• Interviu cu Liviu Arnăutu, Partener și membru al board-ului GELD Capital Management, compania deținătoare a REPACO Capital, un dezvoltator imobiliar de parcuri de retail
• ”Printre provocările majore se numără volatilitatea legislativă, creșterea costurilor de construcție și procesul relativ cronofag al obținerii autorizațiilor”
•  „Pentru perioada 2025-2027, avem în stadiu de predezvoltare, cinci proiecte de parcuri comerciale, în suprafață totală de peste 50.000 mp”
• ”Luăm în considerare, ca una dintre opțiunile aflate la dispoziție, Bursa de Valori București, pentru atragerea de capital și creșterea vizibilității companiei”

Cererea de spații comerciale destinate retailului este în creștere, fiind generată de planurile de expansiune ale comercianților deja prezenți în România, precum și de intrarea unor noi jucători în piață, consideră Liviu Arnăutu, Partener și membru al board-ului GELD Capital Management, compania deținătoare a REPACO Capital, un dezvoltator imobiliar de parcuri de retail. În opinia sa, incertitudinile economice și politice, care au marcat ultimul an, influențează direct deciziile de investiții și comportamentul consumatorilor.

Liviu Arnăutu ne-a vorbit, în cadrul unui interviu, despre provocările momentului, situația pieței și planurile viitoare de investiții. Reprezentantul REPACO nu exclude, pe viitor, și apelarea la piața de capital pentru finanțarea proiectelor.

***

Cum estimați cererea de centre comerciale în țară, în acest moment?

Liviu Arnăutu: Observăm o tendință de creștere nu atât în segmentul specific al centrelor comerciale, cât în general, în categoria spațiilor comerciale destinate retailului, generată de planurile de expansiune ale comerciantilor deja prezenți în România, precum și de intrarea unor noi jucători în piață. Cererea pentru facilități de retail moderne, mai ales în orașe mici și mijlocii, sub 50.000 de locuitori, se menține ridicată, atât din partea consumatorilor, cât și a comercianților. În prezent, estimez că de 3-4 ori mai multe parcuri de retail, de dimensiuni mici și mijlocii, se deschid în aceste localități secundare și terțiare, decât în marile municipii.

Suntem prezenți în acest domeniu de activitate, întrucât am identificat o cerere substanțială, și preconizăm că se va menține sau chiar va crește, în următorii ani.

Care sunt factorii care influențează cererea de centre comerciale la noi în țară?

Liviu Arnăutu: În primul rând, veniturile consumatorilor au crescut la nivelul întregii tari, creștere care s-a resimțit și la nivelul localităților mai mici, ceea ce înseamnă că acum și locuitorii acestora își permit să cumpere produse mai multe sau de alt nivel calitativ decât în trecut. În pofida inflației, care a condus la creșterea nominală a prețurilor, de la finalul anului 2020 până în februarie 2025, salariul mediu net din România a înregistrat o creștere de circa 21% ce a depasit rata inflației.

În al doilea rând, odată cu creșterea veniturilor, s-au schimbat și obiceiurile de consum: oamenii vor să cumpere mai des, dar pentru aceasta nu doresc să se deplaseze în marile centre urbane, ci ar prefera centre comerciale în proximitate. Această nevoie de spații comerciale mai aproape de consumator, dar la aceleași standarde precum în mall-urile din marile orașe, a atras atenția dezvoltatorilor, așadar și a noastră.

Un alt motiv îl reprezintă interesul retailerilor internaționali, precum Kaufland, Lidl, Carrefour, Penny, Sinsay, Deichmann, CCC, Worldbox, New Yorker, DM, KiK, JYSK, Tedi, Pepco, Animax,  fără ca enumerarea să fie exhaustivă, convinși de potențialul pieței, de a se extinde în continuare la nivel național, după ce deja și-au dezvoltat rețelele de magazine în marile centre urbane.

Care sunt proiectele REPACO Capital, care sunt investițiile totale și care sunt stadiile pentru fiecare proiect?

Liviu Arnăutu: Grupul de firme din care face parte REPACO Capital are deja două parcuri retail aflate în funcțiune, Crevedia Retail Park – inaugurat la finalul anului trecut, cu o suprafață închiriabilă de 11.470 mp, respectiv Curtea de Argeș Retail Park (6.100 mp închiriabili) – deschis în aprilie 2025.

În faza de execuție avem Breaza Retail Park, a cărui suprafață închiriabilă se ridică 3.100 mp, am obținut autorizațiile de construire pentru Torontalului Retail Park, în Timișoara (4.575 mp inchiriabili), și pentru Bartolomeu Retail Park, în Brașov (5.500 mp), iar proiectul Reghin Retail Park (9.000 mp) se află în proces de autorizare. Avem și alte proiecte în faza de preautorizare și estimăm că valoarea totală a investițiilor va depăși 70 milioane de euro, la sfârșitul anului 2027.

Cum v-au afectat modificările de taxe din ultimii ani?

Liviu Arnăutu: Ne-am confruntat cu mai multe schimbări ale Codului fiscal, în ultimii ani, care au impus o adaptare a modelelor financiare, pentru a menține rentabilitatea proiectelor. Taxarea profitabilității, în mod diferit față de momentul planificării inițiale, sau eliminarea unor facilități fiscale reprezintă măsuri care au un impact direct atât în structura costurilor proiectelor noastre, care au un ciclu de viață multianual, cât și în cifra de afaceri a retailerilor care sunt chiriași în parcurile de retail dezvoltate de noi. Abordarea prudentă, cu rezerve create pentru mediul ușor volatil, atât politic, cât și economic, așteptările rezonabile și planificarea atentă sunt soluțiile care ne-au ajutat să traversăm cu succes provocările întâlnite până acum.

Care sunt provocările cu care vă confruntați?

Liviu Arnăutu: Printre provocările majore se numără volatilitatea legislativă, creșterea costurilor de construcție și procesul relativ cronofag al obținerii autorizațiilor. Incertitudinile economice și politice, care au marcat ultimul an, influențează direct deciziile de investiții și comportamentul consumatorilor. Pentru a face față acestor provocări, ne concentrăm pe o planificare riguroasă, urmărind diversificarea geografică și dimensionarea optimă a fiecărui proiect din portofoliu.

Ce planuri de dezvoltare aveți pentru următorii ani? Ce zone din țară mai vizați?

Liviu Arnăutu: Pentru pentru perioada 2025-2027, avem în stadiu de predezvoltare, cinci proiecte de parcuri comerciale, în suprafață totală de peste 50.000 mp. Pe termen mediu și lung, ne propunem să extindem prezența Grupului în orașe cu potențial de creștere, care să beneficieze de o economie locală dinamică și de o cerere crescută pentru spații comerciale moderne. Nu avem un focus geografic specific, abordăm fiecare proiect cu aceleași criterii de selecție obiective, indiferent de locație.

Cum finantați proiectele? Aveți discuții cu fonduri de investiții?

Liviu Arnăutu: Finanțarea proiectelor se realizează printr-un mix de surse: capital propriu, credite bancare și parteneriate cu mai multe tipuri de investitori. Suntem în discuții avansate cu mai multe fonduri de investiții, interesate de sectorul imobiliar din România, care văd în proiectele noastre oportunități atractive de investiții. De asemenea, explorăm opțiuni alternative de finanțare, cum ar fi emisiunile de obligațiuni și structuri de crowdfunding, pentru a diversifica sursele de capital și a optimiza structura financiară a proiectelor.

Se pot preta proiectele dumneavoastră pentru investitori de genul REIT? Cum vedeți propunerile legislative pentru REIT?

Liviu Arnăutu: Proiectele noastre sunt concepute pentru a fi atractive pentru investitori instituționali în general, inclusiv pentru REIT-uri. Propunerile legislative recente privind introducerea REIT-urilor în România sunt un pas pozitiv, oferind un cadru legal care poate stimula investițiile în sectorul imobiliar și sperăm în materializarea acestora cât mai curând.

Parcurile de retail și centrele comerciale, prin structura diversificată a cash-flow-ului, asigurat de companii multinationale, reprezinta una din opțiunile de prim rang pentru acest tip de investitori, care cauta investiții stabile, cu grad mare de predictibilitate pe termen lung. Acest interes al investitorilor va conduce, probabil, la un grad mai mare de competitivitate a prețurilor de achiziție pentru acest tip de active și o compresie a yieldurilor de tranzacționare.

Așteptăm cu interes implementarea acestor reglementări și dacă vom considera oportun, putem oricând să adaptăm structura proiectelor, pentru a corespunde cerințelor investiționale ale REIT-urilor. Cu siguranță, nu doar REIT-urile sunt un investitor compatibil cu acest tip de active, care se adresează și investitorilor de tip High Net Wealth Individuals, ca o alternativă viabilă în portofolii de apartamente, cât și Family Office-urilor și Fondurilor de Investiții Alternative, care caută active stabile, cu durata lungă de viață, unice prin locație și adresabilitate, generatoare de randament ușor predictibil, cu potențial de apreciere viitor.

Având în vedere experiența pe piața de capital, vă gândiți la atragerea de finanțare de pe bursă?

Liviu Arnăutu: Luăm în considerare, ca una dintre opțiunile aflate la dispoziție, Bursa de Valori București, pentru atragerea de capital și creșterea vizibilității companiei. Piața de capital oferă oportunități de finanțare pe termen lung și poate fi o opțiune pentru planurile noastre de expansiune. Evaluăm, pe o bază continuă, dimensionarea portofoliului nostru, în funcție de capitalul aflat la dispoziție și necesarul de finanțare, și analizăm structura adecvată pentru o astfel de inițiativă, având în vedere condițiile de piață și interesul investitorilor pentru acest tip de produs. Analiza produselor similare listate în prezent la Bursa de Valori București, atât pe segmentul emitenților de acțiuni, cât și pe cel al obligațiunilor, este una din preocupările noastre. În funcție de alinierea dintre cerințele investitorilor și reperele considerate de noi optime și echitabile pentru modelul de dezvoltare al Grupului, luăm în considerare și aceste opțiuni.

***

REPACO Capital reprezintă asocierea dintre GELD Capital Management (75%) – ai cărei parteneri au expertiză în banking, piața de capital, asset management, mergers & acquisitions – și Muntenia Engineering & Construction (25%) – cu experiență în real estate. GELD Capital Management a finalizat două parcuri retail în Calafat și Sovata, ambele în parteneriat cu Pro Development SRL, și încă unul, la Curtea de Argeș, cu o suprafață GLA (gross leasable area) de 6.100 mp. Pentru 2025, REPACO Capital are în derulare un proiect de retail park în localitatea Breaza, cu o suprafață GLA de 3.100 mp, alături de Timișoara Retail Park, cu o suprafață GLA de 4.500 mp și Bartolomeu Brașov Retail Park, cu o suprafață GLA de 5.500 mp. La final de 2025 își propune să ajungă la o suprafață GLA totală de 38.000 mp și investiții în valoare totală de peste 45 milioane de euro. De asemenea, pentru perioada 2025-2026, REPACO Capital mai are, în stadiu de predezvoltare, 5 proiecte în suprafață totală de peste 50.000 mp.