Autor: Casiana Dușa – Avocat partener la Duțescu & Partners
Într-un sector dependent de costuri, termene și finanțare, diferența nu mai este dată de oportunitate, ci de capacitatea de a gestiona riscul contractual.
În acest context, Casiana Dușa, specialist în drept emiratez și avocat partener în cadrul Dutescu & Partners, oferă o perspectivă asupra modului în care tensiunile geopolitice din 2026 influențează direct deciziile antreprenorilor români cu afaceri în construcții și real estate în Orientul Mijlociu.
***
În special Emiratul Dubai a fost, în ultimii ani, una dintre cele mai atractive destinații pentru antreprenorii români, iar ritmul accelerat al dezvoltărilor imobiliare, accesul la capital și stabilitatea aparentă a pieței au creat impresia unui mediu previzibil, în care riscurile puteau fi anticipate și controlate.
Contextul actual tinde să contrazică însă această percepție, cel puțin temporar. Conflictul regional nu mai este doar o variabilă geopolitică, ci un factor care pătrunde direct în structura contractelor și în logica de funcționare a proiectelor. Ceea ce până ieri era o excepție tinde să devină astăzi regulă, iar antreprenorii sunt nevoiți să gestioneze contracte care nu mai reflectă realitatea economică în care trebuie executate.
Șantierele sub presiune: când realitatea economică depășește contractul
În sectorul construcțiilor, impactul este imediat. Lanțurile de aprovizionare sunt afectate, costurile cresc, iar termenele devin din ce în ce mai greu de respectat. În teorie, aceste riscuri ar trebui absorbite de contracte. În practică, însă, multe dintre ele nu au fost concepute pentru un astfel de nivel de volatilitate. Marjele sunt limitate, iar orice deviație semnificativă poate destabiliza întregul proiect.
În real estate, efectele sunt la fel de evidente. Întârzierile afectează livrările și fluxurile de numerar, iar presiunea financiară se acumulează rapid, în special în proiectele finanțate. Această presiune economică generează inevitabil tensiuni contractuale. În proiectele mari, fiecare întârziere trebuie justificată, notificată și susținută cu documente.
Din experiența recentă a echipei noastre locale din EAU, devine clar că nu lipsa mecanismelor juridice creează probleme, ci modul în care acestea sunt utilizate. Companiile descoperă că nu este suficient să existe un eveniment perturbator. Este necesar să demonstreze, în mod concret, impactul acestuia asupra obligațiilor contractuale și să respecte toate formalitățile prevăzute în contract.
Greșelile care costă cel mai mult
În acest context, se conturează un tipar clar al greșelilor pe care antreprenorii le fac.
Una dintre cele mai frecvente erori este reacția întârziată. În loc să își revizuiască imediat contractele și să identifice obligațiile relevante, multe companii amână analiza până când termenele de notificare sunt deja depășite.
La fel de problematică este presupunerea că situația este „evidentă” și va fi recunoscută ca atare. În realitate, diferența dintre o dificultate economică și o imposibilitate juridică este esențială, iar această distincție este cea care decide rezultatul unei dispute.
De asemenea, documentarea insuficientă rămâne o vulnerabilitate majoră. În lipsa unor dovezi clare privind întârzierile, cauzele acestora și impactul asupra execuției, chiar și cele mai solide argumente devin dificil de susținut.
Nu în ultimul rând, există tendința de a trata contractele ca pe documente statice. Într-un context volatil, ele trebuie însă gestionate activ, nu doar executate.
Investitorii români în Dubai: între randament și realitate
Pentru investitorii români activi în piața imobiliară din Dubai, impactul contextului actual se vede diferit, în funcție de tipul de investiție.
Cei care dețin proprietăți deja livrate (ready properties) se confruntă, în primul rând, cu o piață mai lentă. În unele zone, prețurile au început să se ajusteze, iar perioada de vânzare s-a extins. Dacă în anii anteriori lichiditatea era ridicată și exitul relativ rapid, în 2026 deciziile de vânzare sunt mai dificile, iar negocierile mai dure.
Pentru investitorii în proiecte off-plan, situația este diferită, dar nu neapărat mai simplă. Pe de o parte, acest segment rămâne activ și chiar dominant în piață, ceea ce înseamnă că interesul nu a dispărut. Pe de altă parte, riscul perceput a crescut, iar selecția este mult mai atentă. În plus, aceștia se confruntă cu o nouă provocare: diferența dintre prețul de achiziție și prețul actual de piață nu mai este întotdeauna favorabilă, iar strategiile de exit trebuie recalibrate.
Un aspect important, adesea insuficient înțeles de investitori, este că în Dubai clauzele de forță majoră sunt, în mod obișnuit, structurate în favoarea dezvoltatorului, nu a cumpărătorului. Acest lucru înseamnă că întârzierile sau dificultățile de execuție pot fi mai ușor justificate de dezvoltator, în timp ce cumpărătorul are un spațiu limitat de reacție contractuală. Cu toate acestea, experiența practică arată că există aproape întotdeauna soluții, fie prin adaptare contractuală, fie prin negociere, iar intervenția unor specialiști în drept și investiții poate face diferența între blocaj și reechilibrarea poziției contractuale.
Cea mai sensibilă categorie rămâne însă cea a investitorilor care operează în regim de închiriere pe termen scurt (short-term rental). Acest model, construit pe fluxuri constante de turiști și pe randamente ridicate, este direct afectat de scăderea cererii. Gradul de ocupare scade, tarifele trebuie ajustate, iar veniturile devin imprevizibile.
Problema nu este doar una de profitabilitate, ci de structură financiară. Mulți investitori au costuri fixe (rate, chirii sau costuri operaționale) care nu se ajustează odată cu piața. În aceste condiții, presiunea pe cash-flow devine reală. Mai mult, în cazul în care apartamentele sunt operate prin contracte de management sau subînchiriere, flexibilitatea este limitată. Contractele nu sunt întotdeauna adaptate pentru scenarii de scădere bruscă a cererii, iar renegocierea devine, de multe ori, singura soluție realistă.
Când forța majoră nu mai oferă răspunsul așteptat
În aceste condiții, invocarea forței majore apare ca o soluție naturală. În realitate, eficiența acesteia este limitată.
În majoritatea situațiilor, creșterea costurilor, întârzierea livrărilor sau scăderea cererii sunt considerate riscuri comerciale, nu evenimente care exonerează automat de obligații. Acest lucru înseamnă că multe dintre problemele actuale trebuie rezolvate nu prin suspendarea contractelor, ci prin renegociere și adaptare, prin aplicarea mecanismului impreviziunii.
Dubai 2026: o piață care se ajustează, nu se oprește
Imaginea de ansamblu a pieței imobiliare din Dubai în 2026 este una mai complexă decât sugerează reacțiile de moment. Nu asistăm la o contracție abruptă, ci la o recalibrare naturală într-un context de incertitudine geopolitică.
Volumul tranzacțiilor a încetinit, în special în segmentul proprietăților deja livrate, în timp ce dezvoltările off-plan continuă să domine piața, susținute de proiecte bine poziționate și de dezvoltatori cu capacitate financiară solidă. În paralel, comportamentul investitorilor s-a schimbat vizibil: deciziile sunt mai prudente, analiza mai riguroasă, iar toleranța la risc semnificativ mai redusă.
Dezvoltatorii nu au răspuns prin retragere, ci printr-o strategie de continuitate controlată. Proiectele merg mai departe, însă cu un accent mult mai clar pe disciplină financiară, execuție și menținerea încrederii investitorilor. Este un semnal relevant pentru piață: Dubai nu se oprește, dar nici nu mai funcționează pe pilot automat.
Această tranziție evidențiază o realitate esențială: într-un mediu volatil, diferența nu o mai face doar structura contractuală, ci capacitatea de execuție. Protecția juridică nu este suficientă în absența unei reacții rapide, a unei documentări riguroase și a unor decizii bine fundamentate în timp real.
Contextul actual funcționează, astfel, ca un test de maturitate pentru investitori și antreprenori. Cei care integrează analiza juridică și cea investițională în procesul decizional și care apelează la expertiză specializată înainte ca problemele să devină litigii sunt cei care reușesc să își conserve poziția și să își protejeze capitalul.
Pentru antreprenorii români, concluzia este clară: nu mai este suficient să identifici oportunități într-o piață dinamică. Este esențial să înțelegi în profunzime riscurile și să le gestionezi activ. Într-un context în care realitatea economică se poate schimba rapid, contractul nu mai este un simplu instrument juridic, ci devine un element central al strategiei de business.
| Știri BVB