* “Considerăm că cei care așteaptă o prăbușire a prețurilor vor fi dezamăgiți și ar putea rata nivelul actual al prețurilor”

România are în prezent printre cele mai scăzute prețuri la imobiliare din Europa, ceea ce implică o oportunitate promițătoare pentru creșterea nivelului prețurilor în viitor, potrivit investitorului Michael Topolinski, care deține, împreună cu familia sa, grupul InteRo Property Development.

 “Considerăm că cei care anticipează o prăbușire a prețurilor vor fi dezamăgiți și vor pierde oportunitatea de a cumpăra la prețurile actuale”, a mai spus el.

Înființat de familia de investitori Topolinski (tatăl Michael și cei trei copii ai săi – Michael, Tyler și Ashton), grupul InteRo Property Development este prezent în România de peste 15 ani.

***

Cum vedeți piața imobiliară din România?

Michael Topolinski: Anticipez un viitor luminos pentru creșterea și dezvoltarea pe termen lung a pieței imobiliare din România. Cu toate acestea, există cu siguranță unele provocări imediate cauzate de inflația globală, războiul din Ucraina și creșterea ratelor dobânzilor de către majoritatea băncilor centrale. Pe termen lung, luăm în calcul mai mulți indicatori în baza cărora ne formăm opinia, dar cei mai importanți sunt: ​​1) datele statistice privind nivelul actual al prețurilor și gradul de accesibilitate, în special în comparație cu piețele mai dezvoltate; 2) principiile investitorilor locali și ale consumatorilor; 3) poziționarea geografică a României; 4) evoluția României, ca stat membru al Uniunii Europene și ţară aliată în cadrul NATO.

Datele statistice arată că România are în prezent printre cele mai scăzute prețuri din Europa, ceea ce implică o oportunitate promițătoare pentru creștere în viitor. Cu toate acestea, mai important, prețurile, în toată România sunt foarte accesibile. În medie, prețurile bunurilor imobiliare sunt de 8,5 – 10 ori nivelul salariilor anuale. Aceasta este o rată extrem de scăzută, adică excepțional de accesibilă, mai ales comparativ cu piețe mai dezvoltate, unde putem vedea rate de peste 20 de ori venitul anual. Aceste statistici subliniază și un alt aspect foarte important, respectiv faptul că, deși veniturile sunt mai mici decât pe alte piețe, românii sunt, de fapt, mai bine plasați în ce privește puterea relativă de cumpărare, cel puțin la nivel local.

Prețurile pe care le oferim investitorilor și consumatorilor asigură o oportunitate de creștere în sectorul imobiliar, aducând totodată beneficii semnificative României în contextul actualei crize economice globale. În cadrul activității noastre la InteRo Property Development, am observat cel puțin 50% dintre tranzacțiile încheiate se efectuează cu numerar, spre deosebire de piețele mai dezvoltate, unde cumpărătorii cu numerar reprezintă 1% sau mai puțin din totalul tranzacțiilor, restul reprezentând cumpărători cu credit. Acest lucru aduce beneficii României în timpul acestei crize economice globale, întrucât suntem mai puțin afectați de creșterea ratelor la credite, de care suntem mai puțin dependenți. Cu toate acestea, privind în perspectivă, ne așteptăm ca numărul tranzacțiilor cu credit să crească și, odată cu acestea, să se modifice perspectiva pe plan local. În eventualitatea în care numărul tranzacțiilor cu credit va predomina, este posibil să asistăm la o creștere semnificativă a prețurilor pe viitor.

De asemenea, poziționarea geografică este un alt factor determinant, care va aduce beneficii pe termen lung pieței imobiliare din România. Proximitatea față de țări care găzduiesc parteneri comerciali importanți, precum și accesul la Marea Neagră ajută la promovarea investițiilor și dezvoltarea în ansamblu a întregii țări, ceea ce va influența pozitiv piața imobiliară. În plus, întrucât România este în curs de aderare la Spațiul Schengen, suntem de părere că acest pas va accelera ritmul investițiilor și, implicit, al dezvoltării.

Nu în ultimul rând, România este un membru relativ nou atât al NATO, cât și al Uniunii Europene. Acest statut a avut deja un impact puternic asupra României în ultimii 15 – 18 ani și devine și mai important pe fondul amenințării rusești la adresa regiunii. Am remarcat deja creșterea investițiilor NATO în România în contextul acestui conflict și ne așteptăm ca acest lucru să continue, ceea ce ar trebui să favorizeze investiții din partea aliaților NATO, inclusiv SUA. În anii următori, acest lucru va avea un impact semnificativ asupra dezvoltării pieței imobiliare din România.

Ce așteptări aveți cu privire la evoluția prețurilor în contextul economic dificil și inflaționist?

Michael Topolinski: În pofida beneficiilor aduse de prețurile pe care le oferim investitorilor locali și consumatorilor, despre care am vorbit mai devreme, și a avantajelor aduse României de poziționarea sa geografică, în contextul actualei crize economice globale, economia este cu siguranță afectată semnificativ de inflație, iar acest efect se resimte cu precădere la nivel local.

Pe termen scurt, ne așteptăm ca prețurile să intre pe un trend de stabilizare, cu posibilitatea unui indice de corecție minim (de până la 5%), însă pe termen lung, așteptările noastre sunt foarte optimiste. Suntem de părere că cei care mizează pe prăbușirea prețurilor vor fi dezamăgiți și vor pierde oportunitatea de a cumpăra la prețurile actuale, fiind nevoiți să plătească mai mult în viitor.

Un alt argument în sprijinul celor de mai sus este reprezentat de raportul cerere versus ofertă. Cererea a scăzut cu siguranță pe piață, deși noi, la InteRo, am înregistrat un volum de vânzări similar sau în creștere ușoară față de perioada anterioară (am vândut 20 de unități în ultimele 2 luni), însă oferta rămâne o problemă semnificativă. În prezent, oferta nu satisface cererea de locuințe pe plan local, iar această problemă s-a accentuat, printre altele, din cauza blocajelor politice la nivel local, care au ținut pe loc ritmul de dezvoltare în mai multe orașe din România.

Vă așteptați la o perioadă de blocaj în ceea ce privește vânzările?

Michael Topolinski: Ne pregătim de câteva luni pentru o scădere semnificativă a volumului vânzărilor. Am început să vedem primele semne ale declinului economic inevitabil în timpul pandemiei, atunci când guvernele au fost nevoite să intervină pentru a susține economia globală. Când ratele dobânzilor au început să crească, am prevăzut urmările și am anticipat impactul asupra activității noastre și asupra pieței locale.

Până acum, impactul asupra volumului de vânzări al InteRo sau asupra prețurilor la care ne propunem să tranzacționăm a fost mic. Însă un aspect important este faptul că proiectele noastre sunt complet finalizate și gata de mutare. Credem că vânzările în cazul proiectelor aflate la stadiul de proiect vor fi mult mai grav afectate.

Există câteva motive pentru această situație. În primul rând, avem avantajul de a fi reușit să finalizăm marea majoritate a lucrărilor de construcție la cele două proiecte disponibile în prezent, NorthLight Residence și New Confort City, astfel că impactul creșterilor semnificative ale costurilor de construcție asupra profitului înregistrat de noi a fost unul minim. În al doilea rând, faptul că proiectele noastre sunt situate în inelul exterior al Bucureștiului, regiunea către care au migrat multe investiții imobiliare din cauza blocajelor politice locale din București, a reprezentat un alt aspect pozitiv. Acest lucru a făcut ca proiectele noastre să devină și mai competitive din punctul de vedere al prețului, ceea ce ne-a adus un avantaj considerabil în ultima perioadă. De asemenea, ca urmare a creșterii semnificative a ratei inflației, am observat o modificare a profilului cumpărătorilor care au fost mai activi pe piață. Astfel, investitorii reprezintă un procent tot mai mare din totalul tranzacțiilor imobiliare.

Volumul vânzărilor a fost afectat la nivelul întregii piețe, însă impactul a fost mai ușor decât cel preconizat. Proiectele care se confruntă cu cele mai multe dificultăți în acest moment sunt proiectele care fie sunt supra-îndatorate, fie au avut de suferit din cauza creșterii prețurilor materialelor de construcție, care a diminuat marja de profit.

Vă gândiți să vindeți investitorilor instituționali în proiectele pe care le conduceți?

Michael Topolinski: Pe scurt, nu. În general, preferăm să vindem către investitori mici sau către utilizatori finali. Această strategie nu numai că ne aduce o creștere considerabilă a profitului, dar este benefică și pentru formarea comunității de rezidenți ai proiectelor noastre. Suntem de părere că cel mult 30% dintre apartamentele pe care le vindem într-o anumită clădire trebuie să fie ocupate de chiriași, iar restul de 70% de proprietari. O comunitate puternică de proprietari este esențială, pe termen lung, pentru stilul de viață al rezidenților unui proiect.

Cum vă afectează creșterea prețului materialelor de construcție?

Michael Topolinski: Aceste creșteri ne afectează în ce privește bugetul pentru lucrările de construcție aferent proiectelor viitoare. Urmărim îndeaproape evoluția prețurilor și stabilim strategii în ceea ce privește momentul în care demarăm lucrările în diferite etape ale proiectelor, pentru a limita expunerea la aceste costuri. Această strategie ne permite să optimizăm costurile, menținând în același timp ritmul procesului de construire și durata de implementare a unui proiect.

Puneți accent pe sustenabilitate în proiectele pe care le dezvoltați?

Michael Topolinski: Absolut. InteRo dezvoltă proiecte de impact care ridică nivelul de trai al rezidenților noștri prin crearea de comunități în care calitatea vieții este pe primul loc, și pun accent pe design și inovație.

Impactul proiectelor noastre asupra mediului a devenit o preocupare importantă pentru noi. Sustenabilitatea este prioritară în toate construcțiile viitoare încă din faza de proiectare. Alături de Răzvan Nica de la Build Green ne asigurăm că proiectele noastre îndeplinesc cele mai stricte standarde în domeniul sustenabilității, urmărind să obținem cele mai importante certificări verzi pentru proiectele pe care le avem în plan.

Care sunt investițiile totale pe care le aveți în România în perioada următoare?

Michael Topolinski: În următorii 2 ani, avem în plan investiții totale de aproximativ 106 milioane EUR (costuri hard și soft) pentru realizarea a 147.000 mp de suprafață totală construită.

Printre proiectele noastre viitoare se numără

i. Pajurei 3 Residence (investiție de 25 milioane EUR excluzând costul terenului și o suprafață totală construită de 28.000 mp)

ii. SunLight Residence (19 milioane EUR excluzând costul terenului, respectiv 35.000 mp suprafață construită)

iii. SkyLight Residence Faza 1 Rezidențială (62 milioane EUR excluzând costul terenului, 84.000 mp suprafață construită)

Cum finanțați proiectele?

Michael Topolinski: Până în prezent, proiectele noastre au fost finanțate din fonduri proprii. În ce privește proiectele viitoare, suntem în discuții cu Libra Bank și alte entități în vederea obținerii de finanțare.

Care sunt principalele oportunități pe care le vedeți în România în perioada următoare? Dar riscuri?

Michael Topolinski: Suntem de părere că oportunitățile prezentate anterior sunt cele care vor marca, în perspectivă, piața, respectiv promovarea dezvoltării pieței în general, prin asigurarea unui sistem de creditare stabil, creșterea volumului investițiilor străine favorizate de poziția geografică sau prin contribuția țărilor UE/NATO, precum și continuarea dezvoltării de proiecte imobiliare, pentru a acoperi cererea de locuințe. În opinia noastră, acestea reprezintă cele mai mari oportunități pentru piața imobiliară din România.

Pe lângă toate acestea, în piață este nevoie de progres și în ceea ce privește calitatea lucrărilor și implementarea de noi tehnologii moderne. Credem că piața din România va continua să evolueze din punct de vedere al profesionalismului prin realizarea de proiecte de calitate superioară, influențată de trendul de modernizare la nivel global. De exemplu, deși utilizarea de echipamente sustenabile este o tendință globală, în timp ce piețele mai dezvoltate au implementat deja aceste practici, România este încă la început de drum. În ceea ce privește tehnologia, suntem de părere că progresul tehnologic va juca un rol uriaș nu numai în obținerea unui produs final mai bun, dar și în eficientizarea procedurilor interne și externe ale dezvoltatorilor. De exemplu, diferitele noi tehnologii de vânzare și marketing implementate în cadrul InteRo au avut un impact pozitiv major asupra modului de abordare a acestor ramuri ale activității noastre, însă aceste tehnologii sunt deja obișnuite în majoritatea piețelor dezvoltate.

Unul dintre elementele de tehnologie de ultimă generație implementate de InteRo este platforma InteRoVerse. InteRo colaborează cu Bright Spaces pentru a crea o platformă ce îmbunătățește experiența cumpărătorului.

InteRoVerse este o platformă de realitate virtuală revoluționară care prezintă întreg portofoliul imobiliar al InteRo în format 3D, oferind informații importante cumpărătorilor, care ajută decizia de cumpărare. Vizitatorii platformei pot afla disponibilitatea apartamentelor în timp real, pot experimenta vizionarea unui apartament în 2D sau 3D, pot afla informații despre amplasarea geografică a proiectului și despre facilitățile din proximitate (centre comerciale, restaurante, școli), pot naviga în comunitate folosind și integrarea Google Maps. Totodată, cumpărătorii interesați pot să solicite o ofertă pentru un apartament, primind instantaneu un răspuns din partea echipei noastre de vânzări. În cele din urmă, credem că progresul tehnologic din piață va fi o necesitate nu numai pentru produsele finale, ci și pentru toate punctele de contact de pe piață.

În ceea ce privește riscurile, suntem clar optimiști cu privire la viitorul pieței imobiliare, iar datele statistice susțin acest lucru. Cel mai mare risc pe termen lung este ca România să nu evolueze în modul în care ne așteptăm și să devină o piață mai volatilă. În plus, amenințarea rusă în zonă este, desigur, o preocupare continuă pentru toate țările europene, nu numai pentru România.

InteRo Property Development este prezentă în România de peste 15 ani. Care sunt cele mai importante schimbări pe care le-ați observat în această perioadă?

Michael Topolinski: Fiind o afacere de familie, InteRo Property Development rămâne dedicată principiilor etice de business și proiectelor inovatoare menite să îmbunătățească experiența clienților. De-a lungul anilor, am văzut cum infrastructura Bucureștiului s-a dezvoltat în ritm susținut. Unul dintre modurile în care dezvoltatorii au contribuit la această evoluție este prin construirea de clădiri verzi și implementarea de tehnologii moderne ce îndeplinesc cerințele de siguranță și sănătate în faza de construcție. Alte două schimbări importante la care am asistat au fost aderarea României la UE și la NATO.