• Peste 600 de unităţi locative din Dubai, vândute în patru ani

• “Dacă obții rezidență fiscală în Dubai, atunci nu mai plătești nici o taxă în România”

• “În Dubai nu sunt taxe, în afară de o taxă de registratură în cartea funciară care se plătește o singură dată – de 4%”

• “Viitorul este mai scump, nu e mai ieftin”.

•  “Dacă ai o proprietate în Miami nu ţi-o poate executa silit nimeni din România”.

•  “Nu văd să se ieftinească prețurile în România”.

   

• Interviu cu Andreea Popa, fondator Emax Real Estate

Dubai şi Miami oferă randamente investiționale atractive în domeniul imobiliar, pentru clienţii din România, consideră Andreea Popa, fondatoarea Emax Real Estate, prima companie care a implementat pe piața românească ideea investițiilor imobiliare în Dubai. Compania are clienţi atât din România, dar şi din alte ţări europene sau SUA. 

Reporter: Cum a demarat businessul  Emax Real Estate? De ce Dubai? De ce Miami?

Andreea Popa: Am început această afacere în ideea în care, iniţial, m-am dus să cumpăr pentru familia mea două apartamente în Dubai. Înainte de a porni la acțiune, m-am interesat cu privire la piața imobiliară de acolo. Am primit numeroase informații – că nu am drept de proprietate în Dubai, că totul se dă în concesiune, că nu voi fi niciodată proprietar pe ce cumpăr, că, de fapt, închiriez pe 99 de ani – toate acestea dovedindu-se în final a fi poveşti.

În 2019, am mers în Dubai să cumpăr apartamentele și am constatat că există drept de proprietate acolo, că se aplică aceeași lege, exact ca în România. Dacă ți se întâmplă ție ceva, bunul revine rudelor de gradul I în primă fază, apoi rudelor de gradul II etc.

Deci, ca să fie clar, este drept de proprietate în Dubai. De aceea m-am dus și am cumpărat proprietățile și, simțind oportunitatea, am demarat acest business. La acea vreme nu exista nimeni în România care să aibă acest concept. Așa că am început să vând proprietăți din Dubai cunoscuților și prietenilor de familie și, în acest fel, am creat un fenomen.

Pe lângă gestionarea operațiunilor agenției, am participat la cursuri de perfecționare permanent, deoarece dezvoltatorii imobiliari din Dubai impun un anumit standard. Companiile de dezvoltare imobiliară au politici stricte privind asocierea cu agențiile imobiliare.

Acum am ajuns să vindem proprietăți pentru clienți din întreaga Românie, dar și din Europa atât din Dubai, cât și din Miami – am deschis un birou acolo, pentru că există cerere; reprezentanții companiei sunt pregătiți să ofere asistența necesară potențialilor cumpărători (din România, dar nu numai), în orice etapă a procesului de tranzacționare, inclusiv în elaborarea documentației aferente.

Pentru piaţa din SUA, am încheiat parteneriate cu doi dezvoltatori imobiliari, prin care am obținut dreptul de reprezentare exclusivă pentru o serie de ansambluri rezidențiale premium și de lux din Florida și Miami. Cei doi parteneri sunt Skyline Equities Realty și Skyline Realty International, companii-surori, cu un portofoliu de peste 30.000 de imobile rezidențiale finalizate și vândute în diverse subpiețe din SUA, respectiv Fortune International, companie dezvoltatoare și de brokeraj imobiliar cu o vechime de aproape 40 de ani, cu activitate concentrată în sudul Floridei.

Prețurile proprietăților din Miami disponibile spre achiziție, exclusiv prin intermediul Emax Real Estate, sunt comparabile cu cele ale unor imobile rezidențiale de lux de pe piața autohtonă. Spre exemplu, în Cipriani Residences, proiect amplasat în celebrul cartier Brickell, prețurile pornesc de la 1,1 milioane de dolari (pentru un apartament cu un singur dormitor și o suprafață de circa 81,6 metri pătrați). Formată din aproape 400 de unități locative high-end, clădirea de tip turn este prevăzută cu facilități ultramoderne, oferă vedere la Oceanul Atlantic și are ca termen estimat de finalizare anul 2025. După modelul aplicat pe piața din Dubai, sucursala locală a companiei va furniza în Miami și servicii de property management celor interesați de valorificarea investiției prin închiriere.

Reporter: Ce trebuie să facă o persoană care vrea să cumpere o proprietate în Dubai și apelează la voi?

Andreea Popa: În primul rând, eu trebuie să clarific cu acesta ce fel de proprietate dorește și de ce vrea să cumpere în Dubai.

Practic, sunt trei motive pentru care oamenii aleg să investească în Dubai:

1. Pot să aleagă să cumpere pentru o simplă locuință de vacanță de care să se bucure împreună cu familia și prietenii.
   2. Pot să aleagă să investească pentru randamentul investițional.
   3. Pot să aleagă să investească pentru revânzare.

Revânzările de proprietăți sunt practicate de investitorii experimentați în domeniu.

Majoritatea celor care ne contactează vor proprietăți pentru chirii, vor să își garanteze anumite venituri pasive.

Trebuie să spun aici că în Dubai nu sunt taxe, în afară de o taxă de registratură în cartea funciară care se plătește o singură dată – de 4% – la Dubai Lending Department. Nu există TVA la rezidențiale, nu există impozit anual pe proprietate, nici impozit pe venituri generate din chirii, nici impozit pe profit în situația în care revinzi.

Reporter: Dar în România se plătește impozit pentru veniturile obținute în Dubai? Cel care are investiția trebuie să se înregistreze la ANAF, în România.

Andreea Popa: Da. Așa este. Dar poți obține rezidență fiscală în Dubai și atunci nu mai plătești nimic în România, te supui doar regulilor și legislației din Dubai. Și foarte mulți clienți din România practică lucrul acesta.

Cei care au o proprietate cu valoare de peste 1 milion de dirhami (aproximativ 230.000 de euro) pot obține rezidență pentru ei și rudele de gradul întâi. Astfel, ei pot avea reședința în Dubai, pot deschide afaceri și să obțină finanțare bancară. Mai mult, EMAX are un pachet all-inclusive pentru cei care vor să obțină finanțare în Emiratele Arabe Unite și ajutăm clienții în relația cu instituțiile bancare din această regiune, inclusiv pe partea de întocmire a documentelor.

Reporter: Câte proprietăți din Dubai ați vândut până acum?
Andreea Popa: În patru ani, am tranzacționat peste 600 de unități locative – case, vile, pământ – în valoare de sute de milioane de euro.

Reporter: Care a fost cea mai scumpă proprietate?
Andreea Popa: A fost vorba de o proprietate de 18 milioane de euro, cumpărată de un cetățean străin, nu român.

Așa cum am spus, ne-am extins și în Europa, oferind servicii pentru clienți din toată Europa, dar și din SUA. În plus, avem comunități de români din SUA care investesc în Dubai.

Acum am observat un mare flux de investitori din zona Marii Britanii pentru că acolo au o inflație foarte ridicată. În plus, în Anglia există și o facilitate interesantă: în România, dacă achiziționezi o proprietate pe societate nu se scade din cheltuieli, nu se amortizează, pe când în Anglia, dacă ai o companie și vrei să nu mai plăteşti  taxe la stat și investești în proprietăți, se scade din cheltuieli și practic scutești impozitul pe venit.

În Anglia și Germania, impozitele sunt mult mai mari decât în România. În România încă suntem bine din punctul acesta de vedere, dacă ne raportăm la alte țări europene.

Reporter: Care este randamentul investiției, anual?

Andreea Popa: Pentru noi, atât în Dubai, cât și în Miami este ideal să cumpărăm în faza de construcție, deoarece aprecierea de preț pe care o poate avea un proiect cumpărat off plan poate fi chiar dublarea capitalului investit inițial. Avem proprietăți vândute în 2020, în faza de construcție care acum valorează dublu. Evident că nu toate proprietățile au această apreciere de preț, ideal este să ținem cont de câteva crieterii esențiale atunci când decidem să facem o investiție precum: locația, planul de plată, prețul de închiriere al zonei, facilitățile pe care le oferă etc.

Recent, am făcut revânzare dintr-un proiect pe care anul trecut l-am adus în faza de pre-lansare la un eveniment în București. Era un proiect situat într-o zonă cu grad de ocupare ridicat, o zonă cerută atât de cei care locuiesc în Dubai, de mediul de afaceri, de turiști. La acea vreme, în martie anul trecut, se vindeau apartamentele cu 400.000 de euro – preț de plecare pentru etaje inferioare – era vorba de apartament cu dormitor și living, într-o locație super. Acum, recent, am revândut aceeași proprietate cu 500.000 de dirhami mai scump, echivalentul 130 de mii de euro. Practic, în 15 luni, din martie anul trecut până în iunie 2023, a rezultat un profit de 130.000 de euro. Clientul meu, care a revândut apartamentul, nu are niciun fel de taxe de plătit în Dubai.

Nici o chirie, raportându-ne la prețul de achiziție, nu o să îți dea randamentul acesta într-un timp atât de scurt.

Dacă sunt proiecte bune, bine poziționate, poți avea o apreciere de preț și de 25-30% în primul an.

Reporter: Și la chirii?
Andreea Popa: Depinde de zone şi de momentul în care cumperi. De exemplu, sunt proprietăți cu acces la plajă privată, unde chiria pleacă de la 10.000-12.000 de euro pe lună.
Sunt mai mulți factori care influențează prețul. Nu toate proiectele au aprecierea aceasta de preț. La proiectele mediocre, ai apreciere de 30-40% în 3 -4 ani. Oricum e apreciere foarte bună, dar aprecierea aceasta este și în România.

Și în România, dacă te duci în zone bune și cumperi acum ceva, îți dau scris că în 4 ani o să fie mai scump cu cel puțin cu 30%. Viitorul este mai scump, nu e mai ieftin, aşa este peste tot în lumea asta.

Eu nu vând proprietăți imobiliare din România, dar susțin foarte mult investiția în real-estate, pentru că este cel mai puțin volatilă ca piață. S-a demonstrat istoric că prețul crește în timp, nu te îmbogățești peste noapte, ca în alte domenii, dar nici nu îți asumi riscurile pe care ți le-ai asuma în alte domenii de investiţii.

Reporter: Care este cea mai scumpă zonă din Dubai?

Andreea Popa: În momentul de față, preţurile proprietăţilor cu acces la plajă privată au explodat. De ce? Zona este aproape sută la sută construită, nu mai sunt loturi de pământ la vânzare unde mai poți lansa un proiect. Noi avem ultimele două loturi de pământ, cu două proiecte construite, singurele care mai sunt disponibile în zona Dubai Marina, de exemplu. Aceasta ar fi una dintre cele mai bune zone de investiții și prețul este pe măsură în momentul de față.

Mai sunt comunitățile noi care se lansează cu facilități, cu zonă verde, adică o comunitate de câteva milioane de metri pătraţi trebuie să aibă măcar 30- 40% zone verzi. Contează enorm, mai ales că șeicul a anunțat că din 2030 nu vor mai construi zgârie nori, o să se axeze mult pe town- houses, pe zone verzi, se schimbă puțin arhitectura.

Părerea mea este că atunci vor exploda prețurile, pentru că Dubai nu e cu nimic mai prejos decât este New York, din contră, are multe chestii în plus, nu e cu nimic mai prejos față de Miami, unde prețurile sunt aproape duble, iar eu vânzând și proprietăţi în Miami, pot să spun că Miami nu se compară cu Dubai ca siguranță, lux, ospitalitate, flux de turiști.

Cred că Dubai nu are cum să stagneze la prețurile acestea.

Reporter: Care este randamentul investiției în chirii?

Andreea Popa: Contează foarte mult dacă închiriezi pe termen lung sau în regim hotelier. Dacă ne uităm spre închiriere pe termen lung în zone bune, normale, ai un randament real, după ce plătești service charge (întreţinerea spaţiilor comune) de 8-9% pe an.

Dacă te uiți spre proprietăți cu acces la plajă privată, proprietăți semnate de designer, proprietăți luxoase care au toate facilitățile unui hotel de 5 stele, randamentul este de 11-13%, dar gradul de uzură şi cheltuielile sunt mai mari.

Contractele de property management încheiate prin EMAX Real Estate vin cu chirie garantată contractual și suntem singura firmă care oferă acest serviciu pentru clienții din România.

Reporter: Cum îşi alege clientul proprietatea? Cine se ocupă de închiriere, curăţenie etc?

Andreea Popa: În prezent, lucrez exclusiv cu cei mai mari dezvoltatori imobiliari din Emiratele Arabe Unite, printre care se numără Emaar Properties, Damac Properties, Seven Tides International, Sobha și District One. Noi prezentăm cele mai bune proiecte de la dezvoltatori diferiți.

Practic, clientul alege ultimul, adică cuvântul lui contează cel mai mult, dar tot timpul noi facem fiecărui client analiză de preț și de randament investițional, astfel încât cumpărătorul își poate face propria planificare financiară în legătură cu proprietatea.

Îl rugăm să își aleagă două-trei proiecte care îi plac, care i-au atras atenția și împreună decidem. Eu nu am nici un interes să vând ceva anume pentru că am contract cu cei mai mari dezvoltatori din Dubai, nu lucrez pentru un dezvoltator anume, sunt destul de liberă din punctul acesta de vedere și chiar pot să fac o analiză obiectivă.

Sediul nostru principal este în Dubai, acolo se întâmplă tot. De obicei, eu vând foarte mult prin telefon, îi pun pe clienţi să plătească o taxă de rezervare în contul dezvoltatorilor, îmi dau pașaportul, facem un contract de rezervare care vine din partea dezvoltatorilor, totul este direct de la dezvoltator, se plătește doar în contul dezvoltatorilor. Doar partea de revânzare trece prin agenția mea. Nu există nici o posibilitate vreodată ca vreun client să fie păcălit cu ceva, să i se ascundă ceva.

Reporter: Poate pleca dezvoltatorul cu banii?
Andreea Popa: Nu există aşa ceva. Încă din 1985, şeicul Al Maktoum a dat o lege care protejează investitorul, atât străin, cât și local. Ce spune legea? În momentul în care un investitor plătește pentru un proiect aflat în fază de construcție, banii se duc într-un cont escrow. Este un cont guvernamental, care eliberează bani dezvoltatorului în măsura în care construiește.

De exemplu, eu sunt dezvoltator şi lansez un proiect. Tu îmi ești clientă şi îmi dai 20% depozit ca avans. Eu trebuie să încep lucrarea, dar nu beneficiez de cei 20% decât în măsura în care eu am construit 20% din proiect. Deci practic ţie îţi garantează guvernul investiția. Nu există persoană care să își fi luat vreo ţeapă în Dubai din punctul acesta de vedere, doar să fi lucrat cu agenții pestriţe, gen pakistaneze etc.

În principiu, nu are ce să ţi se întâmple atunci când cumperi direct de la dezvoltator, mai ales de la un dezvoltator mare – noi oricum în portofoliu nu alegem decât dezvoltatori asupra cărora avem o expertiză asupra a ceea ce au construit anterior. Şansele să se întâmple ceva sunt zero, doar să nu aibă loc vreun eveniment gen lebăda neagră.

Reporter: Care este comisionul tău?
Andreea Popa: Noi nu percepem comision decât la revânzare. Pe noi ne plătesc dezvoltatorii.

Adică noi suntem angajați ai dezvoltatorului, le reprezentăm produsele. Noi nu am luat niciodată comision clienților noștri, doar celor cu care facem revânzare. În momentul în carevrei să vinzi, atunci îţi percep comision.

Dar în momentul în care cumperi direct de la dezvoltator, avem zero comision și cred că 80% cumpără direct de la dezvoltator.

Reporter: Care este profilul clientului din România?
Andreea Popa: Ne adresăm clienţilor care are la dispoziție un capital de pornire în jurul sumei de 100.000 – 120.000 de euro. Cu aceşti bani, clientul poate obține o finanțare bancară în Dubai în condiții atractive și astfel să poată cumpăra o proprietate de peste 200.000 de euro. Cu cât disponibilitățile financiare ale clientului sunt mai mari, cu atât este mai ușoară obținerea unui credit în termeni favorabili.

Am observat că clienţii noştri au educație financiară în ultimul timp.
Mi-am bătut foarte tare capul cu chestia asta. Când am adus conceptul de business în România și am început să mă duc pe la emisiuni de profil sau să apar în ziare, a început să sune telefonul, dar eram privită foarte ciudat şi primeam întrebări de genul: Cum să cumpăr ceva dacă proiectul nu e construit? De unde ştiu eu că se finalizează proiectul?

Reporter: Probabil că puneau aceste întrebări, având experienţa problemelor cu dezvoltatorii din România.
Andreea Popa: Exact. Mi-a fost foarte greu să sparg piața, după aceea au mai apărut încă 100 de agenţii care mi-au copiat modelul de business, dar fac tot felul de tâmpenii.

Dar am lucrat mult cu clienții mei, i-am educat, mulţi au cumpărat proprietăţi prin telefon, fac rezervare, le dăm și pachete de zbor clienților noștri. Dacă  rezervi o proprietate în cadrul unui eveniment organizat de mine, te invit pe cheltuiala dezvoltatorului în Dubai să vezi ce cumperi, să semnezi contractul de vânzare-cumpărare. Dacă nu îți place ce ți-am oferit, putem să schimbăm unitatea, adică oferim anumite facilități.

Reporter: Sunt şi vedete printre clienţii tăi?
Andreea Popa: Foarte multe. Imaginea noastră în România este Cătălin Botezatu.
Nu este deontologic să vă dau nume de clienți, dar vă spun că cei mai oameni de afaceri din România au cumpărat în Dubai și în Miami, mai ales că Miami are o chestie foarte atractivă – dacă ai cumva probleme în țara ta de baștină cu legea sau vor să îţi execute silit vreo proprietate, ce crezi? Nu se poate în Miami.
Dacă ai o proprietate în Miami nu ţi-o poate executa silit nimeni din România. Proprietățile achiziționate aici nu pot fi supuse procedurilor de executare silită din altă țară, iar cumpărătorii au posibilitatea de a obține rezidență în SUA, Florida fiind statul american cu cele mai multe facilități fiscale oferite proprietarilor de imobile.

Reporter: Şi în Dubai e la fel?
Andreea Popa: Aproape similar. Sunt niște acorduri semnate, ratificate încă de acum câțiva ani, şi se pot executa proprietăţi doar în cazuri foarte grave.
Foarte greu ajunge o instanță judecătorească din România să execute o proprietate în Dubai sau Miami.

Reporter: Care sunt proiectele tale de viitor?
Andreea Popa: Vom continua cu evenimentele de vânzări pe care le facem în România, dar şi în alte ţări din Europa, în Monaco, Munchen, Londra.
Ca plan pe termen scurt, aş vrea să implementăm acelaşi pachet de servicii în Miami, similar cu cel pe care îl oferim în Dubai.

În Dubai, suntem destul de complecşi – oferim finanțare bancară pentru clienții noștri, oferim servicii de deschidere companie, obținere rezidență și tot felul de facilități. Pe când în Miami încă nu am prins rădăcini atât de puternice momentan, poate și din cauza faptului că acolo se vorbeşte mult spaniola şi avem nişte bariere de comunicare.

Un alt plan la care lucrez este deschiderea în România a unui birou de investiții, dar la alt nivel. E mult de muncă, sunt anumite acreditări de care ai nevoie, dar sunt încrezătoare că voi reuşi.

Reporter: Tot se aude că vine criza imobiliară. Care este părerea ta?
Andreea Popa: Noi nu resimţim că ar veni criza, cu toate că toată lumea o anunţă de ceva ani de zile. Simțim că sunt bani în piață, din moment ce este cerere. În orice moment de criză, poate au scăzut prețurile, poate unele proiecte s- au depreciat, dar tot ce este valoros este cel mai puțin impactat de orice criză.
Sper să nu vină criza.
Cât priveşte piaţa din România, părerea mea este că preţurile şi-au mai revenit puţin în România. Am prieteni dezvoltatori care au avut o perioadă de stagnare şi acum a crescut cererea.
Toată lumea se așteaptă să mai scadă prețurile în România. Nu văd cum, având în vedere prețul pe metru pătrat de construcție, mai ales când vrei să livrezi o anumită calitate și anumite facilități. Nu văd să se ieftinească prețurile în România.
Văd o tendință crescută de a cumpăra. Apetitul românului este de a cumpăra și simt că ar fi bani în piață.