Update articol:

Adrian Vascu, Senior Partner Veridio: Piața imobiliară – o sursă profitabilă pentru investiții, în măsura în care sunt făcute pe baza cererii și în prezența puterii de cumpărare

Veridio a lansat, recent, ediţia a 6-a a Ghidului tranzacţiilor imobiliare din Cluj Napoca având ca referinţă anul 2018. Tranzacțiile imobiliare din Cluj-Napoca în 2018 au depășit nivelul atins în anul precedent, ajungând la 642,1 milioane de euro. Raportat la 2017, este o creștere de 8%. Dacă comparăm cu 2016, creșterea depășește 40%. 

Potrivit documentului, prețul mediu al apartamentelor vândute în 2018 este cu peste 50% mai mare comparativ cu 2014, când metrul pătrat se tranzacționa cu doar 836 euro/mp. 

În premieră, anul acesta, specialiştii Veridio au analizat și primele 5 luni ale anului 2019, constatând că prețul continuă să crească. Astfel, în prima jumătate a anului prețul mediu în cazul apartamentelor deja a crescut cu 3,6%, ajungând la 1333 euro/mp. 

Adrian Vascu, Senior Partner Veridio, ne-a acordat un interviu în care ne-a povestit despre piaţa imobiliară din Cluj, în special, şi din ţară, în general.   

 

Cum caracterizați piața imobiliară din Cluj anul trecut, comparativ cu anul precedent? Care a fost valoarea totală a tranzacțiilor imobiliare din Cluj anul trecut? 

Adrian Vascu: Piața imobiliară din Cluj-Napoca continuă să crească – fie că vorbim despre volume, prețuri sau dezvoltarea de noi proiecte, însă ritmul este ceva mai temperat față de anii precedenți. Posibil ca una dintre explicații să fie oferta limitată sau necorespunzătoare dorințelor cumpărătorilor – caz în care proiectele imobiliare finalizate pe parcursul anului 2019 se vor dovedi o alegere profitabilă pentru dezvoltatori.

Tranzacțiile imobiliare din Cluj-Napoca în 2018 au depășit nivelul atins în anul precedent, ajungând la 642,1 milioane de euro. Raportat la 2017, este o creștere de 8%. Dacă comparăm cu 2016, creșterea depășește 40%. 

Au crescut prețurile imobiliarelor (case, apartamente/vânzări, chirii)  în 2018, comparativ cu 2017? Cum preconizaţi că vor fi prețurile în acest an?

Adrian Vascu:  Prețul mediu pe metru pătrat a crescut. În cazul apartamentelor – 1287 euro, în creștere cu 6% față de anul precedent și cu aproape 30% față de anul 2016. Pentru a înțelege mai bine efervescența pieței imobiliare din Cluj din ultimii ani, prețul mediu al apartamentelor vândute în 2018 este cu peste 50% mai mare comparativ cu 2014, când metrul pătrat se tranzacționa cu doar 836 euro/mp. 

În cazul caselor, prețul mediu a crescut cu 20% față de anul precedent, ajungând la 913 euro/mp, în timp ce suprafața medie de teren a unei case a scăzut cu 13% în 2018 ajungând la doar 396 mp.

În premieră pentru studiul realizat de Veridio, anul acesta am analizat și primele 5 luni ale anului 2019, prin urmare nu doar preconizăm, ci constatăm că prețul continuă să crească. Astfel, în prima jumătate a anului prețul mediu în cazul apartamentelor deja a crescut cu 3,6%, ajungând la 1333 euro/mp. 

Care au fost factorii care au dus la creșterea prețurilor imobiliarelor din Cluj? 

Adrian Vascu: Creșterea prețurilor în orice industrie și oriunde în lume poate fi determinată de combinația a doi factori: cerere mare și putere de cumpărare pe măsură. Sună ușor, însă este un întreg ecosistem necesar pentru a replica fenomenul dezvoltării din Cluj. În primul rând ai nevoie să fii un oraș atractiv pentru companii – începând cu resursa umană, infrastructura necesară activității economice și până la atitudinea autorităților locale față de contribuabili, fie ei și persoane juridice. Ca să poți asigura resursa umană ai nevoie să oferi copiilor o educație de calitate  și relevantă nevoilor companiilor (studii universitare, școli profesionale, cursuri de specializare). Ca să-i păstrezi pe tinerii adolescenți în oraș trebuie să le oferi o viață socială și culturală atractivă, joburi bine plătite și un mediu plăcut vieții de zi cu zi. Chiar și așa, vei avea nevoie să atragi forță de muncă și din afara orașului pentru a te asigura că nu pleacă firmele din lipsa angajaților. Dacă mai adaugi și un flux continuu de turism economic și cultural, atunci trebuie să te asiguri că infrastructura orașului ține pasul cu dezvoltarea lui.   

Cam în ce procent în tranzacțiile imobilare din Cluj sunt folosite creditele bancare/surse proprii?

Adrian Vascu: Per total, 67% din banii investiți în achiziții imobiliare au provenit din surse proprii în 2018, o scădere cu doar 2 pp față de anul precedent. Însă marea majoritate a tranzacțiilor realizate de persoanele fizice au fost finanțate din resurse proprii (apartamente 80%, case 76%, terenuri 99%). Achizițiile persoanelor juridice au reprezentat 19% din valoarea tranzacțiilor, fiind finanțate predominant prin credite, în proporție de 92%. 

Cine cumpără apartamente/case în Cluj? Care este procentul cetățeni din Cluj vs cetățeni din afara Clujului? 

Adrian Vascu:  În mare parte clujeni, însă observăm că tendința de creștere a cumpărătorilor din alte județe are un ritm temperat, însă continuu. Astfel, 66% dintre cumpărători provin din județul Cluj, pe când aproape 32% vin din alte județe ale ţării, în urcare cu 3 pp față de anul precedent.

Cumpără străini apartamente/case în Cluj? În ce procent din total?

Adrian Vascu: Ca și anul trecut, doar 2% dintre cumpărători provin de peste granițe.

Care a fost cea mai valoroasă tranzacţie în 2018 și cu cât s-a vândut cea mai scumpă casă/apartament în Cluj?

Adrian Vascu: Cea mai valoroasă tranzacție a fost realizată de către o persoană juridică și include o clădire de tip comercial în valoare de peste 8,7 milioane de EUR amplasată în zona străzii 21 Decembrie 1989. Cea mai scumpă casă tranzacționată este localizată în centru, în zona străzii Moților, tranzacția fiind încheiată la 650.000 euro. Cel mai scump teren a fost tranzacționat în cartierul Borhanci la 400.000 euro. Mănăștur a rămas cartierul cu cele mai multe tranzacții (1032 tranzacții), iar Centrul este în 2018 cartierul cu cele mai valoroase tranzacții (~73,6 mil. EUR). 

De ce nu se realizează și un ghid al tranzacțiilor imobiliare la nivel național?

Adrian Vascu: Poate că un ghid al tranzacțiilor imobiliare la nivel național este o primă țintă prea ambițioasă în acest moment, însă măcar pentru top 10-15 orașe ale țării cetățenii ar avea mult de câștigat dacă s-ar face publice aceste date. Aceasta este o întrebare pentru autoritățile locale, căci ele sunt cele care cunosc datele necesare realizării studiului. Specialiștii Veridio sunt gata să realizeze studiul, în mod voluntar, așa cum facem și pentru Cluj-Napoca. Noi ne-am afirmat public disponibilitatea de a ne implica, însă avem nevoie de concursul autorităților locale.

Raportul Comitetului Național pentru Supravegherea Macroprudențială pe 2018 spune: “Riscul asociat evoluției pieței imobiliare este în scădere, pe fondul temperării evoluţiei preţurilor rezidenţiale în cursul anului 2018, că urmare a reducerii cererii, dar şi a activităţii sectoarelor construcţii şi imobiliar”. Care este opinia dvs cu privire la mult anunțata criză imobiliară din România?

Adrian Vascu: Cred că cifrele vorbesc de la sine – în general, nu doar în cazul pieței imobiliare din România. Dacă am avea transparență, atunci nu ar mai fi loc de interpretări personale și preziceri din titluri de cancan. Nu e sănătos nici pentru industrie, dar mai ales pentru cumpărători. Plus că termenul în sine nu este realist. Unele segmente de piață au prea multă ofertă, prea puțină cerere, altele, dimpotrivă – insuficientă ofertă pentru nivelul cererii. Altfel spus, sunt zone și tipuri de proprietăți pe care clienții le-ar cumpăra și azi, dar nu sunt de vânzare, cum sunt și vânzători care nu își pot vinde proprietățile cu anii – ambele situații fiind valabile pe aceeași stradă. 

În schimb avem deja cel puțin trei crize cu adevărat importante complet ignorate: deficitul forței de muncă, deficitul de infrastructură și deficitul de educație. Cred că despre acestea ar trebui să vorbim zilnic, să găsim soluții rapid și să le implementăm instant.

Considerați că piața imobiliară poate fi o sursă profitabilă pentru investiții?  

Adrian Vascu:  Desigur, în măsura în care ele sunt făcute pe baza cererii și în prezența puterii de cumpărare. Contează foarte puțin ce cred eu, contează ce vor cumpărătorii și cât sunt dispuși să plătească pentru acea proprietate.

Credeți că în următorii ani vom asista la scăderi de prețuri pe piața imobiliară?

Adrian Vascu: Cu riscul de a mă repeta, depinde despre ce proprietăți vorbim. Însă ca regulă de bază, doar cumpărătorii pot decide dacă prețurile scad sau cresc și pentru ce tipuri de proprietăți. 

A afectat/va afecta OUG 114 cu modificări piața imobiliară?

Adrian Vascu: Această ordonanță a încurcat atâtea industrii în atât de multe feluri încât am putea realiza un material doar pe această temă. Cu siguranță că piața imobiliară a resimțit efectele, altele încă nu s-au produs. Însă atâta timp cât există cumpărători interesați, vor exista și vânzători care vor găși soluțiile de adaptare pentru a veni cu oferte atractive. 

Însă ceea ce ar trebui schimbat este tipul de dialog instituțional dintre cei care fac legi și cei care trebuie să le respecte. Multe dintre efectele negative ale acestei ordonanțe nu cred că au fost anticipate, pur și simplu nu au identificat implicațiile textului. O simplă consultare cu cei din industriile vizate ar fi redus considerabil impactul toxic al acestei ordonanțe. Sper că măcar pe viitor transparența decizională și dialogul instituțional să devină bazele unei legiferări responsabile și benefice pentru societate.