“Toate elementele care privesc siguranța și securitatea sunt de mare interes atât pentru clienții noștri cât și pentru noi, atunci când încheiem parteneriate cu anumiți dezvoltatori”.
“Riscul seismic este un aspect foarte important pe care toți dezvoltatorii noilor proiecte îl iau în calcul”.
“În 2024 clienții sunt mult mai atenți la calitatea materialelor folosite de dezvoltatorii imobiliari. O pondere de aproximativ 30% dintre clienții noștri sunt foarte interesați de elementele care privesc finisajele – brandurile folosite, modul de instalare, rezistența acestora în timp”.
FINANCIAL INTELLIGENCE publică o serie de articole cu cei mai importanți dezvoltatori din România, prin care dorim să aflăm care sunt factorii care determină prețul unui apartament în dezvoltările rezidențiale (costul terenului, costurile de construcție, proiectare și avizare, cheltuieli de marketing și vânzare etc), dacă dezvoltatorii și clienții iau în considerare protecția la incendiu, nivelul de însorire și riscul seismic. De asemenea, am vrut să aflăm care este nivelul de educare al publicului în materie de finisaje la interior și cum au evoluat preferințele cumpărătorilor în ultimii 5 ani. Am publicat interviuri cu Bogdan Iliescu, Director Comercial NUSCO, Bogdan Gubandru, Redport, reprezentanţii IMPACT, Raluca Antonescu, manager proiect Fosta Fabrica, Luther Imobiliare, Adi Steiner, STC Partners, Liria Themo, Atria Urban Resort.
Astăzi publicăm un interviu cu Vlad Musteață, CEO North Bucharest Investments
Cum se constituie prețul unui apartament în dezvoltările rezidențiale și care este capitolul cu cea mai mare pondere?
Vlad Musteață: North Bucharest Investmentes gestionează cele mai importante ansambluri rezidențiale din zona de Nord a Capitalei și avem în portofoliu zeci de proiecte de care ne ocupăm, de la componenta de marketing până la toate procesele de vânzare și semnarea finală a contractelor de vânzare cumpărare. Prețul locuințelor este un element foarte important, stabilit de dezvoltatorii imobiliari în funcție de mulți factori. Cea mai mare pondere în prețul locuințelor îl reprezintă construcția, cu materialele și mâna de lucru. Construcția înseamnă mai mult de jumătate din prețul final – în medie cam 60%. Pe locul doi în procentajul de formare al prețului final îl reprezintă costul terenului. Acesta înseamnă în medie cam 15% din componența de preț a unui imobil. Până în 10% mai înseamnă partea de arhitectură, ingineri, proiectare și avize. Diferența de cel puțin 15% din preț este alcătuită din tot ce înseamnă vânzarea efectivă – marja de câștig a dezvoltatorului, activitățile de marketingul, comisionul agenților imobiliari.
Fiecare din aceste componente are o marjă de ajustare care depinde și de stadiul proiectului, de momentul vânzării și de volumul de locuințe disponibile atât în cadrul ansamblului, cât și în zona respectivă.
Care sunt criteriile și capitolele de cost care determină prețul unui apartament în dezvoltările rezidențiale?
Vlad Musteață: Printre criteriile pe care le prioritizează clienții North Bucharest Investmentes atunci când decid să aloce un anumit buget pentru o locuință, se numără următoarele elemente: Prețul plătit crește sau scade în primul rând în funcție de zona în care se află proiectul imobiliar. În al doilea rând prețul este influențat de accesul la mijloacele de transport. Iar pe locul următor al criteriului de preț se numără apropierea de școli, spitale și grădinițe. Desigur, apropierea de zonele verzi este un alt element important pentru mulți dintre clienți, care sunt dispuși să aloce bugete mai importante dacă criteriul acesta este îndeplinit și dacă sunt parcuri în apropierea dezvoltării imobiliare.
Toate aceste criterii influențează prețul pe metru pătrat, ceea ce ne pune in fața unui palier de preț între 1.500 și 7.000 de euro, în ansamblurile pe care North Bucharest Investments le intermediază în Nordul Capitalei.
Care este elementul definitoriu atunci când un client decide să cumpere un apartament, în afară de preț?
Vlad Musteață: Avem contact cu peste 10.000 de posibili clienți în fiecare an, ceea ce ne dezvăluie clar profilul celor care investesc în imobiliare și preferințele acestora. Pe lângă preț, cel mai important factor care influențează decizia de cumpărare este zona în care își doresc clienții să locuiască. Apoi urmează apropierea proiectului de mijloace de transport, școli, grădinițe, spitale și parcuri.
Observăm în interacțiunea cu clienți North Bucharest Investments că există un interes tot mai crescut pentru proiectele sustenabile, ceea ce face ca pentru această categorie să conteze mult în decizia de cumpărare nu doar prețul, dar și ca ansamblurile în care vor o locuință să fie prevăzute cu cât mai multe tehnologii verzi și certificate nZeb.
Care este suprafață medie utilă a unui apartament de 3 camere pe care îl dezvoltați?
Vlad Musteață: North Bucharest Investments se ocupă de vânzarea de locuințe, nu de dezvoltarea acestora. Însă, din experiența noastră în vânzările de imobile din Nordul Capitalei, evaluăm că suprafața medie utilă a apartamentelor de 3 camere vândute de North Bucharest Investments se situează între 85 și chiar peste 100 de mp.
Se ia în calcul nivelul de însorire al apartamentelor atunci când se stabilește prețul unui apartament?
Vlad Musteață: Sunt mulți clienți pentru care luminozitatea apartamentelor cu lumină naturală este un element important în decizia de cumpărare și care alocă sume mai importante de bani pentru a achiziționa un imobil mai luminos.
Având în vedere că România s-a aliniat în 2024 la normativele europene privind construcțiile, ce modificări ați făcut la nivel de proiect pentru alinierea la aceste prevederi europene – termizolare, eficiență energetică, instalații?
Vlad Musteață: Fiecare proiect în parte, dintre cele pe care le reprezentăm, s-a conformat la noile reglementări europene. Dezvoltările imobiliare din portofoliul North Bucharest Investments implementează soluții de termoizolare avansate pentru a asigura eficiența energetică a clădirilor – de la geamuri tripan, până la fațade ventilate, termoizolare premium, iluminat inteligent. Proiectele din Nordul Capitalei reflectă interesul cumpărătorilor din această zona, atât la nivel de calitate a produselor folosite cât și a sistemelor de ultimă generație pentru a fi proiecte sustenabilitate.
Cât de importantă văd clienții protecția la incendiu și cum s-a reflectat acest lucru la nivel de conformare la normativele pentru protecția la foc?
Vlad Musteață: Toate elementele care privesc siguranța și securitatea sunt de mare interes atât pentru clienții noștri cât și pentru noi, atunci când încheiem parteneriate cu anumiți dezvoltatori. Toate proiectele pe care le reprezentăm în Nordul Bucureștiului respectă reglementările de protecție la incendiu și sunt echipate cu sisteme de detecție și alarmare în caz de incendiu. Conformarea la legislația în vigoare este esențială în momentul în care încheiem parteneriate pentru un anumit proiect.
Este importantă pentru clienți izolarea fonică? Care sunt măsurile implementate în proiectele dvs. în această privință? Care este nivelul de izolare fonică pe care vi l-ați propus, având în vedere că normativul prevede 51 de decibeli?
Vlad Musteață: North Bucharest Investments acordă o atenție deosebită acestui aspect și suntem conștienți că izolarea fonică este un criteriu important pentru clienții noștri, de aceea și proiectele pe care le reprezentăm trebuie să aibă implementate măsuri avansate de izolare fonică, de la ferestre tripan, până la pereți bine izolați – totul pentru confortul viitorilor locatari și o reducere semnificativă a eventualului zgomot exterior.
Ați luat în calcul riscul seismic (București fiind o zonă de risc seismic) la clădirile pe care le dezvoltați? Sunt interesați clienții de structura clădirii?
Vlad Musteață: Riscul seismic este un aspect foarte important pe care toți dezvoltatorii noilor proiecte îl iau în calcul. Structurile clădirilor pe care le reprezentăm sunt proiectate și construite la standard înalte. Suntem foarte atenți la nevoile și cerințele clienților noștri și de aceea criteriul siguranței este esential pentru noi în relația cu partenerii și viitorii cumpărători de locuințe.
Care este nivelul de educare al publicului în materie de finisaje la interior? Cum au evoluat preferințele cumpărătorilor în ultimii 5 ani?
Vlad Musteață: North Bucharest Investments a intrat pe piața românească în anul 2022, așadar nu avem încă 5 ani de activitate aici, dar dacă ne raportăm la cele peste 10.000 de persoane cu care avem discuții anual în scopul achiziției sau investiției în imobiliare, vedem foarte clar o evoluție semnificativă în gradul de educare și o schimbare a preferințelor acestora. Spre deosebire de anul 2022, în 2024 clienții sunt mult mai atenți la calitatea materialelor folosite de dezvoltatorii imobiliari. O pondere de aproximativ 30% dintre clienții noștri sunt foarte interesați de elementele care privesc finisajele – brandurile folosite, modul de instalare, rezistența acestora în timp. O altă schimbare o vedem la preferințele pentru tipurile de materiale pe care le doresc în apartamente. În ultimul an am observat o cerere mai mare pentru materiale naturale pentru uși și parchet, băi și bucătării utilate cu echipamente de ultimă generație cu componentă smart.
Categoric influența rețelelor sociale este una foarte mare și a crescut atenția clienților pentru detalii, dar a crescut și importantă acordată calității premium pentru orice componentă a unei locuințe.