“Toate unitățile noastre respectă suprafețele utile conform Legii Locuinței, astfel că cele mai mici apartamente de 3 camere au o suprafață utilă de 66 mp, iar tipologiile mai mari ajung până la 77 mp utili”
“Cu toții înțelegem importanța protecției la incendii, dar nu putem spune că este o temă ridicată prea des de către clienți”.
“Nu doar că am luat în calcul riscul seismic, dar este absolut imposibil să construiești legal în România fără să respecți normativele stricte în vigoare”.
FINANCIAL INTELLIGENCE publică o serie de articole cu cei mai importanți dezvoltatori din România, prin care dorim să aflăm care sunt factorii care determină prețul unui apartament în dezvoltările rezidențiale (costul terenului, costurile de construcție, proiectare și avizare, cheltuieli de marketing și vânzare etc), dacă dezvoltatorii și clienții iau în considerare protecția la incendiu, nivelul de însorire și riscul seismic. De asemenea, am vrut să aflăm care este nivelul de educare al publicului în materie de finisaje la interior și cum au evoluat preferințele cumpărătorilor în ultimii 5 ani. Am publicat interviuri cu Bogdan Iliescu, Director Comercial NUSCO, Bogdan Gubandru, Redport, reprezentanţii IMPACT, Raluca Antonescu, manager proiect Fosta Fabrica, Luther Imobiliare, Adi Steiner, STC Partners.
Astăzi publicăm interviu cu Liria Themo, director de Marketing Atria Urban Resort.
Cum se constituie prețul unui apartament în dezvoltările rezidențiale si care este capitolul cu cea mai mare pondere? Care sunt criteriile și capitolele de cost care determină prețul unui apartament în dezvoltările rezidențiale?
Liria Themo: Prețul unui apartament în dezvoltările rezidențiale este rezultatul unei combinații complexe de factori, fiecare având o pondere mai mică sau mai mare în costul final. Prima variabilă luată în calcul este costul terenului. Dacă este lângă o pădure, dacă are deschidere la lac, dacă are un parc în apropiere sau dacă este într-o zonă istorică cu acces limitat – toate acestea influențează prețul de achiziție a terenului. Alți factori care influențează prețul sunt posibilitatea de a construi cu o densitate și o înălțime mare conform certificatului de urbanism, adică ce suprafață din teren poate fi ocupat de clădiri, condițiile speciale de execuție, în unele cazuri, precum și amplasarea, indicatorii urbanistici CUT și POT, dimensiunea terenului și alte elemente care vor influența viabilitatea proiectului.
Capitolul cu cea mai mare pondere în calculul prețului final îl reprezintă costurile efective de construcție care includ materialele utilizate, tehnologiile aplicate, dotările proiectului și conformarea cu reglementările de eficiență energetică, cum este cazul celor nZEB. Acest capitol include și infrastructura esențială și acoperă investiții precum drumuri, rețele electrice, canalizare, alimentare cu apă, bazine de retenție pentru ape pluviale, parcări și facilități pentru încărcarea mașinilor electrice, amenajările exterioare (spații verzi, piscine sau alte elemente care îmbunătățesc calitatea vieții și adaugă la valoarea apartamentelor).
La aceste costuri „palpabile” se adaugă cele „soft”, care includ proiectarea, autorizarea, studiile, managementul proiectului (financiar, juridic și administrativ), dirigenția de șantier, precum și cheltuielile pentru marketing și vânzare. Totodată, în contextul actual, un factor din ce în ce mai important este și costul finanțării, influențat de creșterea ratelor ROBOR și EURIBOR.
În final, marja dezvoltatorului reflectă nu doar gestionarea și implementarea acestor elemente și cheltuielile aferente, ci și factori precum pregătirea terenului, dacă este un proiect de regenerare urbană, dificultatea execuției și timpul în care s-a derulat.
Toate aceste elemente, care diferă de la caz la caz, la care se adaugă nivelul de expertiză și complexitatea proiectului sunt integrate pentru a livra un produs de calitate, fiecare cost contribuind esențial la realizarea unei locuințe care să răspundă așteptărilor cumpărătorilor.
Care este elementul definitoriu atunci când un client decide să cumpere un apartament, în afară de preț?
Liria Themo: Alegerea de a cumpăra un apartament este un proces complex și profund personal, iar factorii care influențează această decizie sunt variați și subiectivi. Desigur, prețul joacă un rol esențial, dar nu este singurul aspect important. Fiecare persoană sau familie are propriile nevoi, dorințe și aspirații, care le modelează opțiunile în privința alegerii locuinței. Unele persoane pun accent pe locație, dorind să fie aproape de o destinație anume, poate locul de muncă sau de școală sau de un părinte, în timp ce alții preferă să se retragă din centrul orașului, căutând un loc mai liniștit sau mai aproape de natură, chiar dacă acest lucru presupune o navetă mai lungă.
De exemplu, rezidenții noștri de la Atria care pleacă dimineața la 8:10 fac 25-30 de minute pentru a ajunge la Gara de Nord. Este mult? Este puțin? Răspunsul depinde de percepția fiecărei persoane. Poți sta în oraș cu tramvaie și sirene la fereastră, dar să fii la 5 minute de gară, sau poți locui într-un complex rezidențial cu străzi private, piscină și parc la scară. În acest sens, nu există un răspuns corect sau greșit; totul depinde de confortul și prioritatea fiecărei persoane sau familii.
De asemenea, atunci când decizia este luată de două persoane, pot apărea opinii contradictorii, iar procesul de negociere și compromis devine esențial. Așadar, nu există o rețetă universală – fiecare alegere este unică și se bazează pe un amestec de factori obiectivi și subiectivi, care reflectă stilul de viață, prioritățile și aspirațiile fiecărei persoane.
Care este suprafața medie utilă a unui apartament de 3 camere pe care îl dezvoltați?
Liria Themo: Media este de aproximativ 71,5mp utili. Toate unitățile noastre respectă suprafețele utile conform Legii Locuinței, astfel că cele mai mici apartamente de 3 camere au o suprafață utilă de 66 mp, iar tipologiile mai mari ajung până la 77 mp utili, în cadrul proiectului Atria. Evident, la aceste suprafețe se adaugă și spații suplimentare pentru balcoane, terase sau chiar grădini proprii, oferind astfel o varietate cât mai mare pentru a răspunde nevoilor și dorințelor personale ale clienților noștri.
Se ia în calcul nivelul de însorire al apartamentelor atunci când se stabilește prețul unui apartament?
Liria Themo: La Atria Urban Resort nu este cazul, pentru că proiectul nostru a fost dezvoltat pe criterii clare, folosind coeficienți urbanistici rar întâlniți în oraș, astfel încât toate apartamentele au un nivel ridicat de lumină naturală. La Atria, distanțele dintre clădiri sunt generoase și ajung până la 100 de metri, cu un regim de înălțime redus – 80% din proiect are clădiri de P+4 cu o înălțime de 15 metri și doar 20% sunt P+6, toate sunt echipate cu lifturi pentru un confort sporit.
Fiecare fază include parcuri centrale cu vegetație bogată. În primele trei faze, dezvoltatorul a plantat aproximativ 900 de arbori maturi, cu vârste de peste 7-8 ani la momentul plantării: stejari, pini, frasini, magnolii, etc. În Faza 1, sunt copaci care au ajuns deja la etajul trei din patru, contribuind la o ambianță naturală unică și o priveliște încântătoare. Astfel, lumina naturală este din plin, indiferent de orientarea apartamentului, nu sunt blocuri apropiate pentru a umbri clădirile învecinate, iar ferestrele ample, care acoperă pereți întregi, asigură o iluminare optimă. La Atria există o ușoară diferență de preț doar în funcție de priveliște: apartamentele orientate spre parcurile centrale, unde spațiul neconstruit este impresionant și se găsesc spații verzi întinse și piscine, au un preț puțin mai ridicat.
Având în vedere că România s-a aliniat în 2024 la normativele europene privind construcțiile, ce modificări ați făcut la nivel de proiect pentru alinierea la aceste prevederi europene – termizolare, eficiență energetică, instalatii?
Liria Themo: Începând cu Faza 3, am adoptat standardul nZEB, dar și primele două faze ale Atria Urban Resort au fost deja certificate cu clasa energetică A. Pentru un dezvoltator mare ca noi, tranziția a fost mai ușor de gestionat datorită echipei noastre tehnice interne și a experienței din fazele anterioare, livrate conform planului și bugetului.
Pentru a atinge noile specificații, a fost necesară redimensionarea izolației termice a anvelopei clădirilor, de la 10 cm la 15 cm, utilizarea tâmplăriei eficiente energetic (de tip tripan cu baghetă caldă) și integrarea panourilor solare pe terasele clădirilor cu instalațiile aferente. Aceste îmbunătățiri au implicat obținerea avizelor necesare și utilizarea tehnologiilor moderne, având un impact semnificativ asupra logisticii și bugetului proiectului.
Cât de importantă văd clienții protecția la incendiu și cum s-a reflectat acest lucru la nivel de conformare la normativele pentru protecția la foc?
Liria Themo: Cu toții înțelegem importanța protecției la incendii, dar nu putem spune că este o temă ridicată prea des de către clienți. Respectăm toate normativele prevăzute de către proiectanți și cerute în avizele ISU pentru autorizația de construire. Fiecare clădire este dotată cu sisteme de detecție și alarmare pentru incendii, care declanșează trape speciale de evacuare a fumului și ușile de la intrările în scările de acces pentru desfumare. În complex există un sistem de hidranți exteriori care asigură debitul și presiunea necesare pentru funcționarea eficientă a instalației de stingere a incendiilor.
Anvelopa clădirilor este realizată cu polistiren ignifug cu rezistență sporită la foc, contribuind astfel la creșterea siguranței pasive a construcției. În plus, conceptul arhitectural al complexului Atria oferă multiple avantaje de siguranță: înălțimea redusă a clădirilor facilitează intervenția pompierilor în caz de incendiu, iar distanțele mari între clădiri permit accesul perimetral pe toate fațadele, esențial pentru intervențiile de urgență.
De asemenea, infrastructura complexului, cu străzi adecvate și organizarea optimă a parcărilor, elimină haosul autovehiculelor parcate necorespunzător, asigurând acces rapid și neîntrerupt în caz de necesitate.
Este importantă pentru clienți izolarea fonică? Care sunt măsurile implementate în proiecte dvs. în această privință? Care este nivelul de izolare fonică pe care vi l-ați propus, având în vedere că normativul prevede 51 de decibeli?
Liria Themo: Oriunde în lume, extrem de puține proiecte rezidențiale aplică măsuri extinse de izolare fonică interioară, deoarece izolarea completă a pereților, tavanelor și pardoselilor poate ajunge la costuri de ordinul miilor de euro, ceea ce ar crește considerabil prețul final al locuințelor. De exemplu, pentru un nivel de izolare fonică specific hotelurilor, costurile pot varia între 4.000 și 7.000 de euro per cameră, conform unui studiu realizat de Asociația Americană a Hotelurilor & Cazărilor (American Hotel & Lodging Association). Totodată, îmbunătățirea izolării acustice poate majora costurile construcției cu 10-20%, un impact semnificativ asupra prețului într-un proiect rezidențial.
La Atria, ne concentrăm să livrăm locuințe de calitate, fără a atinge însă standardele de izolare necesare în studiourile de muzică sau hoteluri de lux, pentru a păstra prețul apartamentelor accesibil pentru segmentul de piață căruia ne adresăm. Pereții despărțitori sunt din zidărie de cărămidă cu o grosime de 30 cm, acoperiți cu tencuială aplicată mecanizat, iar sistemul de încălzire prin pardoseală adaugă un strat suplimentar de izolare. În plus, în cea de-a doua fază a complexului, am realizat un studiu fonic detaliat, în urma căruia am ales soluții suplimentare pentru izolarea fonică a suprafețelor vitrate de pe fațada principală care este și singura apropiată de o arteră principală. Deși fațada este retrasă cu aproximativ 30 metri față de șosea și protejată de un front de vegetație, în anumite intervale orare zgomotul se apropia de limita admisă, astfel încât am aplicat aceste măsuri suplimentare, care sunt foarte apreciate de rezidenți.
Ați luat in calcul riscul seismic (București fiind o zona de risc seismic) la clădirile pe care le dezvoltati? Sunt interesați clienții de structura clădirii?
Liria Themo: Sigur că da! Nu doar că am luat în calcul riscul seismic, dar este absolut imposibil să construiești legal în România fără să respecți normativele stricte în vigoare. Fiecare fază a proiectului Atria Urban Resort a fost concepută și construită respectând cu strictețe normele seismice, aplicabile în zona Bucureștiului, care are un risc seismic ridicat. Normativele actuale, cum este Codul P100 revizuit, impun standarde riguroase de calcul care asigură o capacitate de rezistență superioară față de clădirile mai vechi. În plus, Atria beneficiază de structuri joase, predominant de 4 etaje și maximum 6 etaje, aspect ce oferă un grad suplimentar de confort locatarilor noștri.
Clădirile construite înainte de anii 1990 nu au beneficiat de aceleași tehnologii și cunoștințe pe care le avem astăzi. Materialele și tehnicile de construcție moderne, utilizate la Atria și în orice proiect care respectă cerințele legale, sunt mult mai avansate, iar structurile sunt proiectate pentru a rezista deplasărilor specifice unui seism puternic. Din păcate, încă mai există mituri urbane și nostalgii nefondate cum că „pe vremuri se construia mai bine”, fapt regretabil, care denotă o lipsă de cunoștințe tehnice și de realitate. Calculul structural de astăzi nu se mai bazează pe „intensitatea” cutremurelor, ci pe accelerația terenului, un parametru matematic mult mai complex și mai precis, iar acest lucru contribuie la obținerea unor clădiri de o ductilitate sporită, capabile să disipeze eficient energia seismică.
Atria Urban Resort este rezultatul colaborării cu specialiști și parteneri de încredere, beneficiind de un proces detaliat de proiectare și monitorizare care integrează modelare 3D și tehnologii de ultimă generație pentru controlul execuției. Prin respectarea celor mai noi standarde și folosirea materialelor de calitate, am creat un ansamblu rezidențial trainic, ce îndeplinește cerințele actuale de siguranță la cutremur și oferă o investiție pe termen lung într-un mediu modern și sigur.
Care este nivelul de educare al publicului în materie de finisaje la interior? Cum au evoluat preferințele cumpărătorilor în ultimii 5 ani?
Liria Themo: Clienții sunt într-o continuă evoluție, iar acest lucru se reflectă și în nivelul lor de atenție la detalii atunci când vine vorba de finisaje interioare. De exemplu, tot mai mulți cumpărători observă și apreciază detalii precum înălțimea camerelor – la Atria aceasta este de 2,7m, înălțime ce contribuie la un confort sporit și la o percepție mai plăcută a spațiului. De asemenea, detalii precum tavanele mascate, care elimină cablurile și țevile vizibile din holurile blocurilor, sunt considerate un element care adaugă valoare și creează o impresie mai bună asupra întregii clădiri. Alte aspecte de design funcțional, precum integrarea contoarelor de utilități (ex. Apa Nova sau Distrigaz) în nișe închise, contribuie la estetica spațiilor comune și la o experiență vizuală unitară pentru rezidenți.
În ceea ce privește apartamentele, la Atria am optat pentru finisaje de calitate, cu o cromatică neutră, care se potrivesc ușor oricărui stil de amenajare. Această decizie permite livrarea de apartamente complet finisate, evitând perpetuarea „șantierelor” după mutare și prevenind disconfortul pentru vecinii deja instalați.
Apartamentele model pe care le prezentăm clienților la vizionare rămân un punct de referință important, demonstrând posibilitățile variate de personalizare fără a genera dificultăți legate de alegerile finisajelor. În ultimii ani, cumpărătorii au devenit tot mai conștienți de impactul acestor detalii asupra confortului și esteticului locuinței, iar noi, ca dezvoltatori, evoluăm odată cu aceste cerințe pentru a livra spații care îmbină funcționalitatea cu designul modern.