într-un ritm care se simte imediat, chiar și pentru un vizitator. Dar toate acestea nu schimbă ceea ce vezi cu ochiul liber: imaginea unei economii aflate într-o continuă dezvoltare.
Cifrele le știam. PIB-ul, capitalizarea Bursei, rata inflației, toate erau informații publice. Doar că cifrele nu au miros, nu au culoare și nu transmit niciodată vibrația unei economii. Iar ceea ce am văzut în aceste zile prin Turcia nu se poate citi într-un raport statistic.
Turcia are astăzi un PIB nominal de aproximativ 1.600 de miliarde de dolari (locul 16 mondial), iar la paritatea puterii de cumpărare economia (PPP) depășește 4.025 de miliarde de dolari internaționali (locul 11) , plasându-se între cele mai mari economii ale lumii. România are un PIB nominal de aproximativ 480 de miliarde de dolari (locul 38), respectiv în jur de 950 de miliarde de dolari internaționali (locul 37) la paritatea puterii de cumpărare.
Bursele reflectă și ele dimensiunea economiilor pe care le deservesc, dar nu sunt o oglindă perfectă a acestora. Bursa de Valori București are o capitalizare de aproximativ 157 de miliarde de dolari, echivalentul a circa 33% din PIB-ul României. Numai că, dacă eliminăm Erste Group, companie pentru care principala piață de tranzacționare rămâne Bursa din Viena, capitalizarea companiilor rămase la BVB coboară spre 100 de miliarde de dolari, adică în jur de 20–25% din PIB.
În Turcia, Bursa din Istanbul are o dimensiune mai mare raportată la economia locală, iar piața de capital oferă companiilor un canal important de finanțare. Nu este singura explicație pentru transformarea economică a Turciei – acolo au lucrat împreună băncile, investițiile străine, capitalul public și cel privat. Dar o piață de capital de asemenea dimensiune a devenit și ea o sursă de finanțare pentru proiectele care se văd astăzi la tot pasul: dezvoltări rezidențiale și comerciale, clădiri de birouri, hoteluri, centre logistice și parcuri industriale.
Iar în real estate, legătura dintre bursă și investițiile imobiliare a căpătat în Turcia o formă aparte: Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, prescurtat GYO. Nu vă chinuiți să-l pronunțați. E REIT-ul turcesc. De acum îi spunem simplu GYO – Ghei-o.
GYO sau REIT-ul turcesc. Când economisirea devine capital de dezvoltare
În 1996, Alarko devenea primul GYO listat la Bursa din Istanbul. Ideea era simplă: o parte din banii care se duceau în mod tradițional în apartamente și terenuri să ajungă pe piața de capital, într-un vehicul prin care mai mulți investitori mici și medii puteau participa la proiecte imobiliare consistente .
Era și o chestiune de logică economică. Dacă zeci de mii de oameni cumpără fiecare câte un apartament existent ca investiție, nu pentru a locui în el, creează cerere suplimentară fără să apară neapărat și o ofertă nouă. Prețurile pot urca, iar apartamentele cumpărate ca investiție nu vor ajunge toate să fie închiriate. Dacă aceiași bani sunt strânși într-un GYO care cumpără imobile finalizate și le păstrează pentru închiriere, ai un portofoliu de active care produce venituri recurente. Dacă GYO-ul cumpără teren și construiește locuințe, birouri, hoteluri sau spații logistice, banii nu mai merg într-un activ existent, ci în construirea unuia nou.
Mai important, mecanismul permitea acumularea capitalului pentru investiții de dimensiune mare, în loc ca banii să rămână împrăștiați în mii de investiții mici. Un investitor individual își poate cumpăra un apartament, un teren sau o căsuță și poate aștepta creșterea prețului. Un GYO poate aduna banii câtorva mii de investitori și îi poate concentra în sume consistente pentru proiecte de anvergură: un cartier întreg, o clădire de birouri, un hotel, un centru comercial sau un parc logistic. Este diferența dintre a investi în imobiliare și a finanța dezvoltarea imobiliară.
Iar la această scară, dezvoltarea imobiliară începe să antreneze o parte mult mai largă din economie. Banii ajung în construcții, materiale, arhitectură, utilități, infrastructură, transport și servicii și, în cele din urmă, în locuri de muncă și activitate economică. În timp ce un dezvoltator individual poate înghesui un bloculeț între case, un GYO poate strânge capitalul necesar pentru a ridica un zgârie-nori într-o zonă de interes maxim.
O facilitate fiscală, 53 de GYO-uri și o lecție pentru România
Statul turc a pus și un stimulent fiscal pe masă: GYO-urile beneficiau de scutire de la impozitul pe profit pentru veniturile eligibile. Cu alte cuvinte, GYO-ul nu plătea impozitul pe profit la nivelul companiei. Companii similare nelistate plăteau 25% cota standard în acele vremuri!!! Logica era să facă atractivă mutarea capitalului privat către bursă și, prin bursă, către investiții imobiliare.
Astăzi, în Turcia sunt 53 de GYO-uri listate, cu o capitalizare bursieră totală de aproximativ 20 de miliarde de dolari. Cel mai mare este Emlak Konut GYO, cu o capitalizare de aproximativ 1,5 miliarde de dolari și un portofoliu care, din 2003, a ajuns la peste 250.000 de unități dezvoltate sau aflate în dezvoltare.
După aproape trei decenii de dezvoltare a sistemului, Turcia a introdus și un impozit minim de 10% pentru câștigurile provenite din imobile. Veniturile, activele, tranzacțiile și acționarii sunt la vedere, iar statul poate urmări mult mai ușor circuitul banilor. În România, impozitul pe profit este de 16%, în timp ce în Turcia GYO-ul are abia acum un impozit minim de 10%, dar poate ajunge la 30% dacă pierde facilitatea fiscală.
În plus, pentru păstrarea facilității, GYO-urile sunt obligate să distribuie acționarilor cel puțin 50% din profitul eligibil sub formă de dividende. Pentru GYO-urile nou înființate există însă o perioadă de trei ani în care impozitul minim nu se aplică, lăsând timp capitalului nou să se adune și să înceapă să investească.
Turcia a înțeles că dezvoltarea nu apare din discursuri electorale sforăitoare sau din programe nerealiste adoptate pe genunchi. Ea apare atunci când creezi cadrul în care capitalul privat are motive să se adune, să investească și să construiască. Împreună cu cel de stat. Emlak Konut GYO este poate cel mai bun exemplu: aproape jumătate din companie, 49,34%, este deținută de TOKİ, administrația publică pentru locuințe a Turciei, iar restul capitalului este la bursă. (Nici prin vis nu mi-ar trece sa vedem RAPPS la Bursă!!!!) Statul turc nu a privit facilitatea fiscală ca pe o pierdere de venituri, ci ca pe prețul plătit pentru a muta economiile populației și disponibilitățile investitorilor instituționali, locali și străini, către investiții. Iar rezultatul se vede: sute de mii de locuințe, centre comerciale, cartiere întregi și infrastructura care le leagă. Iar peste toate, macarale râd în soare argintii. Macarale. (Trio Grigoriu – Macarale).
Noi am rămas cu dezbateri interminabile despre cote de impozitare și cu o lege a REIT-urilor blocată în Parlament de doi ani. Între timp, capitalul românesc zace în bănci, în titluri de stat ori continuă să se împrăștie în mii de apartamente cumpărate ca investiție, multe dintre ele nelocuite, în loc să se adune în proiecte de anvergură, capabile să transforme orașe, să atragă infrastructură și să creeze centre noi de activitate economică. Nu este doar o diferență de bani. Este o diferență de viziune asupra banilor.
Turcia a ales să transforme economisirea în capital și capitalul în dezvoltare. La noi, ayatolahii impozitării veșnice își scuipă în sân numai la gândul blasfemiator al unei așa-zise facilități fiscale. Iar cât timp noi calculăm cât pierdem din taxe, alții calculează câte blocuri mai pot ridica și câți kilometri de autostradă mai pot tăia prin țară.
| Știri BVB