Iulius este unul dintre jucătorii din real-estate care au anticipat extraordinarul potențial al regenerării urbane, prin urmare a mizat pe acest concept în urmă cu peste 10 ani, când a dezvoltat, în premieră națională, Palas Iași. Cât de bine a prins acest concept, cum a evoluat și cum contribuie regenerarea urbană la dezvoltarea locală și regională, dar și cum se naște un proiect atât de complex și cum te asiguri că își menține în timp relevanța pentru comunitate indierent de schimbările survenite în societate – acestea sunt câteva aspecte pe care le-am discutat cu directorul de dezvoltare al grupului Iulius, Raluca Munteanu, unul dintre oamenii-cheie ai echipei care decide strategia de business a companiei cu proiecte implementate de peste un miliard de euro.
Până în prezent, Iulius a pus pe harta României două proiecte ample de regenerare urbană – Palas Iași și Iulius Town Timișoara – și a inaugurat anul trecut Palas Campus, tot un proiect mixed-use, însă într-un format compact, cu o componentă office preponderentă. Sunt investiții majore, proiecte cu funcțiuni multiple – retail, office, entertainment – care au dat un sens nou vieții în oraș și care, spre deosebire de cele mai multe proiecte de pe piață, pun accentul pe verde, aducând natura lângă oameni.

„Fiecare proiect este gândit să rezoneze autentic cu spiritul orașului. Angajamentul nostru ferm pentru calitate ne-a atras peste 1.000 de parteneri de retail, 130 de sedii ale corporațiilor internaționale, 35.000 de angajați în proiectele noastre și clienți care revin mereu spre noi. Cifrele spun totul: un grad de ocupare pe retail și office de aproape 100% și peste 70 de milioane de vizite anuale reprezintă o dovadă a capacității IULIUS de a atrage locuitorii și mediul de business deopotrivă”, a spus Raluca Munteanu.
Ea a insistat asupra faptului că, deși proiectele IULIUS sunt orașe în orașe, acestea nu sunt spații închise, ci proiecte incluzive și personalizate pe nevoile comunităților.
Cum se naște un proiect de regenerare urbană marca Iulius?
„Noi nu luăm aceeași schemă de proiect dintr-un oraș și o aplicăm pe alt teren, iar acesta este elementul nostru de unicitate. Singurul lucru care se păstrează de la un oraș la altul, de la o dezvoltare la următoarea este ideea de mixed-use, de a reuni mai multe funcțiuni într-un loc. Care sunt efectiv funcțiunile, proporțiile fiecăreia din mixul total, conceptul arhitectural – toate acestea sunt adaptate la oraș și, în special, la identitatea oamenilor care trăiesc acolo. Pentru noi, a înțelege pe deplin un oraș, cum funcționează și cum se trăiește în el, a devenit primul pas și cel mai important”, a spus Raluca Munteanu.
Focus pe natură
Cei care au vizitat Iașul, Clujul, Timișoara au observat inima verde a proiectelor Iulius, parcurile ample, amenajate cu grijă de echipe de piesagiști români și străini, care au devenit rapid un magnet pentru comunitate. Până acum, Iulius a investit în grădinile sale urbane 17 milioane de euro.

„Pentru noi, zona verde este mai mult decât un indicator de PUZ, este o linie directoare a oricărui concept arhitectural pe care îl demarăm. Am fost primii care și-au asumat un astfel de element diferențiator și, deși a fost complicat să explicăm finanțatorilor că trebuie să investim zeci de milioane de euro în copaci, flori, gazon – toate elemente care nu îți aduc un venit direct, dar cu atât de mult impact la nivelul orașului, oamenilor. Chiar și la momentul de față, Palas Iași este un proiect care are drept principală atracție parcul și singurul loc din oraș unde ai voie să calci pe iarbă. La Cluj, vedem dimineața cum aleargă oameni în jurul lacului și apoi stau la o cafea pe iarbă. În Timișoara, clienții au denumit o familie de rățuște care au ales să trăiască la noi pe lac. Proiectele noastre au depășit granițele unui simplu centru comercial, sunt parte din viața locuitorilor”, a mai spus Raluca Munteanu.

Integrarea proiectelor în țesutul urban este esențială pentru succesul proiectelor de regenerare urbană, iar IULIUS și-a asumat investiții consistente pentru lucrări majore de reconfigurare a infrastructurii, astfel încât tot conceptul arhitectural să fie aliniat cu o soluție de trafic pe măsură. La Timișoara a fost realizat un pasaj subteran cu patru benzi, care a întregit un inel de circulație important pentru oraș, iar la Palas Campus Iași a fost creată o stradă nouă, cu două benzi, pentru fluidizarea traficului din zona centrală.
În noul proiect pe care Iulius îl pregătește la Cluj și aflat acum în etapa finală de avizare este prevăzută realizarea unui pod rutier și a două poduri pietonale peste Someș, dar și sensuri giratorii și lărgirea unor străzi.
Înțelegerea orașului, primul pas în demararea unui proiect
La capitolul investiții noi, Iulius și-a anunțat deja planurile pentru proiectele de la Cluj și Constanța, care vor fi dezvoltate în următorii ani și vor antrena investiții de peste 1,3 miliarde de euro. Alegerea acestor orașe nu este întâmplătoare, ci se bazează pe studiile Băncii Mondiale, care analizează nevoile și potențialul locale. În egală măsură este important potențialul sitului pe care urmează să se facă dezvoltarea. „Acesta trebuie să fie central, bine amplasat, astfel încât să putem să îl integrăm în oraș, dar și să aibă dimensiunea potrivită modelelor noastre de dezvoltare. Este important să putem acomoda toate funcțiunile de care ajungem împreună cu locuitorii la concluzia că orașul are nevoie și să asigurăm, în același timp, un element de diferențiere, care va transforma proiectul într-o destinație. Așa am ajuns, de exemplu, să punem Constanța pe harta dezvoltărilor Iulius. Avem acolo un centru urban cu o resursă umană extraordinară, atractiv turistic, centrul unui județ cu jumătate de milion de locuitori, iar potențialul este imens. Ne place să credem că vom fi printre cei care vor ajuta constănțenii să își atingă acest potențial unic”, a explicat directorul de dezvoltare al Iulius.
Provocarea majoră pentru orice dezvoltator este să construiască pentru viitor, în condițiile în care acesta este imprevizibil, iar acest efort include angajamentul pentru sustenabilitate. „Fie că vorbim de generare de energie din surse regenerabile sau de grădini care oferă un refugiu în aglomerarea urbană, ne propunem să aducem și mai mult verde, și mai multă inovație tehnologică în fiecare nou proiect”, a declarat Raluca Munteanu.
Complexitatea proiectelor și termenul scurt de implementare pune o presiune uriașă pe echipa Iulius, care jonglează simultan cu procese complexe – elaborarea conceptului arhitectural, procesul de închiriere, discuțiile cu actorii principali din comunitate, obținerea finanțărilor bancare, conturarea structurii de investiții, obținerea avizelor. „În acest context, orice schimbare într-o parte o afectează pe cealaltă, de aceea ai constant sentimentul că te afli ca pe niște nisipuri mișcătoare. Este un proces frumos, dar adeseori și dureros, pentru că vine cu presiune pe echipă. Totodată, este nevoie de răbdare ca să câștigi încrederea celor din jurul tău. Toate proiectele pe care le-am dezvoltat până acum, oricât ar fi de benefice pentru comunități, ele nu se pot întâmpla decât prin sentimentul general că rupem o bucată de oraș pentru ca ele să se întâmple. Sunt zone insuficient utilizate, sigur, sunt sau au fost practic niște incinte închise publicului larg, dar, totuși, cândva, trebuie să recunoaștem că ele au însemnat ceva pentru măcar un segment din populație, oricât de amplu sau redus ar fi. Este important să recunoaștem și să ne asumăm existența acestui sentiment”, a mai spus Raluca Munteanu. Ea a subliniat în acest sens dialogul pe care compania îl are cu actorii locali – administrație, societate civilă, localnici – pentru a înțelege orașul și pentru a construi, în consecință, cea mai potrivită propunere. „Cred că, în esență, suntem o comunitate cu un scop comun – binele orașelor în care locuim și pe care le iubim. Prin urmare, paradoxal, nu a construi este cel mai dificil. Ci a avea curajul, pot spune, de a regândi, a pune pauză și a îmbrățișa abordări proaspete. Sunt aspecte care ne-au maturizat și ne-au adus până în punctul în care suntem azi”, a mai spus aceasta.