Pandemia COVID-19 a avut un impact vizibil asupra pieței imobiliare, însă, spre deosebire de episoadele anterioare de criză, nu se așteaptă efecte negative pe scară largă la nivelul sectorului imobiliar, potrivit BNR. 

La începutul anului 2020, piața imobiliară (atât segmentul rezidențial, cât și cel comercial) se aflau în faza de expansiune a ciclului. Criza indusă de pandemia COVID-19 a determinat oprirea acestei mișcări ciclice, ambele segmente ale pieței înregistrând contracții importante ale activității, potrivit raportului BNR pe 2020.

Aceste evoluții au modificat riscurile la adresa stabilității financiare, pe de o parte, reducând presiunile de supraapreciere a prețurilor imobiliare (cele rezidențiale și-au redus ritmul de creștere la 2,3 la sută în T3 2020, în termeni nominali, respectiv la 0,6 la sută în termeni reali), dar, pe de altă parte, majorând riscurile de lichiditate și solvabilitate pentru firmele din sectoarele construcții și imobiliar pe fondul decalajelor dintre ofertă și cerere pe anumite sub-segmente, piețele intrând în faza de contracție a ciclului economic.

Activitatea pieței imobiliare s-a redus semnificativ pe perioada stării de urgență, principalul factor determinant fiind contracția cererii, dar există semnale privind revenirea acesteia în perioada următoare.

Astfel, tranzacțiile de imobile rezidențiale s-au redus în perioada martie-aprilie 2020 cu aproximativ 20 la sută față de primele două luni ale anului și cu peste 15 la sută față de aceeași perioadă a anului anterior, conform datelor ANCPI privind tranzacțiile de locuințe individuale.

Lucrările de construcții rezidențiale au continuat, însă, în ritm susținut pe perioada pandemiei. În ceea ce privește sectorul imobiliar comercial, segmentul spațiilor comerciale a fost afectat de pandemia COVID-19, activitatea centrelor comerciale fiind redusă substanțial pentru mai bine de trei luni.

Necesitatea izolării, determinată de răspândirea virusului SARS-CoV-2, a avut un impact important și asupra activității de închiriere a spațiilor de birouri, mulți angajatori instituind politica de telemuncă. Rata de neocupare a spațiilor de birouri din București la sfârșitul celui de-al treilea trimestru al anului 2020 s-a situat la nivelul de 12,2 la sută13, în creștere cu 2 puncte procentuale față de valoarea înregistrată la jumătatea aceluiași an.

În contrast, rata de neocupare a spațiilor industriale a înregistrat valoarea de 6,6 la sută la nivel național și 8 la sută în municipiul București, constatându-se menținerea tendinței de îmbunătățire începută la jumătatea anului 2019.

Incertitudinile care caracterizează evoluțiile economice în prezent, atât din România, cât și pe plan european și global, pot afecta funcționarea pieței imobiliare. Măsurile macroprudențiale implementate recent au contribuit la o schimbare a structurii portofoliului de credite de natură să diminueze probabilitatea de nerambursare a celor nou-acordate și să îmbunătățească capacitatea debitorilor de a-și rambursa datoriile. Însă, gradul mare de opacitate al pieței, în special pe segmentul imobiliar comercial, îngreunează evaluarea riscurilor dinspre această piață.

Investițiile în piața imobiliară sunt de natură a genera riscuri importante asupra economiei. În cazul segmentului imobiliar comercial, acesta este caracterizat de valori mari, cu un grad de lichiditate și transparență redus, număr mic de investitori, majoritar străini (85 la sută din volumul tranzacțiilor în anul 2020).

Potrivit BNR, modificările comportamentelor de consum și de muncă determinate de pandemia COVID-19 pot genera schimbări structurale importante. De asemenea, preocupările tot mai mari privind impactul asupra mediului înconjurător conduc la o orientare tot mai pronunțată a investițiilor din piața imobiliară către proiecte sustenabile din punct de vedere al mediului.

Similar crizei din 2007-2008, așteptările privind o posibilă corecție majoră a prețurilor imobiliare au determinat într-o primă etapă o restrângere a creditării, respectiv o înăsprire a standardelor de creditare. Conform Sondajului privind creditarea companiilor nefinanciare și a populații, așteptările privind prețurile imobiliare a fost al doilea factor, după cel privind condițiile macroeconomice, în determinarea deciziei de înăsprire a standardelor de creditare. Ulterior, creditarea ipotecară a continuat într-un ritm susținut. Astfel, creditul ipotecar nou-acordat în anul 2020 a fost cu 7,2 la sută mai mare decât în anul anterior. Creșterea a fost determinată de creditul ipotecar standard (+20 la sută), cel acordat prin programul Prima Casă înregistrând o scădere substanțială.

Gradul de acoperire a împrumuturilor prin garanții (loan-to-value – LTV) s-a menținut la un nivel adecvat din punct de vedere prudențial. Astfel, LTV pentru creditele noi a fost de 72 la sută în anul 2020, în timp ce cel pentru creditele ipotecare aflate în stoc acordate sectorului populației (cu excepția creditelor oferite prin programul guvernamental „Prima casă”) a fost de 78 la sută (valori mediane) în decembrie 2020, în ușoară scădere față de valorile înregistrate în aceeași perioadă a anului precedent.
Această modificare a structurii portofoliului este de natură să diminueze probabilitatea de nerambursare a creditelor nou-acordate și să îmbunătățească capacitatea debitorilor de a-și rambursa datoriile chiar și în condiții economice adverse.

Expunerile instituțiilor de credit în raport cu piața imobiliară sunt importante.

În cazul pieței imobiliare rezidențiale, acestea însumează peste două treimi din
portofoliul de credite acordate populației (69 la sută, respectiv 100,3 miliarde lei,
decembrie 2020). Creditele acordate prin programul „Prima casă” reprezintă o parte
însemnată a stocului de credite ipotecare. Rolul sistemic al creditelor „Prima casă”
este pe un trend descrescător, acestea reprezentând 21 la sută din fluxul de credite
noi ipotecare acordate populației în ultimele 12 luni și, respectiv, 41 la sută din stocul total de împrumuturi ipotecare (la decembrie 2020).
Expunerea sectorului bancar față piața imobiliară comercială se menține, de asemenea, la un nivel ridicat (59 la sută din creditul acordat companiilor nefinanciare, decembrie 2020), atât prin expunerile directe către sectoarele imobiliar și construcții (24,1 miliarde lei), cât și indirect prin împrumuturile cu garanții imobiliare acordate firmelor din alte sectoare de activitate (48 miliarde lei). Valoarea creditelor acordate companiilor din sectoarele construcții și imobiliar a înregistrat un avans de 6 la sută în anul 2020, în termeni anuali, depășind cu circa 1 punct procentual rata de creștere a volumului total de credite acordate sectorului companiilor nefinanciare în aceeași perioadă de referință.

Situația neperformanței creditelor acordate companiilor din sectoarele imobiliar și
construcții a continuat să se îmbunătățească (6,3 la sută în luna decembrie 2020).
În ceea ce privește segmentul creditelor cu garanții imobiliare comerciale, rata de
neperformanță este în ușoară scădere, dar se menține peste valoare medie
înregistrată de ansamblul companiilor nefinanciare (9,1 la sută), ceea ce arată că
existența unei garanții imobiliare nu asigură o rată de neperformanță mai redusă.
Conform Autorității Bancare Europene, garanțiile reale nu trebuie să reprezinte, în
sine, un criteriu preponderent de aprobare a unui credit și nu pot justifica aprobarea
unui contract de credit.
În perioada următoare, o influență semnificativă asupra evoluțiilor economice o vor
avea impactul schimbărilor climatice și eforturile la nivel european pentru tranziția la o economie verde. Sectorul bancar are un rol semnificativ în asigurarea fluxurilor de capital necesare realizărilor investițiilor pentru trecerea la o economie mai sustenabilă, magnitudinea oportunităților de afaceri generate fiind impresionantă. În acest context, rolul băncii centrale în susținerea procesului de tranziție verde în domeniul economiei și al sectorului bancar este, de asemenea, important.