Autor: Cornelia Năstase este Doctor în Contabilitate, expert contabil, consultant fiscal, membru CECCAR și CAFR, fondator CC Tax Advisory și membră PACT – Patronatul Antreprenorilor din Contabilitate, Taxe și Audit
Ca membră a Patronatului Antreprenorilor din Contabilitate, Taxe și Audit, susțin fără rezerve demersul pe care patronatul nostru l-a transmis Ministerului Finanțelor și Parlamentului: prorogarea până la 31 iulie 2027 a termenului de livrare prevăzut la art. III din Legea nr. 141/2025, termen de care depinde aplicarea cotei tranzitorii de TVA de 9% pentru locuințele achiziționate de persoane fizice. Nu este o poziție exprimată exclusiv din solidaritate profesională de breaslă. Este o poziție tehnică, pe care orice specialist care a citit calendarul administrativ real al unei tranzacții imobiliare o poate verifica singur, cu creionul în mână.
Să fim preciși asupra a ceea ce se cere, pentru că exact aici se pierde adesea dezbaterea publică. Nu se cere o facilitate fiscală nouă. Nu se extinde categoria beneficiarilor. Nu se schimbă niciuna dintre condițiile de eligibilitate: plafonul de 600.000 lei, suprafața de 120 mp, condiția unei singure locuințe, data de 1 august 2025 până la care trebuia încheiat antecontractul, avansul de 20%. Toate rămân intacte. Se modifică exclusiv data-limită până la care o cohortă deja închisă de cumpărători, oameni care au semnat și au plătit avans acum un an, sub un regim fiscal pe care l-au respectat integral, își poate finaliza juridic tranzacția.
Problema de fond ține de o confuzie pe care legea o tratează, involuntar, ca fiind inexistentă: recepția unei construcții nu înseamnă că apartamentul poate fi vândut a doua zi. Între procesul-verbal de recepție și contractul autentic de vânzare se interpun certificatul de atestare a edificării emis de primărie, documentația cadastrală, două operațiuni succesive la OCPI, actul autentic de apartamentare și, abia la final, deschiderea cărților funciare individuale și eliberarea extrasului pentru autentificare. Doar cele două etape OCPI însumează, în regim normal, 30 de zile lucrătoare. Luna iulie 2026 are 23. Aritmetica nu lasă loc de interpretare: un proiect recepționat la finalul lunii iunie nu are, structural, cum să ajungă la notar până la 31 iulie, indiferent cât de corect s-a comportat cumpărătorul.
La acest calendar deja strâns s-a adăugat, începând cu 14 iulie, un factor pe care nimeni nu l-a putut anticipa și pe care niciun contribuabil nu îl controlează: atacul cibernetic asupra sistemelor ANCPI, care a scos din funcțiune aplicația e-Terra. Fără e-Terra nu există recepție cadastrală, nu există apartamentare, nu există carte funciară individuală și nu există extras pentru autentificare. Cu alte cuvinte, exact etapele de care depinde livrarea juridică a locuinței sunt blocate de o defecțiune a infrastructurii publice, nu de o culpă a cumpărătorului. Un termen fiscal nu poate curge împotriva contribuabilului în intervalul în care sistemul prin care statul însuși execută transferul de proprietate este indisponibil.
Consecința pentru un cumpărător care ratează termenul din motive care nu țin de el nu este deloc simbolică. Pentru o locuință la plafonul de 600.000 lei, exclusiv TVA, diferența dintre cota de 9% și cota standard de 21% este de 72.000 lei, o majorare de aproximativ 11% a prețului final, care apare, de regulă, după ce avansul a fost deja plătit și după ce dosarul de credit a fost deja aprobat pe baza prețului inițial. Această sumă nu majorează valoarea de evaluare a imobilului, deci nu poate fi absorbită prin credit suplimentar; trebuie acoperită din surse proprii, exact în segmentul de populație (cumpărători la prima locuință, cu grad de îndatorare deja aproape de plafonul reglementat) cel mai puțin pregătit să suporte un asemenea șoc de ultim moment.
Efectul nu se oprește la cumpărător. Pentru sectorul bancar, unde creditarea ipotecară a atins în 2025 un nivel record de aproape 11 miliarde de euro, înseamnă dosare aprobate care nu se mai pot închide, cu pierderea costurilor de analiză deja suportate. Pentru dezvoltatori, înseamnă stoc nevândut, costuri de conservare neprevăzute și, în cazurile cu îndatorare ridicată, risc de insolvență. Iar pentru bugetul de stat, argumentul „câștigăm diferența de TVA” se poate răsturna: TVA neîncasat pe tranzacții blocate, plus creanțe fiscale nerecuperabile de la dezvoltatorii aflați în dificultate, pot cântări mai mult decât diferența teoretică de 12 puncte procentuale pe care unii o prezintă drept beneficiu bugetar cert. Nu este deloc cert.
Din perspectivă strict fiscală, situația se citește simplu, prin principiile pe care le regăsim la art. 3 din Codul fiscal: certitudinea impunerii și echitatea fiscală. Un contribuabil care a acționat cu bună-credință, a semnat un act juridic în termenul legal și a plătit avansul cerut de lege nu ar trebui să piardă un regim fiscal la care era îndreptățit din cauza unei succesiuni administrative pe care nu o controlează. Când statul însuși nu își poate respecta propriile termene (reamintesc: cadastru blocat, sisteme informatice căzute) este de așteptat ca tot statul să își asume disfuncția, nu să transfere costul ei asupra celui care și-a respectat toate obligațiile.
De aceea susțin propunerea PACT, care solicită Ministerului Finanțelor analizarea oportunității prorogării termenului până la 31 iulie 2027, ca măsură echilibrată, proporțională și necesară pentru protejarea tranzacțiilor deja angajate. Este exact tipul de intervenție legislativă pe care fiscalitatea românească ar trebui să o normalizeze: punctuală, limitată la o cohortă închisă, ușor de fundamentat cantitativ și orientată spre corectarea unei erori de calendar, nu spre crearea unui precedent. Fereastra de decizie este de ordinul zilelor. Sper ca decidenții să o folosească.
| Știri BVB