Bogdan Gramanschi, CFO Meta Estate Trust: „Randamentele se obțin prin disciplină, nu prin optimism”

Piața imobiliară a crescut accelerat în ultimii ani. De ce a devenit necesară o analiză dedicată riscurilor?

Bogdan Gramanschi: În perioade de expansiune prelungită apare inevitabil un exces de încredere. Investitorii tind să se concentreze pe randamentele istorice și mai puțin pe riscurile structurale. Analiza noastră nu este un exercițiu teoretic, ci un instrument de navigare într-o piață complexă. Impactul pe care îl vizăm este maturizarea comportamentului investițional: mai multă rigoare, mai multă verificare, mai puțină decizie emoțională. Doar așa putem evita acumularea unor riscuri sistemice.

Care este, în opinia dumneavoastră, riscul cel mai sever pentru un investitor imobiliar?

Bogdan Gramanschi: Lipsa finalizării proiectului. Un activ imobiliar există numai în momentul livrării. Întârzieri în autorizare, probleme de finanțare sau management nepregătit pot bloca capitalul ani la rând. În acest scenariu, lichiditatea dispare, iar randamentul devine irelevant. Este esențial să fie adresată întrebarea: „Care sunt garanțiile finalizării?”.

Analiza vorbește despre asimetria informațională. Cum se vede acest fenomen în piață?

Bogdan Gramanschi: Investitorilor li se vând imagini, nu bilanțuri. Randări spectaculoase nu reflectă capacitatea financiară a dezvoltatorului. Simpla consultare a extrasului de carte funciară – un cost infim – poate dezvălui ipoteci sau litigii care compromit proiectul. Când piața va recompensa transparența financiară, standardele se vor alinia automat.

Care sunt principalele vulnerabilități macroeconomice pe care investitorii ar trebui să le observe?

Bogdan Gramanschi: Structura de consum a gospodăriilor este fragilă: peste 50% din venit merge pe cheltuieli esențiale, iar rata de economisire este negativă. În cazul creșterii dobânzilor sau al restrângerii creditării, cererea se contractă rapid. Proiectele dependente de vânzări accelerate sunt cele mai expuse. Investitorii trebuie să simuleze scenarii adverse, nu doar scenariul optimist.

Ce rol joacă reglementările și fiscalitatea în arhitectura riscului?

Bogdan Gramanschi: Un proiect impecabil din perspectiva pieței poate deveni imposibil de implementat din cauza birocrației urbanistice. Iar schimbările fiscale bruște afectează marjele. Recomandarea mea este ca investitorii să urmărească istoricul dezvoltatorului în raport cu autoritățile. Experiența birocratică este o competență, nu un detaliu.

Cât de critic este riscul de lichiditate?

Bogdan Gramanschi: Majoritatea investitorilor îl subestimează. Activul imobiliar nu este lichid în sensul financiar al termenului. În perioade de stres, timpul de vânzare se poate dubla, iar prețurile se ajustează abrupt. O strategie matură include diversificare și orizonturi temporale diferite.

De ce reprezintă managementul dezvoltatorului un risc independent?

Bogdan Gramanschi: Un proiect imobiliar nu este doar construcție. Este finanțare, logistică, negociere, conformare legală, achiziții. O echipă fără experiență verificabilă poate genera întârzieri costisitoare. Istoricul de livrări spune mai mult decât orice material de prezentare.

Ce măsuri concrete ar trebui să ia investitorii?

Bogdan Gramanschi: Recomand trei piloni: due diligence juridic, due diligence financiar și diversificare. Este mai ieftin să eviți riscul decât să îl repari. Investitorii ar trebui să caute claritate, nu promisiuni.

Vedem o importanță tot mai mare acordată ESG. Cum intră acest concept în evaluarea riscului?

Bogdan Gramanschi: ESG influențează costurile operaționale, valoarea la revânzare și accesul la finanțare. Investitorii instituționali se uită sistematic la criterii ESG. Cine nu internalizează aceste standarde acum va întâmpina dificultăți competitive în următorii ani.

Cum anticipați evoluția pieței imobiliare în perioada următoare?

Bogdan Gramanschi: Piața se va polariza. Proiectele bine poziționate, cu eficiență energetică și fundament financiar solid, vor rămâne atractive. Cele speculative vor deveni vizibil vulnerabile. Nu vom mai vedea creșteri generalizate.

Ce mesaj aveți pentru cei care intră în piață în acest moment?

Bogdan Gramanschi: Rigoarea trebuie să preceadă entuziasmul. Întrebați, verificați, comparați. Randamentele sănătoase sunt generate de disciplină investițională și de o înțelegere matură a riscului, nu de intuiție.

Cum contribuie Meta Estate Trust la maturizarea ecosistemului imobiliar?

Bogdan Gramanschi: Analizăm atent oportunități multiple și investim doar în cele cu un profil de risc clar, cuantificabil și gestionabil. Portofoliul nostru demonstrează că disciplina financiară generează rezultate. Ne asumăm două direcții strategice: transparență și educație. Nu există investiții fără risc, există doar riscuri pe care le înțelegi, le accepți și le controlezi. Aceasta este mentalitatea prin care protejăm capitalul investitorilor și consolidăm o piață previzibilă.