Autor: Laurențiu Căpcănaru
După războiul din 1950–1953, Coreea de Sud era o țară devastată: infrastructura și fabricile distruse, populația sărăcită, iar PIB-ul pe cap de locuitor sub 100 de dolari – mai mic decât al multor state din Africa sau America Latină.
În doar 40 de ani, țara a reușit o transformare spectaculoasă. Până în 1997, ajunsese a 11-a economie a lumii, cu un PIB nominal de aproximativ 570 de miliarde de dolari (circa 60% din PIB-ul Chinei la acea vreme).
Declanșatorul acestei creșteri a fost lovitura de stat din 1961, condusă de generalul Park Chung-hee. Sub regimul său autoritar, Coreea de Sud a aplicat planuri cincinale riguroase, cu investiții masive în industria grea, construcții de mașini, chimie și electronică. Disciplina națională, costurile reduse ale forței de muncă și o cultură a muncii intense au generat o creștere medie anuală de 8–10% timp de peste trei decenii.
Modelul economic s-a bazat pe un intervenționism puternic al statului: direcționarea creditelor către marile conglomerate (chaebol-uri) precum Samsung, Hyundai și Daewoo, care au ajuns să domine piețele globale în auto, electronică, oțel și construcții navale. Până în 1996, PIB-ul pe cap de locuitor depășise 10.000 de dolari.
Rezultatul a fost trecerea rapidă de la o economie predominant agrară la o putere industrială modernă – fenomen cunoscut sub numele de „Miracolul de pe Râul Han”.
Unde e miracol sună a poveste. Poveștile apar în vise. Și din vis te mai și trezești. La un moment dat.
Criza asiatică a început în iulie 1997, cu deprecierea bahtului thailandez, datorată intenției guvernului de a-și reechilibra moneda în mareea de bani ieftini ce inundase toată zona. Investițiile haotice, în special în imobiliare, și deficiențele structurale ale economiei, plus un mic ajutor din partea fondurilor lui George Soros, au dus la devalorizarea monedei cu 60% în patru luni. Dacă totul s-ar fi oprit la Thailanda, nu ar fi fost o problemă, dar tsunami-ul din 2004 a fost zefir de primăvară pe lângă cum s-a propagat dezastrul. Întâi în țările vecine Filipine și Malaezia, pentru ca din luna august până în octombrie să lovească în plin Coreea de Sud – la vremea respectivă cel mai semeț tigru economic.
Deprecierea wonului cu 57%, situațiile critice ale marilor chaebol-uri aflate la un pas de faliment, datoriile mari pe termen scurt și scăderea rezervei valutare au făcut ca țara să fie nevoită să încheie un acord cu FMI-ul în niște condiții foarte stricte. Conglomeratele sud-coreene s-au redresat printr-o restructurare dură, care a implicat lichidarea companiilor neviabile, fuziunea diviziilor similare pentru reducerea datoriilor, deschiderea către capitalul străin și impunerea unei discipline financiare stricte, eliminând garanțiile încrucișate. Daewoo a intrat în faliment, dar LG , Hynday și mai ales Samsung, prin restructurări drastice, și-au creat bazele devenirii unor lideri mondiali.
Imposibilitatea plății datoriilor pe termen scurt și acordul cu FMI-ul au fost privite ca o umilință națională comparabilă cu ocupația japoneză și au provocat cea mai impresionantă mobilizare patriotică, prin care poporul coreean a colectat și a donat băncii naționale peste 220 de tone de aur.
Deși insuficientă pentru a înlocui un împrumut FMI de 58 de miliarde, a avut un impact psihologic uriaș și a demonstrat solidaritatea poporului coreean . Adevărat popor!
Adevarată revenire
După o scădere de 6,7% în 1998, Coreea de Sud a recuperat surprinzător de repede, cu o creștere economică de 10,7% un an mai târziu, reușind să înapoieze împrumuturile FMI mai devreme decât termenul stabilit și ieșind din acordul cu acesta în august 2001.
Băncile au avut și ele de suferit, lovite fiind de creditele neperformante. Guvernul a închis sau fuzionat sute de bănci și a creat KAMCO (Korea Asset Management Corporation) pentru a prelua activele toxice și a injectat capital public masiv. În doar câțiva ani, sistemul bancar a devenit mult mai solid și transparent. La fel, piața imobiliară a avut o scădere drastică, cu până la 40% în unele zone într-un singur an, dar ulterior, după câțiva ani de stabilizare, a început să își revină.
REIT-urile de restructurare – inovația coreeană.
În 2001, a fost adoptată legea REIT-urilor în Coreea de Sud tocmai pentru a veni în sprijinul recuperării post-criză, prevăzându-se în ea două tipuri de instrumente. Primul și cel mai important pentru acea perioadă a fost CR-REIT (Corporate Restructuring REIT) – un vehicul special conceput exclusiv pentru restructurare. Acestea cumpărau proprietăți depreciate de la bănci și companii aflate în dificultate, oferindu-le lichiditate imediată prin mecanismul sale-leaseback. Compania vindea activul către CR-REIT, primea cash necesar pentru a-și plăti datoriile, iar apoi închiria înapoi aceeași proprietate, continuându-și activitatea fără întrerupere. Majoritatea CR-REIT-urilor aveau durată limitată și opțiune de răscumpărare ulterioară, existând posibilitatea de recuperare a activelor.
Al doilea tip introdus de lege a fost K-REIT, varianta generală, destinată investițiilor imobiliare obișnuite. Ulterior, prin amendamente, a apărut și P-REIT (Paper Company Type REIT) – modelul dominant astăzi –, care funcționează fără angajați proprii, externalizând complet managementul activelor către o companie specializată de asset management, modelul folosit în Japonia.
Primul CR-REIT creat în Coreea pentru restructurare a fost KOCREF 1, înființat în aprilie 2002 și listat la bursă pe 30 mai 2002. Acest vehicul a cumpărat active imobiliare depreciate, printre care sediul central al grupului Hanwha, oferind lichiditate imediată companiilor aflate în dificultate. Cu o durată de viață de cinci ani, KOCREF 1 s-a dovedit un succes remarcabil: a generat un randament mediu anual din dividende de 10,37% și a vândut activele finale la un preț de 1,91 ori mai mare decât cel de achiziție. A atras un capital inițial de aproximativ 133 de miliarde de won (circa 110 milioane USD), demonstrând că mecanismul CR-REIT poate fi atractiv atât pentru vânzători, cât și pentru investitori instituționali. A fost lansat de Koramco, liderul pe piața privată de administrare de active din Coreea de 25 de ani, având o cotă de piață de aproximativ 18% și active administrate de 36,4 trilioane de woni (aproximativ 27 de miliarde de dolari).
Kyobo Meritz 1 CR-REIT a fost înființat în decembrie 2001 pentru a ajuta Korean Air să-și rezolve criza de lichiditate după atentatele din 11 septembrie, printr-un mecanism de tip „sale and leaseback” (vânzare și închiriere). A oferit investitorilor un randament mediu anual din dividende de aproximativ 8% în primii cinci ani, devenind un model de pionierat pentru utilizarea REIT-urilor ca instrument de restructurare corporativă în Coreea.
KOCREF CR-REIT (KRX:088260) este unul dintre cele mai reprezentative fonduri de tip CR-REIT din Coreea de Sud, înființat în 2005. Este specializat în zona nerezidențială (birouri, clădiri comerciale) și oferă un dividend de 7,9%, având o capitalizare de aproximativ 500 de milioane de dolari.
SK REIT (simbol 395400) este liderul incontestabil al pieței din profil din Coreea de Sud , având o capitalizare de piață de aproximativ 1,2 miliarde USD și oferind un dividend de 4,8–5,5%. A fost o soluție prin care grupul SK și-a externalizat o parte din active (sedii corporative precum SK Seorin Building – SK Group, SK-U Tower – SK Hynix, 106 benzinării SK Energy și 5 centre de tratare a apei) pentru a finanța alte operațiuni, dar continuându-și activitatea în locațiile închiriate asigurănd venituri stabile, dar și o dependență extremă de un singur chiriaș.
Recent, capitalizarea celor 25 de REIT-uri din Coreea de Sud a trecut de 10 trilioane de woni, ceea ce înseamnă peste 7,5 miliarde de dolari.
Problema locuințelor nevândute. REIT-ul nu e nici bitter suedez să vindece bolile, nici apă vie să scoale morții.
După ce a fost folosit cu succes în perioada de stabilizare a pieței imobiliare, CR-REIT-urile au revenit din nou în atenția autorităților coreene, în contextul actual al crizei locuințelor nevândute din orașele mici. Nu mai puțin de 30.000 de locuințe sunt nevândute, mai ales în orașele mici. Dacă în Seoul piața este oarecum stabilă, există un număr foarte mare de locuințe care nu își găsesc cumpărător, mai ales în zonele mai puțin dezvoltate unde șomajul este mai mare.
JBYSK No. 2 este un CR-REIT nelistat pe piață, administrat de JB Asset Management cu aprobare și supraveghere de la Ministerul Teritoriilor, Infrastructurii și Transporturilor (MOLIT) , care a achiziționat un număr de 288 de apartamente nevândute, cu un discount de 10%, pentru suma de 34 de milioane de dolari în provincia Daegu. Până la jumătatea anului trecut, REIT-urile de restructurare reușiseră achiziția a peste 1.800 de locuințe nevândute din zonele nemetropolitane. Totuși, programul a atras critici, pentru că a fost văzut ca o modalitate de salvare a dezvoltatorilor, deși prețul de achiziție la unele locuințe era cu 20% din prețul de listă. Se comenta faptul că achiziția locuințelor, chiar făcută cu discount, distorsionează piața. La un popor care și-a donat aurul ca să salveze țara și a avut în urmă cu nici doi ani o încercare de lovitură de stat, orice critică este bine ascultată și luată în considerare.
În ianuarie 2026, Guvernul Coreean a adoptat Housing Buyback Guarantee Program, pentru a rezolva problema apartamentelor nevândute. Se schimbă complet filosofia de intervenție, beneficiarul nemaifiind dezvoltatorul/constructorul, ci cumpărătorul final. Mecanismul este simplu: o persoană care cumpără un apartament dintr-un complex cu apartamente nevândute primește, la semnarea contractului, o opțiune de răscumpărare. Dacă după doi sau trei ani, prețul locuinței a scăzut, cumpărătorul poate să o vândă înapoi la un preț prestabilit – între 80% și 100% din valoarea inițială, în funcție de proiect și locație. Răscumpărarea nu este asigurată de dezvoltator (care ar putea intra oricând în insolvență), ci de un fond independent de tip REIT, creat special pentru această operațiune, cu sprijinul statului sud-coreean și al instituțiilor financiare publice. Ideea a venit de la proiecte private similare, unde s-a constatat o creștere semnificativă a vânzărilor în cazul în care cumpărătorul are o plasă de siguranță în cazul scăderii prețului. Programul are și critici care consideră că acolo unde nu există cerere, REIT-urile de restructurare sau orice alte intervenții guvernamentale nu pot rezolva structural problema. Din variate motive obiective – dobânzile mari, stagnarea economică, instabilitate economică.
Coreea de Sud se confruntă cu cea mai gravă criză demografică din lume (rata de fertilitate sub 0,8), care amenință să erodeze pe termen lung tot ce s-a construit cu atâta efort. REIT-urile, programele de răscumpărare și reformele financiare pot ameliora simptomele, dar nu pot compensa lipsa copiilor și a forței de muncă viitoare. Comparativ, Japonia are 1,2, iar noi 1,7. Necesarul pentru o populație constantă este 2.1.
Miracolul de pe Râul Han a demonstrat ce poate face o națiune unită și determinată. Întrebarea care rămâne este dacă aceeași națiune va reuși să rezolve provocarea existențială a supraviețuirii demografice – pentru că, fără oameni, nici chaebol-uri, nici REIT-uri, nici creștere economică nu mai au sens.
| Știri BVB