Update articol:
PIAȚA IMOBILIARĂ - CARE SUNT FACTORII CARE DETERMINĂ PREȚUL LUI APARTAMENT ÎN DEZVOLTĂRILE REZIDENȚIALE

Adrian Stoichină, co-CEO PRIMA Development Group: Prețul unui apartament este un criteriu de calificare sau descalificare inițial, în funcție de bugetul și tipul de locuință dorit

FINANCIAL INTELLIGENCE publică o serie de articole cu cei mai importanți dezvoltatori din România, prin care dorim să aflăm care sunt factorii care determină prețul unui apartament în dezvoltările rezidențiale (costul terenului, costurile de construcție, proiectare și avizare, cheltuieli de marketing și vânzare etc), dacă dezvoltatorii și clienții iau  în considerare protecția la incendiu, nivelul de însorire și riscul seismic. De asemenea, am vrut să aflăm care este nivelul de educare al publicului în materie de finisaje la interior și cum au evoluat preferințele cumpărătorilor în ultimii 5 ani. Am publicat interviuri cu Bogdan Iliescu, Director Comercial NUSCOBogdan Gubandru, Redport, reprezentanţii IMPACTRaluca Antonescu, manager proiect Fosta Fabrica, Luther Imobiliare, Adi Steiner, STC Partners,  Liria Themo, Atria Urban Resort, North Bucharest Investments.

Astăzi publicăm interviu cu Adrian Stoichină, co-CEO PRIMA Development Group.

PRIMA DEVELOPMENT GROUP este cel mai mare dezvoltator imobiliar din Oradea și unul dintre cei mai activi din România, după numărul de unități rezidențiale livrate anual, cu 10 proiecte în derulare în prezent. Cu o experiență de 18 ani în construirea de locuințe durabile, compania și-a început activitatea în 2005, în Oradea, acolo unde a livrat până acum peste 3.000 de apartamente în imobile cu o valoare totală cumulată de peste 180 de milioane de euro. Din 2017 compania este prezentă și pe piața din București, acolo unde semnează până în prezent trei proiecte rezidențiale: Boemia Apartments și Core Timpuri Noi, care au fost deja finalizate și premiate internațional la European Property Awards, și Prima VISTA, aflat în prezent în dezvoltare în zona de nord a orașului. 

Cum se constituie prețul unui apartament în dezvoltările rezidențiale si care este capitolul cu cea mai mare pondere? 

Adrian Stoichină:  Prețul unui apartament într-un proiect rezidențial se stabilește în funcție de mai mulți factori care influențează atractivitatea acestuia: eficiența compartimentării, cu mențiunea că apartamentele bine compartimentate au un preț pe metru pătrat mai ridicat; priveliștea, unitățile cu vedere spre obiective de interes sau orientate pe mai multe puncte cardinale au, iarăși, costuri mai mari; etajul contează și el, apartamentele de la etajele superioare fiind mai scumpe datorită priveliștii îmbunătățite de care beneficiază; și, nu în ultimul rând, contează elementul de unicitate, astfel că apartamentele de tip penthouse și duplex au un preț premium, ele oferind terase mai mari, un număr mai mare de camere și fiind disponibile în număr limitat, de obicei, într-un proiect. La toate aceste elemente se adaugă și calitatea construcției, acest aspect își spune cuvântul în prețul final al apartamentului. Noi respectăm standarde foarte înalte de construcție, folosim materiale de ultimă generație, încorprorăm sisteme smart home în toate apartamentele, acordăm atenție și spațiilor comune, astfel că, la final, întreg acest pachet se reflectă în prețul final al apartamentului.

Care sunt criteriile și capitolele de cost care determină prețul unui apartament în dezvoltările rezidențiale?

Adrian Stoichină: Prețul unui apartament este influențat de locație, deoarece prețul terenului – unul dintre cele mai mari costuri – depinde în mare măsură de amplasare. Apoi, poziționarea comercială a proiectului contează foarte mult, deoarece ea stabilește nivelul de finisaje și alte lucrări conexe, cum ar fi amenajarea spațiilor verzi, a spațiilor comune și integrarea de soluții smart home. La acestea aș adăuga și calitatea pe termen lung a clădirii, pentru că folosirea materialelor premium și respectarea proceselor riguroase de control al calității implică un cost inițial mai ridicat, dar asigură o investiție durabilă. Nouă ne place să vorbim despre fiabilitatea clădirilor pe care le construim, deoarece suntem foarte preocupați de modul în care acestea își păstrează calitatea în timp, pe măsură ce îmbătrînesc.

Care este elementul definitoriu atunci când un client decide să cumpere un apartament, în afară de preț?

Adrian Stoichină: Prețul este, mai degrabă, un criteriu de calificare sau descalificare inițial, în funcție de bugetul și tipul de locuință dorit, fie că este un apartament cu 2 camere, 3 camere sau un studio. După ce bugetul și tipul locuinței sunt stabilite, clienții își îndreaptă atenția spre cea mai bună locație accesibilă în acea categorie. Din opțiunile disponibile, factorii decisivi devin designul proiectului și nivelul de încredere în capacitatea dezvoltatorului și a constructorului de a livra o calitate superioară. Practic, clientul va alege proiectul care oferă cele mai bune condiții pentru o locuire pe termen lung, într-o zonă care îi satisface nevoile și dorințele.

Care este suprafața medie utilă a unui apartament de 3 camere pe care îl dezvoltați?

Adrian Stoichină: Apartamentele de 3 camere pe care le dezvoltăm au suprafețe cuprinse între 63 mp și 90 mp utili interiori.

Se ia în calcul nivelul de însorire al apartamentelor atunci când se stabilește prețul unui apartament?

Adrian Stoichină: Prețul poate varia ușor în funcție de orientare, însă această diferență este mică, deoarece fiecare orientare are clienții săi. Există clienți care preferă lumina dimineața, alții care preferă soarele după-amiază, cei care caută orientare sudică pentru lumină pe tot parcursul zilei și alții care preferă orientarea nordică pentru a evita lumina directă și a avea un apartament mai răcoros.

Având în vedere că România s-a aliniat în 2024 la normativele europene privind construcțiile, ce modificări ați făcut la nivel de proiect pentru alinierea la aceste prevederi europene  – termizolare, eficiență energetică, instalatii? 

Adrian Stoichină: Așa este, în 2024 România a adoptat standardul nZEB, aliniindu-se astfel la directivele europene privind eficiența energetică a clădirilor. Având în vedere că firmele de proiectare cu care lucrăm fac parte din Grupul nostru, suntem prompt informați despre modificările legislative și le implementăm rapid în proiectele noastre. Primul nostru proiect rezidențial demarat după actualizarea normativelor, Prima Astera, pentru care am obținut autorizația de construire în luna trecută, a fost deja proiectat conform standardului nZEB. Acest lucru implică utilizarea unor soluții avansate de termoizolare, sisteme eficiente energetic și instalații moderne, asigurând un consum minim de energie și un confort sporit pentru viitorii locatari.

Cât de importantă văd clienții protecția la incendiu și cum s-a reflectat acest lucru la nivel de conformare la normativele pentru protecția la foc?

Adrian Stoichină: Interesul clienților pentru protecția la incendiu variază, fiind mai ridicat în perioadele când incidente de acest gen sunt relatate în presă. Cu toate acestea, vreau să subliniez că asigurarea siguranței la incendiu nu este un aspect comercial, ci o cerință esențială reglementată strict prin legislație. În România, conformarea la normele de siguranță la incendiu este un proces riguros, care include verificarea proiectului și avizarea acestuia de către Inspectoratul pentru Situații de Urgență înainte de emiterea autorizației de construire. După finalizarea construcției, se verifică respectarea proiectului, utilizarea materialelor certificate pentru protecție la incendiu și funcționalitatea instalațiilor de stingere, pentru obținerea Autorizației de Securitate la Incendiu, necesară pentru ca o clădire să fie operațională legal.

Este importantă pentru clienți izolarea fonică? Care sunt măsurile implementate în proiecte dvs. în această privință? Care este nivelul de izolare fonică pe care vi l-ați propus, având în vedere că normativul prevede 51 de decibeli?

Adrian Stoichină:  Izolarea fonică este un criteriu esențial în toate proiectele noastre, deoarece contribuie semnificativ la confortul și calitatea vieții în locuințe. La PRIMA Development Group ne propunem chiar să depășim cerința minimă de 51 de decibeli, deci să oferim o izolație fonică superioară, utilizând materiale de calitate și asigurându-ne că detaliile de execuție sunt respectate riguros. Prin aceste măsuri, vizăm atingerea unui nivel maxim de performanță în izolare fonică, astfel încât clienții noștri să beneficieze de un spațiu de locuit cât mai liniștit.

Ati luat in calcul riscul seismic (București fiind o zona de risc seismic) la clădirile pe care le dezvoltati? Sunt interesați clienții de structura cladirii? 

Adrian Stoichină: Desigur, siguranța clădirilor în caz de cutremur este o prioritate majoră în etapa de proiectare. Atât eu, cât și Andrei Moanță, co-CEO PRIMA Development Group, suntem absolvenți ai Facultății de Construcții Civile din cadrul Universității București, ceea ce ne oferă o înțelegere aprofundată a cerințelor de siguranță seismică. De aceea, am decis să integrăm în cadrul Grupului o companie specializată în proiectarea structurilor de rezistență, pentru a asigura un control riguros asupra modului în care realizăm proiectarea seismică a clădirilor noastre. Această abordare ne permite să menținem cele mai înalte standarde de siguranță, oferind clienților noștri încrederea că locuințele lor sunt gândite pentru a rezista în condiții de risc seismic.

Care este nivelul de educare al publicului în materie de finisaje la interior? Cum au evoluat preferințele cumpărătorilor în ultimii 5 ani?

Adrian Stoichină:  În ultimii 5 ani, am observat o evoluție a cerințelor clienților în ceea ce privește finisajele interioare. Schimbarea majoră nu este atât legată de calitatea materialelor, deoarece și acum 5 ani existau proiecte cu finisaje de înaltă calitate, cât de coerență și armonia designului interior. Clienții au devenit tot mai conștienți că materialele premium aduc valoare doar atunci când sunt integrate într-un design coerent și bine gândit.