Autor: Laurențiu Căpcănaru, broker Goldring
- 9% din Bursa Bulgară este reprezentată de REIT-uri
Nu am înțeles niciodată complexul de superioritate care ne bântuie atunci când vorbim despre vecinii de la sud. Doar pentru că poetul nepereche a avut ceva observații despre ceafa lor, pentru că au un PIB cam de un sfert din al nostru și pentru că, dacă te uiți prin satele și orașele lor, ai uneori impresia că unele dintre ele au rămas ancorate în timp, nu înseamnă că lucrurile stau la fel și când te uiți la cifrele economice.
Financiar, bulgarii au trecut nu cu viteza melcului pe lângă noi, făcând țuști în zona euro, cu un deficit mai sustenabil și cu un grad de îndatorare la jumătate față de noi.
Admise simultan în Uniunea Europeană în 2007, după ani de condiționări și reforme impuse în perioada de preaderare, Bulgaria și România au trecut printr-un amplu proces de adaptare a legislației. S-au schimbat legi, au apărut instituții noi și s-au pus la punct mecanismele necesare, pentru ca cele două economii să poată funcționa după regulile pieței europene.
Presupun că și ideea unui vehicul de tip REIT, prin care capitalul investitorilor să poată fi adunat și direcționat către piața imobiliară, a ajuns, poate în același timp, pe masa discuțiilor.
La sud de Dunăre, într-un proces mai disciplinat de preluare și adoptare a unor modele legislative deja consacrate în alte piețe, ideea a devenit lege în 2003. Bulgaria a creat cadrul legal, iar în anii care au urmat au apărut societățile, capitalul și piața din jurul acestui instrument.
La noi, contextul economic era însă cu totul altul. Piața imobiliară era în boom, construcțiile accelerau, creditarea era ieftină, cererea creștea, marjele erau grase, iar dezvoltatorii găseau cu relativă ușurință banii de care aveau nevoie. Pentru cine făcea atunci dezvoltare imobiliară, Bursa și un vehicul de tip REIT nu reprezentau neapărat o nevoie. Doar un singuratic Impact…
Iar piața are un defect major: când lucrurile merg foarte bine, rareori cere instrumentele de care va avea nevoie atunci când lucrurile vor merge prost.
De la hectare la hoteluri
Bulgarii nu au inventat REIT-ul. Au făcut ceva mai simplu: au început mai devreme.
Iar în piețele de capital, douăzeci de ani sunt o eternitate.
Advance Terrafund (ATR) este REIT-ul cu cea mai mare capitalizare de piață, de aproximativ 110 milioane de euro și deține circa 18.000 de hectare de teren agricol dintre care peste 15.000 sunt date în arendă către aproape 400 de fermieri.
În timp, ATR a cumpărat peste 54.000 de hectare și a vândut peste 36.000, lucrând inclusiv cu parcele mici și fragmentate. Până la urmă, cea mai eficientă și corectă comasare nu se face prin măsuri administrative, ci cu bani și interes economic.
Bulgarian Real Estate Fund (BREF) este un REIT concentrat în principal pe proprietăți de business, care reprezintă aproximativ 80% din portofoliu, în timp ce proprietățile comerciale reprezintă alte 10%. În clădirile sale din Sofia, găsim chiriași precum British Council, Bosch, EXL, C3i Europe, Ontotext și Redis, iar pe partea de retail, unul dintre active este ocupat de Mr. Bricolage. La o capitalizare bursieră de aproximativ 93 de milioane de euro, proprietățile fondului au generat circa 6,7 milioane de euro din chirii în 2025.
Sopharma Properties (SFA) este un REIT axat pe spații de birouri și comerciale, dar cu un activ-fanion foarte clar: Sopharma Business Towers, complexul din Sofia care reunește birouri, retail și parcări. Capitalizarea bursieră este de aproximativ 90 de milioane de euro, iar proprietățile fondului au generat în 2025 circa 6,2 milioane de euro din chirii.
Balkan and Sea Properties duce modelul REIT în zona turismului, cu proprietăți pe litoralul bulgăresc — Carpe Diem din Balcic și complexul de vacanță Sunrise Club din Ravda. În 2025, compania a raportat venituri de aproximativ 2,9 milioane de euro, la o capitalizare bursieră de aproximativ 90 de milioane de euro. Portofoliul său arată că același instrument poate canaliza capital către investiții în ospitalitate și proprietăți de vacanță.
Iar dacă ieșim puțin din zona strictă a REIT-urilor și ne uităm la ce poate face capitalul imobiliar listat și tranzacționabil, exemplul Black Sea Property este foarte interesant. Compania, listată pe Aquis Stock Exchange, are active imobiliare în Bulgaria și a semnat acorduri cu Nobu Hospitality pentru două proiecte hoteliere, unul în centrul Sofiei și unul la Grand Hotel Varna — primele proiecte Nobu din Balcani. Nobu este brandul internațional de hospitality fondat de chef-ul Nobu Matsuhisa, actorul Robert De Niro și omul de afaceri Meir Teper, cunoscut pentru combinația dintre restaurante de lux și hoteluri.
Un miliard de euro mai târziu. Sau cum faci 1 la -9. Ipotetic.
Segmentul REIT de la Bursa Bulgară are o capitalizare de aproape un miliard de euro, într-o piață bursieră de aproximativ 10,7 miliarde de euro. Cu alte cuvinte, în jur de 9% din Bursa Bulgară este reprezentată de REIT-uri.
Dacă aplicăm, pur aritmetic, aceeași pondere la o piață românească de ordinul a 100 de miliarde de euro, după ce scoatem din calcul Erste, ajungem la aproape 9 miliarde de euro.
Sigur, este doar o regulă de trei simplă.
Dar economia nu joacă după regula de trei simplă. Chiar deloc.
România are o economie de câteva ori mai mare decât Bulgaria, o piață imobiliară mult mai amplă și o masă de active în jurul Bucureștiului și a marilor centre regionale de-ți cam piere cheful să mai vorbești despre lipsă de oportunități. Diferențele dintre economii nu se traduc liniar în diferențe de dezvoltare. Uneori, capitalul, lichiditatea și infrastructura unei piețe se amplifică reciproc, iar dezvoltarea poate deveni neliniară, chiar exponențială. Un instrument financiar care primește douăzeci de ani de timp poate ajunge să creeze în jurul lui o întreagă industrie.
De aceea, cele aproape 9 miliarde de euro nu trebuie privite ca o estimare a ceea ce ar fi avut România astăzi. Sunt doar un exercițiu aritmetic care arată ordinul de mărime al unei oportunități pe care am lăsat-o să treacă pe lângă noi.
Cifra bulgară de 1 miliard de euro capitalizare a REIT-urilor spune, de fapt, mai mult decât valoarea de piață a unor companii imobiliare. În spatele ei, sunt douăzeci și ceva de ani de capital atras prin bursă, de active cumpărate și dezvoltate, de dividende plătite și de investitori care au avut la dispoziție un instrument prin care să participe la piața imobiliară fără să cumpere direct o clădire, un apartament sau un hectar de teren.
Iar diferența se vede și într-o comparație greu de ignorat: capitalizarea REIT-urilor bulgărești a ajuns să fie mai mare decât capitalizarea principalilor jucători imobiliari listați astăzi la București.
România are nevoie de capital pentru dezvoltare și are unde să-l pună la lucru: în real estate, logistică, retail, birouri, infrastructură și ospitalitate. Are bani ai populației, are fonduri de pensii și are o Bursă capabila să mobilizeze mai mult capital către economia românească.
Ne lipsește cadrul legislativ.
Iar după douăzeci de ani, nu mai putem calcula cât ar fi putut valora astăzi un astfel de segment în România
Nu vom ști niciodată. Putem doar să chibițăm de pe margine, uitându-ne la ce au făcut alții între timp.
| Știri BVB