Update articol:
EXCLUSIVITATE

Interviu Silviu Pop, Colliers: “România a păstrat un ecart substanțial de randament față de țări din regiune precum Polonia, Cehia sau Ungaria, care au randamente investiționale mult mai mici”

* “România are un potențial imens de dezvoltare pe termen lung, având în vedere gradul relativ redus de dezvoltare pe plan imobiliar raportat la evoluția economiei”

* “Putem spune cu certitudine că peste 5-10 ani, dinamica sectorului imobiliar va fi una susținută pe mai toate planurile”.

* “Cu siguranță, noile modificări din Codul Fiscal sunt măsuri restrictive care pot afecta într-o anumită măsură dinamica pieței rezidențiale, în condițiile în care oricum urma să existe o constrângere a cererii și din alte motive, cum ar fi dobânzile mai ridicate pentru credite ipotecare sau restrângerea puterii financiare a cumpărătorilor pe fondul inflației”.

Interviu cu  Silviu Pop, Head of Research în cadrul Colliers

 

Cum a evoluat piața imobiliară în perioada post-pandemică? Cum a influențat piața imobiliară creșterea prețurilor la materialele de construcții? Dar războiul din Ucraina? Care segment al pieței imobiliare a fost cel mai afectat?

Silviu Pop: În general, piața imobiliară locală a avut evoluții favorabile în perioda post-pandemie. Mai exact, am putut vorbi despre o revenire foarte rapidă, chiar mult mai rapidă decât ar fi părut poate în trimestrul doi din 2020, cum ar fi în cazul sectoarelor de birouri sau de spații comerciale. În același timp, și-a continuat creșterea către valori record, cum au fost pe piața de spații industriale și logistice sau pe piața rezidențială, unde activitatea a fost foarte scurt afectată de restricțiile impuse în faza timpurie a pandemiei.

În cazul României, vorbim despre segmente imobiliare care nu au ținut pasul cu ritmul rapid de dezvoltare pe care l-am văzut în ultimii ani. Spre exemplu, am ajuns să deținem un stoc de spații comerciale moderne cu peste o treime mai redus decât cel al Poloniei, raportat la populație, în condițiile în care nivelul de consum pe cap de locuitor este similar cu cel de acolo. Astfel, chiar dacă economia poate nu a trecut printr-o perioadă ideală, mai ales dacă luăm în calcul explozia costurilor de construcții, nevoia de proiecte imobiliare din România a cântărit ceva mai mult, cel puțin într-un stadiu inițial.

Acestea fiind spuse, există în mod clar o presiune dinspre zona costurilor de construcție, aspect care s-a suprapus în 2022 cu o serie de alți factori negativi, care poate au afectat într-o anumită măsură apetitul clienților. Acest cumul a limitat într-o anumită măsură abilitatea dezvoltatorilor de a transmite mai departe costurile acestea.

Munca de la distanță va înlocui biroul tradițional, ci doar îl va transforma.

Mai există apetit de investiții pe piața de birouri, având în vedere expansiunea muncii de la distanță şi creșterea prețurilor la utilități?

Silviu Pop: În primul rând, trebuie precizat că România și marile orașe au un stoc foarte redus de spații de birouri modern, orașul București aflându-se, de exemplu, cu aproximativ o treime sub stocul din Varșovia, raportat la populația oficială de 2,3 milioane de persoane din zona metropolitană a capitalei. Foarte probabil, ecartul e mai mare deoarece există indicii serioase că ar trăi mai mulți oameni în București.

Lăsând la o parte aceste considerente, noi nu credem că munca de la distanță va înlocui biroul tradițional, ci doar îl va transforma. În ultimii ani, s-au văzut și avantajele muncii de la distanță, dar și limitările acestui model, în cazul mai multor companii. Astfel, pentru a păstra coeziunea în echipe și chiar pentru a spori productivitatea, este nevoie și de muncă la birou, iar printre cererile de închiriere de spații de birouri pe care compania noastră le-a avut în această perioadă, au fost și exemple de companii care și-au redus amprenta biroului, dar și exemple contrare, cu firme care au închiriat inclusiv o suprafață sensibil mai mare decât înainte.

De asemenea, din punctul nostru de vedere, este mai eficientă munca la birou din prisma costului cu utilitățile, iar faptul că aceste companii sunt pe nota de plată a angajatorului, ar putea fi mai degrabă un argument în favoarea revenirii la birou.

Cum au evoluat prețurile pe piață imobiliară în ultimii doi ani?

Silviu Pop:  Din prisma evoluției prețurilor și a randamentelor investiționale, am văzut evoluții favorabile în ultimii doi ani pentru clădirile de birouri bune și, la nivel mai general, pentru spațiile industriale și logistice. Ar trebui precizat, însă, că România a păstrat un ecart substanțial de randament față de țări din regiune precum Polonia, Cehia sau Ungaria, care au randamente investiționale mult mai mici comparativ cu cele ale României, aspect mai degrabă istoric, și mai puțin o evoluție care a avut loc în ultimii doi ani.

În cazul domeniului rezidențial, am observat o sporire a cererii, care a accelerat mult mai mult decât livrările. Acest aspect a pus presiuni suplimentare pe sfera prețurilor, care și așa creșteau mai mult în condițiile în care această clasă de active este văzută ca un refugiu în vremuri cu inflație ridicată.

Cum credeți că va evolua piață imobiliară în următorii ani, având în vedere inflația ridicată, dobânzile în creștere, prețurile mari la energie?

Silviu Pop:  În general, piața imobiliară este oglinda economiei și, întrucât clienții/chiriașii sunt la rândul lor actori în diverse sectoare, cererea de spații de birouri și industriale, vânzările de apartamente, vânzările din centre comerciale, toate acestea vor depinde mai degrabă de cum se desfășoară lucrurile pe plan economic. Ne aflăm într-o zonă cu incertitudini majore. Pe de-o parte, România ar trebui să primească un volum substanțial de fonduri europene care ar putea să ajute semnificativ dinamica economiei, inclusiv pe termen mai scurt, însă există suficiente elemente negative care mai degrabă ne fac să fim precauți. De la incertitudinile legate de război la întărirea politicii monetare în România și în multe economii dezvoltate, pare că riscurile unei corecții economice sunt substanțiale.

Dar după cum am precizat și mai sus, România are un potențial imens de dezvoltare pe termen lung având în vedere gradul relativ redus de dezvoltare pe plan imobiliar raportat la cum a evoluat economia. Așadar, dacă scenariile pentru următorii 2-3 ani pot fi bune sau rele, lucru care depinde mai degrabă de ce se întâmplă pe plan extern, în economiile dezvoltate, putem spune cu certitudine că peste 5-10 ani, dinamica sectorului imobiliar va fi una susținută pe mai toate planurile.

Cât de atractive mai sunt investițiile imobiliare și pe ce segment?

Silviu Pop:  Așa cum am menționat anterior, piața locală are un stoc relativ redus dacă ne raportăm la populație, astfel că este loc de investiții pe mai toate segmentele. Piața este foarte atractivă tocmai având în vedere acest aspect, precum și faptul că dinamica economică este prognozată să rămână una ridicată.

Cât de mare este pericolul apariției insolvențelor pe piață imobiliară în următoarea perioadă?

Silviu Pop:  Greu de spus dacă vom vedea insolvențe. Pentru ca acestea să apară, ar fi nevoie să vedem o perioadă prelungită de suferință pe plan economic, ceea ce nu pare a fi scenariul cel mai probabil în clipa de față. Mai mult, prețurile și evaluările activelor imobiliare, fie că discutăm despre birouri, spații industriale sau apartamente, nu mai sunt „problematice” precum acum 15 ani, înaintea crizei din 2008. Așadar, nici dacă ar fi vorba de o corecție, ea nu ar trebui să mai fie atât de puternică. În acești peste 10 ani scurși de la precedenta recesiune, piața locală s-a maturizat destul de mult și beneficiază de o bază de capital mult mai solidă, astfel că orice comparații cu ce a fost în trecut nu prea își mai au rostul.

Cum vor influența piața imobiliară noile modificări ale Codului Fiscal?

Silviu Pop:  Cu siguranță sunt măsuri restrictive care pot afecta într-o anumită măsură dinamica pieței rezidențiale, în condițiile în care oricum urma să existe o constrângere a cererii și din alte motive, cum ar fi dobânzile mai ridicate pentru credite ipotecare sau restrângerea puterii financiare a cumpărătorilor pe fondul inflației. Totuși, atâta timp cât nu discutăm despre un scenariu catastrofal în economie, credem că pe piața rezidențială mai degrabă vom discuta despre o scădere ușoară a activității, nu despre vreo prăbușire.

BVB | Știri BVB

ELECTROMAGNETICA SA (ELMA) (04/10/2022)

Renuntare mandat membru al Comitetului de Audit

BRD - GROUPE SOCIETE GENERALE S.A. (BRD) (04/10/2022)

Tranzactii management - art. 19 Reg. (UE) 596/2014

ONE UNITED PROPERTIES (ONE) (04/10/2022)

Tranzactii management - art. 19 Reg. (UE) 596/2014

Erste Group Bank AG (EBS) (04/10/2022)

Notificare - detineri < 5%