Piața rezidențială din România a fost, în ansamblu, stabilă în primul semestru din 2026, însă diferențele dintre piețele locale sunt uriașe: de la peste 3.000 de euro/mp în Cluj-Napoca la aproape 1.100 de euro/mp în Satu Mare. Un buget de aproximativ 100.000 de euro cumpără doar 37 mp în Cluj-Napoca, față de 47 mp în Brașov, 50 mp în Iași și aproximativ 65 mp în Pitești sau Alba Iulia, arată prima ediție a „VERIDIO Residential Market Review”, pentru semestrul I.
Raportul VERIDIO analizează tranzacțiile rezidențiale disponibile în baza companiei în perioada 1 ianuarie – 30 iunie 2026 și evidențiază faptul că diferențele teritoriale sunt prea mari pentru a vorbi despre un singur „preț al României”. Studiul urmărește atât prețurile și tipurile de locuințe tranzacționate, cât și puterea de cumpărare, piețele periurbane, randamentele din închiriere, fiscalitatea proprietăților și influența performanței energetice asupra prețurilor.
Cluj-Napoca trece de 3.000 euro/mp. Bucureștiul are șase piețe diferite
Cluj-Napoca conduce clasamentul marilor piețe urbane analizate, cu o mediană a prețului de tranzacție de 3.017 euro/mp util, un preț total median de 165.000 de euro și o suprafață utilă mediană de 53 mp. Apartamentele cu două camere sunt produsul dominant, iar numai 15% dintre locuințele tranzacționate analizate sunt construite în perioada 2021–2026.
Bucureștiul nu poate fi tratat, la rândul său, ca o piață unitară. Sectorul 1 înregistrează o mediană de 2.718 euro/mp, urmat de Sectorul 2 – 2.413 euro/mp, Sectorul 3 – 2.217 euro/mp, Sectorul 6 – 2.076 euro/mp, Sectorul 4 – 1.917 euro/mp și Sectorul 5 – 1.731 euro/mp.
După Cluj-Napoca și sectoarele mai scumpe ale Capitalei, Brașovul se situează la 2.211 euro/mp, Craiova la 2.034 euro/mp, Iași la 1.997 euro/mp, Timișoara la 1.955 euro/mp, Constanța la 1.893 euro/mp, Sibiu la 1.845 euro/mp, Târgu Mureș la 1.776 euro/mp și Oradea la 1.742 euro/mp.
La nivel județean, cele mai ridicate mediane sunt în Cluj – 2.356 euro/mp și București – 2.110 euro/mp, în timp ce la polul opus se află, între altele, Hunedoara – 945 euro/mp și Teleorman – 900 euro/mp.
Ce locuință cumpără 100.000 de euro
Diferențele dintre orașe devin și mai vizibile atunci când este analizat același buget. Pentru tranzacțiile cu valori între 90.000 și 110.000 de euro, VERIDIO calculează suprafața utilă mediană efectiv cumpărată.
Astfel, aproximativ 100.000 de euro cumpără 37 mp în Cluj-Napoca, 47 mp în Brașov, 50 mp în Iași, 52 mp în Timișoara și circa 65 mp în Pitești sau Alba Iulia. În Piatra-Neamț, același buget ajunge la aproximativ 76 mp. Raportul precizează că indicatorul descrie tranzacțiile efective din jurul acestui buget și nu reprezintă o estimare de valoare.
Apartamentele cu două camere reprezintă jumătate din piața analizată
Apartamentul cu două camere este produsul dominant: reprezintă aproximativ 50,5% dintre tranzacțiile pentru care este cunoscut numărul de camere. Apartamentele cu trei camere au o pondere de circa 32,4%, garsonierele de aproximativ 11%, iar cele cu patru camere de 5,9%.
Prețul total median este de aproximativ 57.000 de euro pentru o garsonieră, 80.000 de euro pentru două camere, 100.000 de euro pentru trei camere și 117.000 de euro pentru patru camere. În schimb, prețul pe metru pătrat tinde să scadă odată cu creșterea suprafeței: de la circa 1.916 euro/mp pentru o cameră la 1.443 euro/mp pentru patru camere.
Aproape 60% dintre apartamentele tranzacționate pentru care anul construcției este cunoscut se află în clădiri finalizate până în 1990, în timp ce locuințele construite în perioada 2021–2026 reprezintă circa 22% din tranzacțiile analizate.
VERIDIO: Piața a fost mai degrabă stabilă în primul semestru
Deși mediana brută a prețului de tranzacție pe metru pătrat a coborât de la aproximativ 1.702 euro/mp în primul trimestru la 1.645 euro/mp în trimestrul al doilea, raportul avertizează că această evoluție nu trebuie interpretată automat drept o scădere a prețurilor.
După compararea proprietăților cu caracteristici similare, diferența dintre T1 și T2 se reduce la aproximativ -0,4%. „Mesajul principal al Semestrului 1 2026 este, așadar, de stabilitate la nivel agregat, cu mișcări locale care trebuie urmărite separat”, arată VERIDIO.
Raportul analizează separat și potențialul investițional al apartamentelor cu două camere. În scenariul de bază utilizat de VERIDIO, rata indicativă de capitalizare variază de la aproximativ 4,2% în Cluj-Napoca la 6,6% în Ploiești.
Ploiești și Galați ajung astfel la randamente mai ridicate decât Cluj-Napoca sau București, deoarece prețurile de achiziție sunt semnificativ mai mici. În cazul Clujului, chiriile ridicate sunt contrabalansate de costul mare de intrare pe piață. VERIDIO consideră că diferența de peste două puncte procentuale demonstrează că nu poate fi utilizată o singură rată de capitalizare rezidențială la nivel național.
| Știri BVB