• “Toate proiectele NUSCO au la bază un studiu de însorire și mereu proiectăm apartamentele noastre astfel încât în fiecare apartament – la un moment din zi – să existe soare și lumină directe”.

• “Protecția la incendiu este un subiect de mare interes pentru clienți, mai ales în contextul unei creșteri a conștientizării asupra siguranței clădirilor”.

• “Izolarea fonică este un aspect deosebit de important pentru clienți”.

• “Nivelul de educare al publicului în ceea ce privește finisajele interioare a crescut semnificativ în ultimii ani, iar clienții devin tot mai atenți la calitatea materialelor, detalii de execuție și design”.

FINANCIAL INTELLIGENCE publică o serie de articole cu cei mai mari dezvoltatori din România, prin care dorim să aflăm care sunt factorii care determină prețul unui apartament în dezvoltările rezidențiale (costul terenului, costurile de construcție, proiectare și avizare, cheltuieli de marketing și vânzare etc), dacă dezvoltatorii și clienții iau  în considerare protecția la incendiu, nivelul de însorire și riscul seismic. De asemenea, am vrut să aflăm care este nivelul de educare al publicului în materie de finisaje la interior și cum au evoluat preferințele cumpărătorilor în ultimii 5 ani. Astăzi publicăm primul interviu cu Bogdan Iliescu, Director Comercial NUSCO. 

…………..

Cum se constituie prețul unui apartament în dezvoltările rezidențiale și care este capitolul cu cea mai mare pondere?

Bogdan Iliescu: Prețul unui apartament este influențat de mai mulți factori principali: costul terenului, costurile de construcție (materiale, forță de muncă, tehnologii), proiectare și avizare, cheltuieli de marketing și vânzare, precum și marja dezvoltatorului. Capitolul cu cea mai mare pondere este, în general, costul de construcție. O estimare generală a ponderii fiecărui factor în prețul unui apartament arata in felul următor: 50-70% este costul de construcție care include materiale, manopera, utilaje si echipamente. Este cel mai semnificativ capitol, fiind direct influențat de complexitatea proiectului și de calitatea materialelor utilizate. Terenul reprezintă 10-20%, inclusiv acest cost este influențat de amplasament și parametrii urbanistici. Proiectarea și avizarea reprezintă 5-10% și aici putem include costurile pentru arhitecți, ingineri, consultanți si obținerea avizelor. Marketingul și vânzările reprezintă 4-6% pentru promovarea, comisionul agenților imobiliari și costurile de publicitate. Marja dezvoltatorului este de 10-20% și este esențială pentru viabilitatea financiară a proiectului și reinvestirea în proiecte următoare.

Aceasta este o structură tipică, însă procentajele pot varia în funcție de specificul proiectului, al pieței și al strategiei dezvoltatorului.

Care sunt criteriile și capitolele de cost care determină prețul unui apartament în dezvoltările rezidențiale?

Bogdan Iliescu: Prețul este determinat de mai mulți factori:

Localizarea proiectului: Prețul terenului variază semnificativ în funcție de zonă. Un teren într-o zonă centrală sau semicentrală are un cost mai mare decât unul în zonele periferice. Accesul la infrastructură (transport public) și facilități (școli, centre comerciale, spitale), poate crește atractivitatea unui proiect și, implicit, prețul apartamentelor, dimensiunea acestora și prețul de achiziție.

Calitate construcției și materialelor: Tipul structurii de rezistență (beton, oțel) și calitatea materialelor (beton de clasă superioară, zidărie eficientă termic), precum și investițiile în tehnologii moderne și verzi, cum ar fi fațade ventilate, izolații termice eficiente, geamuri tripan și sisteme HVA –  influențează atât calitatea construcției, cât și costurile acesteia.

Designul și compartimentarea: O compartimentare bine gândită, cu spații funcționale și suprafețe generoase, poate avea un impact major asupra percepției cumpărătorului. Costurile de proiectare, implicarea cât mai atentă a arhitecților și a inginerilor pot varia în funcție de complexitatea proiectului.

Finisajele interioare și exterioare: Finisajele premium (parchet stratificat, ceramică porțelanată, echipamente sanitare de brand) cresc, fără îndoială, valoarea apartamentului. Aspectul exterior (fațade estetice, spații comune amenajate cu design customizat) contribuie semnificativ la atractivitatea proiectului.

Facilitățile oferite: Apartamentele din ansambluri care includ spații verzi, locuri de joacă, săli de fitness sau piscine pot avea prețuri mai mari. Parcările subterane sau supraterane, de asemenea, reprezintă un capitol major de cost.

Conformarea la standarde și normative: Respectarea normativelor europene (eficiență energetică, protecție la incendiu, izolare fonică) implică costuri suplimentare, dar contribuie la un produs final de calitate superioară.

Toți acești factori contribuie la un preț echilibrat între calitate și accesibilitate.

Care este elementul definitoriu atunci când un client decide să cumpere un apartament, în afară de preț?

Bogdan Iliescu: Localizarea și accesibilitatea reprezintă, din punctul nostru de vedere, următorul element definitoriu. Iar aici ne referim la proximitatea față de locul de muncă, clienții preferă să reducă timpul petrecut în trafic, de aceea apartamentele aflate în zone bine conectate sunt mai atractive. Acest lucru se face prin accesul la infrastructură, astfel disponibilitatea mijloacelor de transport în comun și acces rapid la principalele artere urbane influențează decizia de cumpărare. Totodată facilități din apropiere precum centre comerciale, școli, grădinițe, spitale, parcuri și alte facilități joacă un rol crucial în evaluarea unui apartament.

Un alt element important este Calitatea construcției. Clienții acordă o atenție sporită detaliilor tehnice și calității generale a clădirii. Printre aspectele cele mai apreciate se numără: Materialele utilizate (tâmplăria cu geam tripan, izolațiile eficiente și finisajele de calitate ridicată); tehnologii verzi și moderne (fațade ventilate, sisteme HVAC performante, încălzire în pardoseală sau soluții pentru eficiență energetică); siguranța structurală (rezistența la cutremur este un aspect esențial, în special în București, o zonă cu risc seismic ridicat).

Clienții preferă apartamente cu un design funcțional și modern, unde fiecare metru pătrat este utilizat eficient. Astfel, suprafețele generoase ale locuințelor bine compartimentate, oferă camere luminoase și spații pentru depozitare, propulsând acest element în topul preferințelor. De asemenea, clienții apreciază posibilitatea de a personaliza spațiile sau de a le adapta în funcție de nevoile lor.

Facilitățile și calitatea vieții în ansamblul rezidențial sunt extrem de importante. Ansamblurile rezidențiale care oferă mai mult decât o simplă locuință sunt tot mai căutate. Clienții vor spații verzi și locuri de joacă unde familiile tinere pun preț pe un mediu prietenos și sigur pentru copii. Sunt importante zonele de relaxare și socializare care sa aibă grădini amenajate, cafenele, săli de fitness sau orice alte facilități care pot adăuga valoare locuinței și întregii experiențe de locuire. Accesul controlat, monitorizarea video și paza contribuie la sentimentul de siguranță.

Odată cu creșterea conștientizării privind impactul asupra mediului, clienții se orientează către locuințe eficiente energetic și sustenabile. Clienții doresc costuri reduse de întreținere,  ei caută soluții care reduc consumul de energie, precum izolații performante, panouri solare sau iluminat LED.

Și – nu in ultimul rând – reputația dezvoltatorului. Încrederea în dezvoltator este esențială, mai ales pentru achizițiile off-plan. Un dezvoltator cu un portofoliu solid și cu proiecte livrate la timp atrage, desigur, clienții și este foarte important pentru aceștia să fie mereu atenți la acest aspect.

Care este suprafața medie utilă a unui apartament de 3 camere pe care îl dezvoltați?

Bogdan Iliescu: În cadrul proiectului nostru – Nusco City – suprafața utilă a unui apartament cu 3 camere este de 83 mp, la care se adaugă o terasă de peste  10 mp. Aceste dimensiuni sunt gândite să răspundă cerințelor familiilor moderne, fiind foarte atenți la compartimentarea apartamentului.

Se ia în calcul nivelul de însorire al apartamentelor atunci când se stabilește prețul unui apartament?

Bogdan Iliescu: Da, nivelul de însorire este un factor relevant. Toate proiectele noastre au la bază un studiu de însorire și mereu proiectăm apartamentele noastre astfel încât în fiecare apartament – la un moment din zi – să existe soare și lumină directe. De obicei, apartamentele cu orientare sudică sau estică, care beneficiază de mai multă lumină naturală, sunt adesea mai atractive pentru clienți și pot avea un preț ușor mai ridicat.

Având în vedere că România s-a aliniat în 2024 la normativele europene privind construcțiile, ce modificări ați făcut la nivel de proiect pentru alinierea la aceste prevederi europene?

Bogdan Iliescu:  În proiectele noastre, Nusco City și Nusco Homes, alinierea la standardele europene a fost o prioritate încă din faza de proiectare, astfel încât să livrăm locuințe care nu doar că respectă normativele, ci oferă un standard ridicat de confort și eficiență.

In Nusco City am utilizat materiale cu o performanță superioară în ceea ce privește izolarea termică cu pereți exteriori din zidărie eficientă termic, completată cu izolație de 15 cm de vată bazaltică. Avem geamuri tripan cu strat de protecție solară și performanță înaltă în reducerea transferului termic. Fațadele ventilate din ceramică sunt aplicate pe toată suprafața clădirii, contribuind la reglarea temperaturii și la protecția împotriva umidității.

Clădirile sunt echipate cu sisteme HVAC moderne, care integrează încălzirea centralizată și ventilarea mecanică cu recuperare de căldură, reducând consumul energetic. Am integrat soluții pentru iluminatul eficient, inclusiv LED-uri pentru zonele comune și senzorii de prezență pentru reducerea consumului. Pentru un viitor sustenabil, infrastructura pentru stații de încărcare a vehiculelor electrice este deja inclusă în proiect.

În Nusco City, accentul mare pus pe parcuri și grădini urbane oferă nu doar un mediu plăcut, ci contribuie și la reglarea microclimatului local.

În Nusco Homes avem termoizolare premium pentru vilele noastre. Zidurile exterioare sunt realizate din cărămidă eficientă energetic, cu izolație din polistiren expandat de densitate mare sau vată bazaltică (in funcție de tipul de fațadă – tencuială sau fațadă ventilată), care asigură o performanță termică optimă. Acoperișurile sunt izolate suplimentar pentru a preveni pierderile de căldură, mai ales în sezonul rece. Vilele sunt dotate cu pompe de căldură de ultimă generație, care asigură un consum redus de energie și sunt completate de sisteme de încălzire în pardoseală. Panourile  fotovoltaice sunt oferite în standardul proiectului și locuinței, astfel încât clienții noștri să își reducă și mai mult costurile de întreținere și amprenta de carbon.

Toate aceste inițiative nu doar că asigură conformarea la normativele europene din 2024, dar oferă și un avantaj competitiv, contribuind la creșterea calității vieții pentru rezidenți.

Cât de importantă văd clienții protecția la incendiu și cum s-a reflectat acest lucru la nivel de conformare la normativele pentru protecția la foc?

Bogdan Iliescu: Protecția la incendiu este un subiect de mare interes pentru clienți, mai ales în contextul unei creșteri a conștientizării asupra siguranței clădirilor. În proiectele Nusco City și Nusco Homes, acest aspect este tratat cu aceeași importanță pe care o reprezintă – și anume, maximă!

Clienții, în special cei cu familii, sunt tot mai preocupați de standardele de siguranță ale locuințelor. Un dezvoltator care investește în măsuri avansate de siguranță câștigă încrederea clienților. Multe întrebări ale cumpărătorilor vizează materiale rezistente la foc, sisteme de detecție și evacuare. Clienții se așteaptă ca toate detaliile legate de siguranță să fie gestionate la cel mai înalt nivel.

Astfel că în proiectele noastre toate materialele utilizate pentru fațade, izolații și compartimentări interioare sunt clasificate conform cerințelor de reacție și rezistență la foc (ex: vată bazaltică, materiale ignifuge). Fiecare clădire este echipată cu detectoare de fum conectate la un sistem centralizat de alarmare, care notifică rezidenții și echipele de intervenție. Zonele comune și parcările subterane dispun de senzori de fum și sisteme de stingere automate. Planurile clădirilor sunt configurate astfel încât să respecte căile de evacuare solicitate de legislație.

Este importantă pentru clienți izolarea fonică? Care sunt măsurile implementate în proiectele dvs. în această privință?

Bogdan Iliescu: Izolarea fonică este un aspect deosebit de important pentru clienți, mai ales în proiectele rezidențiale premium, precum Nusco City și Nusco Homes, unde confortul și intimitatea sunt priorități. De multe ori, potențialii cumpărători întreabă în mod deosebit despre măsurile luate pentru reducerea zgomotului, atât din exterior, cât și între apartamente sau camere.

Clienții sunt din ce în ce mai educați și pun accent pe o locuință care asigură liniștea necesară, mai ales în contextul lucrului de acasă sau al familiilor cu copii.

Ferestrele sunt realizate din geamuri tripan cu performanță fonică ridicată, capabile să reducă zgomotul exterior, ideal pentru zonele urbane aglomerate, iar fațadele ventilate contribuie și ele la reducerea transmiterii zgomotului din exterior către interior.

Ați luat în calcul riscul seismic (București fiind o zonă de risc seismic) la clădirile pe care le dezvoltați? Sunt interesați clienții de structura clădirii?

Bogdan Iliescu:  Întrucât Bucureștiul și zonele adiacente, precum Ilfov, se află într-o zonă cu risc seismic ridicat, proiectele noastre – Nusco City și Nusco Homes – au fost concepute astfel încât să respecte cele mai stricte normative de siguranță la cutremur, oferind clienților nu doar un spațiu de locuit modern, ci și un grad înalt de protecție împotriva riscurilor naturale.

După evenimentele seismice din trecut, clienții sunt mult mai informați și mai preocupați de siguranța structurală. Întrebările despre structura clădirii, materialele utilizate și gradul de conformare la normativele seismice sunt frecvente în procesul de vânzare. Dezvoltatorii care demonstrează că au investit în structuri sigure și că respectă normativele seismice câștigă încrederea clienților. Faptul că suntem transparenți cu privire la soluțiile tehnice utilizate reprezintă un avantaj major.

Clădirile sunt proiectate și realizate conform normativului care reglementează cerințele pentru proiectarea antiseismică. Sistemul structural include cadre din beton armat și pereți structurali poziționați strategic, astfel încât să asigure o distribuție optimă a forțelor în caz de cutremur.

Am colaborat cu birouri de proiectare de prestigiu, utilizând simulări avansate pentru a analiza comportamentul structural în condiții de seism. Clădirile sunt proiectate să reziste la cutremure majore.

Utilizăm beton de calitate superioară și oțel cu proprietăți excelente de ductilitate, esențiale pentru a preveni cedările structurale în caz de șocuri repetate, iar pereții despărțitori din zidarie contribuie la rigiditatea ansamblului, fără a încărca suplimentar structura.

În concluzie, siguranța la cutremur reprezintă o prioritate pentru proiectele noastre. Prin soluțiile tehnice implementate și conformarea la cele mai înalte standarde de proiectare seismică, Nusco City și Nusco Homes oferă clienților liniștea de a locui în spații sigure, indiferent de evenimentele naturale care ar putea apărea.

Care este nivelul de educare al publicului în materie de finisaje la interior? Cum au evoluat preferințele cumpărătorilor în ultimii 5 ani?

Bogdan Iliescu:  Nivelul de educare al publicului în ceea ce privește finisajele interioare a crescut semnificativ în ultimii ani, iar clienții devin tot mai atenți la calitatea materialelor, detalii de execuție și design. În proiectele noastre, acest aspect s-a reflectat în cererea pentru locuințe premium și în alegerea unor soluții care îmbină estetica modernă cu funcționalitatea.

Clienții cunosc acum diferențele între materiale de calitate inferioară și premium. De exemplu, cer frecvent informații despre tipul de parchet, plăcile ceramice sau mecanismele de feronerie. Mulți cumpărători preferă finisaje neutre și moderne, dar doresc opțiuni pentru personalizare ulterioară. Accesul la platforme online (Pinterest, Instagram) a crescut nivelul de așteptare privind designul și soluțiile inovative.

Tot mai mulți clienți cer materiale naturale, cum ar fi lemnul natural sau plăcile ceramice care imită piatra, fiind preocupați de sustenabilitate și durabilitate. Accesoriile integrate și soluțiile smart au devenit standarde în segmentul premium.

În Nusco City si Nusco Homes am utilizat parchet triplu stratificat, gresie și faianță de import, mobilier de baie de calitate superioară, produse de mărci renumite. Am ales mecanisme și finisaje care oferă durabilitate și confort. Am oferit clienților opțiuni pentru culori, texturi și modele în ceea ce privește finisajele interioare, astfel încât să își creeze propriul spațiu unic.

Educația clienților în privința finisajelor este un semnal pozitiv pentru piață, deoarece motivează dezvoltatorii să ridice standardele. În Nusco City și Nusco Homes, am investit în soluții care îndeplinesc așteptările clienților și reflectă tendințele moderne în design și calitate.