Update articol:
Despre valoarea impozabilă a clădirilor în 2020

Adrian Vascu, Veridio: Este de așteptat o creștere a valorilor impozabile a clădirilor, ca efect al creșterii prețurilor materialelor de construcție și manoperei din anul 2019

Deci: S-a schimbat ceva? Ce este nou? Ce este vechi?

Precizez că este de așteptat o creștere a valorilor impozabile a clădirilor ca efect al creșterii prețurilor materialelor de construcție și manoperei din anul 2019. Toate simulările de până la acest moment arată că indicii de creștere utilizați în tehnicile de evaluare vor fi mai ridicați decât în anul 2018. Desigur că acest lucru nu atrage după sine obligatoriu o majorare a impozitului plătit de contribuabili, pentru că autoritățile locale au posibilitatea să ajusteze cotele de impozitare, acolo unde acestea nu au fost stabilite la valori minime.

Până la data scrierii acestui articol, începutul lunii decembrie 2019, nu par a se fi pus în practică modificări majore ale codului fiscal în ce privește impozitul pe clădiri.
Atrag însă atenția că au existat în trecut intenții ale unor parlamentari și reprezentanți ai PNL de modificare a codului fiscal, cu introducerea „impozitului la valoarea de piață”.

Dacă se va reveni în anul viitor asupra acestei teme, aceasta va trebui analizată cu atenție pentru că schimbarea nu poate fi făcută doar de suprafață. Reamintesc că în România taxa pe teren și impozitul pe clădire sunt noțiuni distincte, cu metodologii total diferite. Valoarea de piață poate fi în discuție doar pentru proprietatea în ansamblul ei (clădire+teren) altfel este un nonsens. Clădirile nu au „valoare de piață” distinct de terenurile pe care se află. Sper că orice modificare dacă va avea loc să fie de substanță și aplicabilă corect și consistent.

Precizările din “ghidurile” pe care le-am publicat pe blog odată cu intrarea în vigoare a noului cod fiscal, rămân valabile și pentru anul 2020, cu completările de mai jos:

1. Valorile impozabile vor avea la bază aceeași metodologie de calcul, dar indicii de actualizare ai prețurilor vor conduce la valori mai ridicate față de anii anteriori. Voi reveni cu o exemplificare pe câteva tipuri de clădiri.

2. Perioada de realizare a rapoartelor de evaluare este 1 ianuarie – 31 martie 2020.

3. Persoanele juridice care și-au realizat ultima reevaluare având data evaluării 31 decembrie 2016 pot să evite creșterea cotei de impozitare la 5% prin realizarea evaluării pentru impozitare în primul trimestru al anului 2019.

4. Rapoartele de evaluare pentru impozitare se realizează numai de către evaluatori autorizați înregistrați în Tabloul Oficial (anevar.ro) care trebuie să utilizeze parafa valabilă 2020.

5. Evaluatorii autorizați au obligația să înregistreze rapoartele de evaluare în BIF.

6. Primăriile nu au obligația să verifice existența recipisei BIF în raportul de evaluare, dar acest lucru nu înseamnă că prezența acesteia nu este obligatorie în conformitate cu standardele de evaluare în vigoare.

7. Rapoartele de evaluare pentru impozitare nu pot produce efecte pentru anul 2020 dacă au ca dată a raportului o dată calendaristică după 31 martie 2020. Iar dacă nu pot fi utilizate, nu văd de ce un contribuabil ar solicita o evaluare după data de 31 martie 2020. Să aștepte până la începutul anului viitor.

8. Data evaluării este 31 decembrie 2019

9. Utilizarea mixtă a rămas în continuare o „problemă nerezolvată cu claritate”. Sper că numărul acestor cazuri să fie din ce în ce mai mic. Anexa 4 a GEV 500, actualizată, prevede că, în cazul clădirilor cu utilizare mixtă, se va evalua doar suprafața nerezidenţială, numai în situația în care acesteia îi este alocat un număr cadastral distinct. În toate celelalte situații se va evalua întreaga suprafață a clădirii în ipoteza utilizării nerezidențiale. Anexa 4 se află atât pe siteul anevar.ro în format pdf, cât și în pagina personală a fiecărui evaluator autorizat în format Excel.

10. Referitor la declararea utilizării clădirii există o decizie a Curții de Apel Cluj care stabilește că această încadrare a utilizării este stabilită prin declarația contribuabilului.

11. În cazul unui apartament declarat cu utilizare mixtă se va evalua întotdeauna întregul apartament în ipoteza utilizării nerezidențiale. Este eronat ca evaluatorii să prezinte în rapoartele de evaluare doar valoarea impozabilă a suprafeței nerezidențiale.

12. Clădirile aparținând persoanelor juridice care au fost evaluate după noile reguli în anul 2017 trebuie să fie reevaluate din nou în 2020 pentru că nivelul cotei de impozitare să nu crească la 5% (au trecut 3 ani de la ultima reevaluare). În aceste condiții, noile valori rezultate, vor fi comparate cu valorile de acum trei ani.

13. Le recomand evaluatorilor autorizați și contribuabililor care au realizat rapoarte de evaluare pentru impozitare, după data limita din 2019 (dacă au mai existat asemenea situații) să realizeze și să depună un nou raport de evaluare realizat în trimestrul I 2020.

14. Este foarte probabil că din ce în ce mai multe autorități locale să realizeze verificarea rapoartelor de evaluare depuse de către contribuabili. În primul rând această verificare nu poate fi realizată de către funcționari ai primăriilor ci, conform legii, trebuie realizată de către evaluatori autorizați având specializarea VE-EPI (Verificarea evaluării – Evaluarea Proprietăților Imobiliare). Este încă neclar ce se întâmplă cu verificările care conduc la opinii diferite asupra valorilor impozabile. Devin acestea valabile la dată verificării? Plătește contribuabilul cota majorată? Este vina evaluatorului? Ar trebui clarificat expres în normele la codul fiscal ce se întâmplă în aceste situații. Până atunci fiecare autoritate locală acționează în felul ei.

15. Având în vedere că numai cine nu muncește nu greșește este recomandat că rezultatele evaluării să fie verificate intern de către evaluatori, cât mai minuțios înainte de predarea rapoartelor de evaluare, având în vedere că orice neconformități ulterioare pot crea neplăceri majore atât evaluatorului cât mai ales contribuabilului, care nu are nicio vină că în raportul de evaluare au fost depistate neconformități care au influențat rezultatul evaluării, implicit impozitul. În opinia mea contribuabilii nu au nici calificarea necesară nici obligația legală de a verifică și a-și asumă un raport de evaluare pe care l-au contractat unor terți autorizați în acest sens.

16. Sper că „aberațiile dinspre autoritățile locale” despre care am scris sub această rubrica vascu.ro să nu se mai repete, și nici altele.

17. Persoanele fizice care au deținut clădiri nerezidențiale și care le-au reevaluat în anul 2016 nu trebuie să realizeze niciun demers în anul 2020 având în vedere că în cazul acestor tipuri de contribuabili, cota de impozitare se majorează doar după trecerea a 5 ani de la ultima evaluare (și numai dacă, această nu este actualizată).

18. Se depune câte un raport de evaluare, incluzând una sau mai multe clădiri, pentru fiecare unitate administrativ teritorială de care aparține/aparțin clădirea/ clădirile.

19. Pentru a veni în sprijinul autorităților locale și nu în ultimul rând al contribuabililor ar fi recomandat ca rapoartele de evaluare să fie depusă până la mijlocul lunii martie 2020 pentru a evita aglomerația de sfârșit de trimestru și riscul ca acestea să nu mai poată fi procesate în termen.

20. În cazul persoanelor juridice tipul valorii estimate este „valoarea impozabilă” și aceasta nu se înregistrează în situațiile financiare. Din acest motiv nu mai este justificată cerința unor autorități locale către contribuabili de a le fi prezentată și balanța de verificare contabilă.

(Articol preluat de pe vascu.ro)