Cum se constituie prețul unui apartament în dezvoltările rezidențiale și care este capitolul cu cea mai mare pondere?

Raluca Antonescu:  Noi, ca investitori, vedem două componente de cost – una care se regăsește în prețul produsului, a construcției în sine, și o a doua cu impact asupra profitului, dar care nu poate fi transferată cumpărătorilor.

Dacă ne referim la prima categorie, și anume costul de construcție, cea mai mare pondere din preț este manopera. În cazul nostru, manopera reprezintă 50% din costul clădirii. Dacă se dorește o calitate ridicată a spațiului construit este necesar să lucrăm cu specialiști și oameni calificați, cu experiență, iar salariile lor sunt semnificative, așa cum este si normal.  La aceasta se mai adaugă costul de proiectare și urmărire calitate și implementare în șantier. Şi anume proiectare de arhitectură, proiectare de specialitate – structură, instalații, arhitectură interioară, design – urmărire de șantier, detalii execuție, studii geo, studii istorice (în cazul nostru vorbim și de monumente), scanări clădiri existente, monitorizare sit, evoluții tasare etc. Apoi un alt capitol extrem de important este reprezentat de diriginții de șantier și verificatori. Diriginții de șantier sunt reprezentatul statului în șantier, chiar dacă sunt angajați de beneficiar, și rolul lor este să se asigure ca se construiește conform autorizației, la standardele de calitate și conform normativelor în domeniu. Nu aş exclude importanţa avocaților și notarilor, experiența și etica lor de lucru.

Cu alte cuvinte cea mai mare investiție în construcții sunt oamenii: proiectanții, echipele interne, project managementul, consultanții și echipele executanților implicați în proiect, cu o pondere de peste 50%. De profesionalismul și etica lor de lucru depinde cu adevărat calitatea actului de arhitectură. Cu cât proiectul este mai complex, cu materiale și tehnologii premium, cu atât mâna de lucru este mai scumpă. În plus, termenul de realizare este mult mai lung și cel mai mare factor de cost în construcții este timpul. Pot să vă dau un exemplu simplu, chiar și la categorii de materiale considerate banale. Costul montajului pentru un parchet din lemn masiv, un montaj cu adevărat bine realizat, este de două ori mai mare decât costul unui metru pătrat de material și durează în jur de 10 zile per apartament.

Care sunt criteriile și capitolele de cost care determină prețul unui apartament în dezvoltările rezidențiale?

Raluca Antonescu: Ca și capitole de cost în construcții, în afară de oameni, care spuneam că reprezintă cea mai mare pondere, peste 50%, avem terenul, costurile de autorizare – procent din valoarea investiției, precum și alte costuri fixe – costurile de organizare șantier, branșamente, putere electrica instalată, gaze, apă, consumul de utilități pe perioada construcției și costurile recurente lunare de șantier (inclusiv securitate și asigurări), structură, instalații, hidroizolații, termoizolații, fono izolații, investițiile în protecția la foc, materiale folosite, tehnologii, suprafețe vitrate (ferestre, tâmplarii), zidărie și placări pereți, tratamente terase și logii (sistematizări, pergole etc), sanitare, finisaje, arhitectură interioară, garanții respectate (garații oferite de producători și asumarea investitorului pentru tot ce poate apărea pe parcurs), facility management..

Evident localizarea și infrastructura din proiect și din jurul proiectului sunt extrem importante. De exemplu, o betonieră care trebuie să intre în zona 0 a Capitalei (noi suntem în sectorul 1) are un alt cost comparativ cu o betonieră care trebuie să ajungă aproape de zona de centură. În cazul nostru, prețul nu include aceste aspecte, prețul a fost calculat pe baza costurilor umane și a capitolelor de cost în construcții descrise mai devreme. Acest lucru a fost posibil deoarece vom rămâne în proprietatea majorității suprafețelor din proiect, inclusiv a spatiilor publice. Din același motiv am putut să avem o putere instalată semnificativă, fapt care ne-a permis să alocăm 15 kw pentru două camere și 30 kw pentru trei și patru camere, în ideea că tehnologiile evoluează și nu putem estima încă de pe acum care va fi necesarul de consum într-o casă peste 10 ani, am vrut să fie acoperitor. Pentru referință, o casă pe pământ are, de obicei, în jur de 7 kw.

Care este elementul definitoriu atunci când un client decide să cumpere un apartament, în afară de preț?

Raluca Antonescu:  Dacă excludem prețul, de regulă achiziția este mai degrabă emoțională. Dacă sunt familiarizați cu zona și se află în zona de confort, dacă sunt aproape de locul de muncă și/sau scoli, dacă sunt aproape de părinți, dacă pur si simplu simt că aceea este casa lor. Prețul rămâne în continuare cea mai importantă componentă în decizia de cumpărare, la nivel de piață.

Pentru clienții cu bugete mari eficiența energetică, protecția la zgomot, structura, protecția la foc au devenit elemente importante, care influențează decizia de achiziție. Și au început să fie foarte interesați de comunitate, de vecini, alături de cine vor locui, oameni cu valori și preocupări similare. Se întâmplă uneori să își dorească să cumpere alături de prieteni sau membrii ai familiei, să poată să se simtă cu adevărat acasă, în siguranță, într-un mediu familiar. Mulți clienți ne-au spus că au venit pentru lumină. Vor spatii ample, foarte luminoase, nu mai vor să aibă un alt bloc la câțiva metri de fereastra lor. Și ne bucurăm să vedem că a început să conteze și calitatea arhitecturii. Piața s-a schimbat mult, oamenii întreabă despre costuri de locuire și garanții, despre autorizații, despre recepții, au început să privească mult mai informat o achiziție. Sau să vină la vizionari alături de specialiști, arhitecți sau ingineri, care știu ce să întrebe.

Care este suprafața medie utilă a unui apartament de 3 camere pe care îl dezvoltați?

Raluca Antonescu: Suprafața medie utilă a unui apartament de trei camere variază în funcție de configurație. Apartamentele au suite la ambele dormitoare, walk-in dressing și spații de depozitare. Avem, de asemenea, variante de apartamente de trei camere în care dormitoarele sunt distanțate, separate de living și de bucătărie, pentru intimitate. În consecință, Blocul Luther, are apartamente de trei camere a căror suprafețe variază între 87 și 210 metri pătrați utili. Sunt peste 10 tipologii diferite.

Se ia în calcul nivelul de însorire al apartamentelor atunci când se stabilește prețul unui apartament?

Raluca Antonescu: În cazul nostru da, dar din cu totul altă perspectivă, și anume costul ferestrelor. Blocul Luther are lumină pe toate laturile, deoarece nu există nicio construcție în jur care să obtureze. Avem problema inversă, cu fațade foarte însorite și a fost nevoie să alegem un tratament special al sticlei pentru confort termic și eficienţă energetică. Nu am pus însă cele mai „aprige” protecții pentru că producătorii ne-au explicat că blochează total razele UV și ar afecta toate plantele din apartament. Am ales varianta optimă. Este important să fie calitatea și culoarea potrivite, cu tratamente pentru sunet și pentru lumină. Desigur, acest lucru influențează prețul ferestrelor și implicit al apartamentului.

Având în vedere că România s-a aliniat în 2024 la normativele europene privind construcțiile, ce modificări ați făcut la nivel de proiect pentru alinierea la aceste prevederi europene – termoizolare, eficiență energetică, instalații?

Raluca Antonescu:  Ne-am aliniat noilor norme prin îmbunătățiri semnificative la nivel de termoizolație și eficiență energetică. Am urmat și recomandările pentru protecție la foc, și nu doar prevederile din normativ, în ideea de a anticipa viitoare modificări ale normativului, care deja se prefigurează. Tehnologia din fațadele ventilate implică termoizolare, bariere la foc intumiscente, materiale ignifugabile, bariere pentru vapori etc. Am implementat izolații performante și sisteme de încălzire și răcire eficiente, care contribuie la reducerea consumului de energie. De exemplu, am optat pentru un sistem centralizat de producere a agentului termic cu câte patru centrale în cascadă pe fiecare din cele două corpuri ale Blocului Luther, situate la ultimul nivel.

Agentul termic va fi transferat și contorizat individual, în fiecare apartament, prin intermediul unor module de transfer termic (de mici dimensiuni), plasate în vestibul. Concret, în fiecare apartament se va putea porni căldura oricând își dorește proprietarul pe parcursul anului, independent de ceilalți locatari și fără costuri suplimentare.

Un alt aspect extrem de important pentru un standard ridicat sunt spatiile verzi și soluțiile de peisagistică. Acum spaţiu verde nu mai înseamnă iarba prin dale de beton, acum înseamnă copaci maturi, grădini, sistematizări, irigații, iluminat public, modul în care spațiul verde contribuie la perspectivele din apartament și la calitatea spaţiilor publice din proiect.

Cât de importantă văd clienții protecția la incendiu și cum s-a reflectat acest lucru la nivel de conformare la normativele pentru protecția la foc?

Raluca Antonescu: Protecția la incendiu este esențială în orice proiect și cu atât mai mult într-un proiect așa de complex cum este Fosta Fabrică. Am prevăzut suprastructura cu coloană uscată și robineți la fiecare etaj, infrastructură cu hidranți și sprinklere, fațadă ventilată din materiale ignifugabile și bariere care se expandează la foc, pentru întreruperea efectului de coș de fum. Avem zone de protecție la foc între etaje, de 1,20 m, în vederea prevenirii propagării focului la etajele superioare. Placa centrală, de deasupra parcărilor subterane, poate susține greutatea mașinilor de pompieri, rampa de parcare este foarte ampla, clădirea este accesibilă pentru mașinile de pompieri pe toate laturile, deși normativul specifică acces pe două laturi. Suntem în discuții cu verificatorii la foc pentru măsuri speciale în ceea ce privește stațiile de încărcare mașini electrice, scenarii de incendiu în parcarea subterană, materiale folosite, aerisiri etc.

Este importantă pentru clienți izolarea fonică? Care sunt măsurile implementate în proiectele dvs. în această privință? Care este nivelul de izolare fonică pe care vi l-ați propus, având în vedere că normativul prevede 51 de decibeli?

Raluca Antonescu: În ceea ce privește izolarea fonică, ea începe încă de la conformarea structurii, grosimea plăcilor, amplasarea pereților de rezistenţă, amplasarea ghenelor de instalații.

Contează tipul de țevi folosite (țevile cu caracteristici de izolare costa de patru ori mai mult decât cele standard), lungimea și conformarea traseelor, izolare suplimentară peste țevi, izolarea ghenelor de instalații, zidăria și placarea folosite. Noi am ales Ytong Forte de 25 cm, cu placare de vată minerală și gips carton pe ambele fețe pe tot perimetrul apartamentului. Contează straturile și tipul de materiale din pardoseală, dale flotante, întreruperea pardoselilor pe perimetru, tipul de uși folosite etc. Este esențial ca un cumpărător să afle exact cum s-au realizat toate acestea și să fie la fel de interesat de izolare fonică sau conformarea structurii așa cum este interesat de tipul de finisaje. Noi am gândit acest proiect în toate aspectele izolării fonice, inclusiv la tratamentul ferestrelor Raynaers sau utilizarea de materiale din categoria „acustic” pe coridoare, care limitează nivelul de zgomot al pașilor.

Ați luat în calcul riscul seismic la clădirile pe care le dezvoltați? Sunt interesați clienții de structura clădirii?

Raluca Antonescu: Structura de rezistență nu a fost neapărat prima întrebare pe care o pun clienții, însă odată ce intrăm în detaliile proiectului și le prezentăm complexitatea structurii, interesul crește.

În ceea ce privește Blocul Luther, structura este semnată de inginerul Cristian Rușanu și verificator prof. dr. ing. Paul Ioan. S-a luat în calcul conformarea terenului, tipul de sol, capilaritatea, pentru că Dâmbovița nu este foarte departe și a determinat și clasa de beton utilizat pentru a răspunde acestor nevoi. Structura Blocului Luther este o structură pe radier general, cu ceea ce este cunoscut în piață ca diafragme, și anume pereți de rezistenţă, ca să putem avea deschideri foarte mari, fără stâlpi și cu grinzi perimetrale și grinzi interioare doar pe direcția longitudinală, ceea ce generează o structură foarte „curată” și bine conformată.

Toate plăcile au fost armate cu o plasă suplimentară, pentru a preveni apariția fisurilor. Clădirea este împărțită în două corpuri, cu ferme metalice aparente situate la etajele 6 și 5 din proiect, pentru elasticitate. A contribuit mult și acest volum aparte, cu „tăieturi” și volume diferite în clădire, studiate în ceea ce privește comportamentul la cutremur. Avem zone unde structura prezintă și deschideri de 16 metri pe o axă, mai rar întâlnite în proiecte rezidențiale. Astfel, investiția în structură are o pondere mare în prețul apartamentului.

Care este nivelul de educare al publicului în materie de finisaje la interior? Cum au evoluat preferințele cumpărătorilor în ultimii 5 ani?

Raluca Antonescu:  Pentru că este cea mai vizibilă și mai familiară parte dintr-o clădire, pe care un client o poate evalua cel mai ușor, este de multe ori prima întrebare pe care o primim de la clienți. În cazul nostru, din categoria finisaje, cea mai mare investiție sunt băile, pentru că am mers pe un standard de design care include componente costisitoare. Baia este cel mai greu de transformat ulterior, dacă clientului nu îi place și vrea modificări, presupune un adevărat șantier. De exemplu, un dus walk-în foarte bine făcut, tehnic și design, este mult mai costisitor decât o cadă îngropată.

Din ce în ce mai mulți clienți apelează la designeri de interior și de multe ori vor să modifice după propriul gust, vor apartamentele la gri. Acest lucru complică mult șantiere și etapa de achiziție materiale, graficul de execuție. În plus intrarea unor echipe noi în proiect și transportul de materiale de construcții în clădire după recepție afectează finisajele și curățenia, produc pagube. Una este să ai un anume design în spațiu, tratamente pereți, pardoseli, culori, texturi, mobilier, și alta este să faci un adevărat șantier în care să modifici compartimentări și băi. Unii clienți vor să intre cu echipe în perioada de construcție, ceea ce ridică probleme de securitate, răspundere, protecția muncii, respectarea proiectului și nu înțeleg că nu este deloc simplu.

Cred că răspunsul sta în decizia investitorului de a lucra de la bun început cu designeri și arhitecți pricepuți, care să poată propune soluții valoroase, pe care oamenii să nu dorească să le schimbe. Mai ales în cazul apartamentelor mari, publicul este educat și dorește un standard ridicat de design, incomparabil cu ceea ce se întâmpla acum 10 ani în piață.